Mercado inmobiliario

Las grandes socimis captan 3.000 millones en un año

George Soros, accionista de la Socimi Hispania.
George Soros, accionista de la Socimi Hispania.

George Soros acaba de volver a refrendar su apuesta por la socimi Hispania. El Soros Fund Management, gestionado por el magnate estadounidense, volvió a suscribir su parte proporcional en la segunda ampliación capital de la socimi donde es el mayor accionista. Es el ejemplo más visible de cómo los inversores internacionales siguen interesados en estos vehículos cotizados especializados en inmobiliario.

Las cuatro grandes socimis (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria) han captado, fundamentalmente de fondos e inversores institucionales, más de 5.350 millones en recursos propios. En sus respectivas salidas a Bolsa, todas ellas en 2014, consiguieron 2.600 millones. Desde entonces, todas ellas además han buscado recursos a través de ampliaciones de capital. En total, han captado 2.746 millones de nuevo dinero por esta vía en los últimos 12 meses.

La última de Hispania se completó a principio de junio por un importe de 230,6 millones, a la que Soros se comprometió a acudir para mantener su 16,7%, lo que supone invertir alrededor de 38 millones. Se trataba de la segunda de estas operaciones, tras una colocación acelerada en 2015 en la que la sociedad captó otros 337 millones. Entre sus principales fondos se encuentran los fondos internacionales Paulson &Co o FMR.

El régimen fiscal especial de las socimis, que revitalizó estas firmas desde 2014, establece que están exentas de pagar el Impuesto de Sociedades aunque se ven obligadas a repartir anualmente dividendo, por el que sus accionistas tributan. Esta figura ya existente en EEUU (conocidos como REIT) ha atraído a los fondos internacionales que han apostado por la recuperación del inmobiliario en España. Los activos de las grandes, valorados en 9.235 millones a finales de 2015, son propiedades destinadas al alquiler como edificios de oficinas, centros comerciales, sucursales bancarias, locales, hoteles o naves logísticas.

La mayor socimi es Merlin Properties, que cotiza en el Ibex 35, y que ya ha lanzado dos ampliaciones de capital para captar 1.650 millones de euros. Su segunda se produjo en agosto de 2015, en la que consiguió 1.034 millones, la mayor de este sector. Tras la compra de Testa a Sacyr, la sociedad presidida por Ismael Clemente cuenta con activos por valor de más de 6.050 millones. Su accionariado está muy fragmentado, con fondos como Blackrock, Invesco o Principal Financial Group.

Axiare Patrimonio, liderada por Luis López de Herrera-Oria, también captó 395 millones en un ampliación en junio pasado. Por último, Lar España –muy especializada en centros comerciales–, emitió nuevas acciones por valor de 135 millones el pasado verano.

Financiación bancaria por 3.600 millones

Estas cuatro grandes socimis también han encontrado en el mercado de capitales una vía para obtener dinero prestado. En total, entre bonos y créditos bancarios, la cifra supera los 4.500 millones de euros.

Merlin Properties ha logrado de las entidades financieras 2.287 millones. La socimi cerró una operación con 10 bancos para refinanciar la deuda de 1.700 millones provenientes de Testa, adquirida a Sacyr por 1.796 millones. La transacción se concretó en dos préstamos sindicados, uno de los cuales fue cancelado por 850 millones a través de una posterior emisión de bonos.

De hecho, fue la primera socimi en obtener rating –BBB– para emitir deuda. Previsiblemente volverá a lanzar bonos para reestructuras su pasivo si las condiciones del mercado abren esa vía.

Lar España también sacó bonos al mercado –sin rating– por los que consiguió 135 millones, además de obtener 322 millones en financiación bancaria para afrontar compras. En el caso de Hispania, la vía de estrenarse en bonos es un opción que “la compañía está valorando”, señala un portavoz. De momento, ha logrado 629 millones en financiación bancaria, con una coste medio de la deuda de 2,7%.

En el caso de Axiare, los créditos alcanzan los 350 millones, sin entrar en la opción de buscar bonistas.

Absorción de Testa

A falta de los últimos flecos, Merlin Properties culminará en los próximos días la compra del 99,9% de Testa, con el pago de 317 millones por el 22,7% todavía en manos de Sacyr. Como avanzó este diario la pasada semana, la socimi adelanta unas semanas el plazo fijado para cerrar la adquisición de la filial de Sacyr, que le ha convertido en la mayor de estas sociedades.