Hipotecas a tipo fijo, ¿son mejores que las variables?

Los bancos sufren su particular distopía crediticia: el euribor a un año en negativo. Para los hipotecados a tipo variable que no cargan aún con las cadenas de las cláusulas suelo, disfrutar de un interés menor al diferencial pactado es una nueva y agradable sensación.

Cuando el euribor de marzo cerró a un -0,012% y los senderos de abril siguen en territorio negativo, la rentabilidad que las hipotecas dan a los bancos prestamistas se reduce mucho. Para asegurarse una rentabilidad mínima, utilizan algunas de estas herramientas:

• Seguir ofreciendo hipotecas variables con un interés fijo mínimo, es decir, incluyendo cláusulas suelo en sus escrituras. Tengamos en cuenta que no son ilegales en abstracto y, tras la Ley 1/2013, se valida su conocimiento por parte del hipotecado al obligarle a reconocer su existencia mediante una expresión manuscrita.
• Introducir una ‘cláusula 0’. Pocos clientes están dispuestos a firmar cláusulas suelo del 3 o 4%, pero sí del 0%. La práctica habitual de la banca cuando ofrece hipotecas a tipo variable es establecer una limitación: el tipo de interés variable aplicable nunca podrá ser negativo. Santiago Cruz, experto hipotecario, señala otra forma de limitar los intereses mínimos: una cláusula suelo igual al diferencial pactado; en una hipoteca a euribor + 1, la cláusula suelo sería del 1%.
• Conceder préstamos hipotecarios a tipo mixto o a tipo fijo, que garantizan un interés constante durante un plazo determinado o durante toda la vida de la hipoteca. Los bancos ya conceden más del 10% de las nuevas hipotecas a tipo fijo (según las últimas estadísticas del INE) y la tendencia parece ser al alza.

¿Cómo saber si una hipoteca a tipo fijo es mejor que otra a interés variable?

La pregunta no tiene, desgraciadamente, respuesta definitiva. No obstante, sí hay varios factores a tener en cuenta que nos ayudarán a comparar estos dos tipos de hipotecas:

1. El tipo de interés. En estos momentos, a 15 años el tipo de interés nominal fijo más bajo del que tenemos conocimiento los expertos de iAhorro.com es el 1,65%. A 30 años encontramos tipos del 2,70% ofrecidos por Banco Sabadell, pero con bastante vinculación. En hipotecas a tipo variable podemos contratar un euribor + 0,75% de Banco Mediolanum si somos clientes muy solventes, o un diferencial del 0,99% con ING y una vinculación razonable.

2. Las comisiones, que encarecen el coste financiero. En hipotecas a tipo fijo prestar especial atención a la compensación por riesgo de tipo de interés, que puede suponer hasta un 5% si en un futuro cancelamos deuda.

3. La evolución de la inflación y del euribor (o tipo de referencia pactado) son dos variables cuyo valor futuro es incierto e imposibilitan comparar exactamente lo que se paga con un tipo fijo y un variable. Utilizar escenarios diversos de tipos de interés es la única forma de hacer comparativas.

Finalmente, para decidirse por un tipo fijo, mixto o variable hay que conocernos a nosotros mismos; es decir, valorar la constancia y consistencia de nuestros ingresos presentes y futuros, las cargas familiares, nuestra aversión al riesgo y demás factores. Una familia de funcionarios, con poca disciplina para ahorrar y que no quiera sorpresas en los pagos mensuales sería, a priori, una buena candidata para pedir una hipoteca a tipo fijo.

En lo que si podemos ser categóricos es en afirmar que vivimos la mejor época histórica para endeudarnos a décadas a tipos fijos, si sabemos encontrar y negociar un buen préstamo hipotecario.

Tomemos la decisión financiera más importante de nuestra vida con formación, información y, preferiblemente, tras un asesoramiento experto independiente.