Las grandes socimis cierran 2016 con 1.500 millones en adquisiciones
La cifra es inferior a la de 2015, ya que entonces las firmas buscaron ganar tamaño rápidamente
La aprobación de la ley que regulaba el régimen fiscal de las nuevas socimis ha provocado que desde 2014 estas sociedades se hayan convertido en un protagonista crucial en la reactivación del mercado inmobiliario. Especialmente las cuatro grandes –Merlin, Hispania, Lar España y Axiare– han liderado las inversiones en oficinas, centros comerciales y activos logísticos. A lo largo de 2016, estas cuatro empresas han invertido 1.418 millones.
Merlin Properties –cotizada en el Ibex 35– ha invertido en lo que va de año 765 millones. Se queda lejos de los 2.165 millones en 2015, básicamente porque protagonizó la mayor adquisición corporativa, cuando pagó 1.795 millones a Sacyr por su filial patrimonialista, lo que la convirtió en la principal socimi.
La gran compra de Merlin este año ha sido, de momento, la adquisición del parque empresarial Adequa al fondo Lone Star por 380 millones. Este complejo ubicado en Madrid dispone de una superficie de 121.000 m2, dispuesta en seis edificios, aunque la socimi cuenta con un plan para levantar allí una torre de oficinas de otros 29.000 m2 y un inmueble adyacente de 15.000 m2.
Esta sociedad también ha protagonizado este año la absorción de los activos comerciales de Metrovacesa, en una operación estructurada como ampliación de capital no dineraria en la que la inmobiliaria controlada por Santander y BBVA aportaron 1.526 millones en propiedades a la socimi. Actualmente, tras esta fusión y la revalorización inmuebles, Merlin, que cuenta con Ismael Clemente como consejero delegado, controla una cartera superior a los 9.300 millones.
En la actualidad, Santander controla el 22,2% del capital de esta socimi, junto a BBVA (6,4%), BlackRock (3%), Principal Financial Group (3%) y Standard Life (3%).
Estas compañías comenzaron su andadura con un elevado ritmo de inversiones, buscando ganar rápidamente tamaño, y aunque en este ejercicio han seguido creciendo fuertemente, han desacelerado respecto a 2015, cuando llegaron a 2.441 millones (sin Testa).
Es el caso de Hispania, que tras crecer fuertemente tras su debut bursátil, en 2016 ha pisado el freno. En total, ha destinado 1.430 millones a compras, de los que 134,7 millones corresponden a este ejercicio, hasta el tercer trimestre. Su mayor operación de este año ha sido la compra de tres hoteles ubicados en la Cala San Miguel de Ibiza, por 32 millones. La socimi gestionada por Azora, está liderada por Concha Osácar y Fernando Gumuzio. Entre sus accionistas se encuentra el magnate George Soros (16,7% de las participaciones) y fondos internacionales como QP SFM Capital, Fidelity, BlackRock, FMR, o Bank of Montreal.
Lar España, gestionada por Grupo Lar y que se ha especializado en centros comerciales, ha invertido este año 262 millones y en su corta vida ya lleva destinados 1.101 millones. Su compra más relevante en 2016 ha sido el centro comercial Gran Vía de Vigo, por 141 millones, financiado con una ampliación de capital por 147 millones. Su principal accionista es el fondo Pimco (con el 20%), seguido de Franklin Templeton (15%).
Por último, Axiare Patrimonio ha gastado este año 256 millones frente a los 444 millones desembolsados en 2015. La semana pasada, esta sociedad presidida por Luis López de Herrera-Oria protagonizaba la compra más grande de su historia, al pagar 124 millones por la sede madrileña de Cuatrecasas y tiene pendiente el cierre de la adquisición del cuartel general de Vocento en Madrid por 35 millones. En la actualidad, su principal accionista es Colonial (con el 15% del accionariado).
Podrán vender inmuebles a partir de 2017
Las socimis han aprovechado la confianza de los inversores internacionales para crear grandes carteras de propiedades, dedicadas al alquiler, en poco más de dos años. Estas sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria cuentan con un régimen fiscal propio, a semejanza de los Reits internacionales, por el que no tributan en el impuesto de sociedades a cambio de la obligatoriedad de repartir dividendos anualmente.
Otro de los requisitos para estas compañías es que deben mantener en su poder los activos durante al menos tres años. Como comenzaron a constituirse en 2014, el sector espera que a partir de 2017, estas sociedades además de comprar, comiencen también a vender activos que consideren no estratégicos o incluso sacar al mercado inmuebles con los que hacer caja.
Algunas de ellas, como Lar España, han reconocido que pueden desprenderse de alguna propiedad que no encaje con su actual portfolio para, a su vez, invertir en centros comerciales. De igual manera, Merlin Properties planea alguna operación con sus hoteles, heredados de Testa y Metrovacesa, ya que ese tipo de propiedades se sale de su eje de inversión.
Además de las cuatro grandes, en el MAB cotizan casi 30 socimis, que agrupan propiedades destinadas al alquiler bajo esta figura fiscal ventajosa, pero que tienen un menor ritmo de inversiones.
En poco más de dos años, las cuatro grandes socimis han captado más de 5.000 millones en recursos propios –sin contar la ampliación de Merlin por la absorción de Metrovacesa–, fundamentalmente proveniente de fondos internacionales. Además, en dos años, estas sociedades han conseguido alrededor de 3.600 millones en créditos.
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