El agujero negro generado por las viviendas de uso turístico
Los propietarios en Barcelona pueden llegar a ganar hasta 20.000 euros netos al año
Alquilar un piso turístico se ha convertido en un chollo para los propietarios de viviendas en el centro de las grandes ciudades o en localizaciones privilegiadas en lugares de costa. Una investigación realizada por la Agencia Tributaria en 2015 a partir de los datos de 20.000 inmuebles que se publicitaban en Barcelona concluyó que el rendimiento neto medio (el beneficio obtenido tras descontar amortizaciones y otros gastos) se situó entre 15.000 y 20.000 euros al año. El negocio ha saltado de los propietarios particulares hacia los grandes fondos, que se han apropiado de carteras de pisos para explotarlos ante la llegada masiva de turistas extranjeros. José Luis Zoreda, vicepresidente ejecutivo de Exceltur, el lobby turístico que agrupa a 23 de las mayores compañías del sector, confesó en su última aparición pública que le ofrecieron poner en alquiler la casa donde vivía en Palma de Mallorca y le ofrecían rentabilidades muy por encima del mercado gracias al plan que tenían previsto: convertir una casa individual en varios apartamentos pequeños con una puerta de entrada común para acoger turistas en temporada alta.
En un escenario en el que los inversores tienen dificultades para encontrar alternativas atractivas para sus ahorros, alquilar un piso a viajeros se ha convertido en un negocio redondo. Y opaco a Hacienda. Exceltur calcula que el pasado ejercicio se cerró con un parque de 1,7 millones de viviendas de uso turístico, lo que supone un crecimiento del 74,8% desde 2014. En el mismo período, los establecimientos reglados (hoteles, apartamentos, campings y casas rurales) subieron “solo” un 1,6% hasta los 3,3 millones. Dicho de otra manera, que en la actualidad hay un piso turístico por cada dos plazas regladas.
Y la tendencia parece imparable. Hoteleros y municipios ya han puesto a trabajar a sus abogados para tratar de obligar a que los propietarios den de alta los pisos que publicitan en las plataformas de internet (con el fin de que pague sus impuestos como actividades económicos), a que declaren los ingresos que obtienen por su arrendamiento y que se consideren viviendas de uso turístico para que abonen sus impuestos municipales. Unos objetivos que chocan de frente con el galimatías legal que envuelve a los pisos turísticos.
El Estado es el que tiene competencias para controlar las viviendas que hacen publicidad en las distintas plataformas web, las comunidades autónomas son las que regulan los censos de viviendas y las condiciones que deben cumplir y los ayuntamientos son los que tienen potestad para inspeccionar si un inmueble tiene o no licencia para operar con fines de alojamiento turístico.
El complejo reparto de competencias provoca un vacío legal del que se están aprovechando los propietarios, que en su gran mayoría no declaran los ingresos e incluso se aplican deducciones o reducciones sobre casas que no son su residencia habitual. “En la práctica, la Administración Tributaria estatal no está entrando a valorar si los pisos que alquila el contribuyente disponen o no de licencia para operar como alquiler turístico, ya que no es competencia suya, contrariamente a lo que se acostumbra a pensar (es de competencia municipal)”, recalca Xavier López Villaécija, director del área Fiscal del despacho Sanahuja Miranda. Los dos principales focos de fraude se centran en dos tributos: el IVA y el IRPF. El alquiler de una vivienda, explica López Villaecija, está exento de IVA, excepto que se presten servicios propios de la actividad hotelera, en el que sí se gravan. En cuanto al IRPF, el rendimiento derivado de alquilar un piso tributa a la escala general del impuesto y el propietario, recuerda el letrado de Sanahuja Miranda, “no puede seguir aplicándose la deducción por vivienda habitual”.
Los municipios turísticos también han expresado su descontento por la presión de población que están recibiendo durante la temporada alta y la falta de financiación. El alcalde de Palma de Mallorca y presidente de la Comisión de Turismo, José Hila, se reunió la pasada semana con la secretaria de Estado de Turismo, Matilde Asían, para solicitarle la elaboración de un censo sobre las viviendas de este tipo y una mayor implicación en la regulación de este tipo de actividad. Hila también reclamó cambios en la fiscalidad municipal y que se pueda cobrar un IBI específico a esas viviendas para engrosar las cuentas locales.