Consume 1.500 millones de capital y convierte 2.171 de deuda

Sareb sanea 2.044 millones más tras retasar su cartera

Sareb tuvo que realizar en 2015 un saneamiento adicional por valor de 2.044 millones

Gana 330.000 euros en el ejercicio por efecto de los créditos fiscales tras perder 472 antes de impuestos

El presidente de la sociedad de gestión de activos, Sareb, Jaime Echegoyen.
El presidente de la sociedad de gestión de activos, Sareb, Jaime Echegoyen.

La carga de 50.781 millones de euros de ladrillo y créditos a promotor que Sareb heredó al cierre de 2012 de las entidades financieras rescatadas o asistidas con fondos públicos valía en realidad unos 3.000 millones de euros menos.

Así se deriva de la aplicación retrospectiva que el llamado banco malo acaba de realizar de la normativa contable específica que el Banco de España aprobó el año pasado obligando a la firma a retasar uno a uno todos sus activos para ponerlos a precio de mercado.

El resultado global del ejercicio obliga a la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) a provisionar un total de 3.012 millones de euros por las minusvalías detectadas en la cartera de préstamos.

Como la sociedad ya había provisionado anteriormente 968 millones de euros en los ejercicios 2013 y 2014, Sareb ha asumido en el ejercicio 2015 un saneamiento adicional de 2.044 millones de euros.

Las exigencias del supervisor financiero han supuesto un consumo de capital para Sareb de 1.568 millones de euros, tal y como ya adelantó Cinco Días, lo que ha acabado con los 350 millones de euros de capital que le restaban y buena parte de la deuda subordinad que ha sido convertida.

En concreto, Sareb ha convertido en capital 2.171 millones de sus 3.600 millones de euros en deuda subordinada con los que contaba originalmente. Como resultado, una vez asumido el saneamiento requerido, el banco malo se queda con 953 millones de capital y 1.429 millones de deuda subordinada.

Con todo, Sareb logró cerrar el ejercicio 2015 con un beneficio neto de 330.000 euros, gracias al efecto positivo del crédito fiscal generado por el esfuerzo de saneamiento de la cartera. Sin embargo, el resultado antes de impuestos de Sareb del pasado año arrojó unas pérdidas de 472,3 millones, un 53% menos en comparación con el ejercicio precedente.

El lastre del traspaso de la gestión

Sobre los resultados pesa un considerable descenso en el volumen de ventas logradas a lo largo del ejercicio 2015. Fuentes de Sareb achacan buena parte de este fenómeno al hecho de que durante el año pasado la firma se centró en traspasar la gestión de su carga de las antiguas entidades cedentes a las cuatro grandes plataformas de gestión de activos que ha contratado para ello.

Esto responde a que inicialmente la carga traspasada siguió siendo gestionada por las entidades cendentes: Bankia, Catalunya Banc (hoy en BBVA), Novagalicia (hoy Abanca), Banco de Valencia (integrado en CaixaBank) del lado de las rescatadas, y de BMN, Liberbank, Ceiss (hoy en Unicaja) y Caja3 (ahora en Ibercaja), como asistidas.

En un proceso concursal denominado Íbero, Sareb optó por profesionalizar esta labor y terminó cediendo la gestión de sus préstamos e inmuebles a cuatro plataformas Solvia (la inmobiliaria de Sabadell), Servihabitat (la platforma de CaixaBank que ahora domina el fondo TPG), Altamira (la firma de Santander que controla Apollo) y Haya (sociedad constituida por Cerberus para vender la cartera de activos de Bankia).

El traspaso ha involucrado 105.000 inmuebles, 80.000 préstamos, 375.000 garantías inmobiliarias, cuatro millones de documentos y 352.000 llaves, lo que se ha traducido en un largo proceso iniciado en marzo de 2015 y que está previsto culminar esta semana.

El nuevo modelo comercial

Un segundo fenómeno que ha pesado en la rebaja del ritmo comercial que ha sufrido Sareb durante el pasado ejercicio, es el hecho de que la normativa contable del Banco de España desincentiva la venta de activos a grandes inversores.

Al apegar más los precios de los libros a los de mercado, Sareb tiene ahora poco margen para vender sin sufrir pérdidas o tener que reponer provisiones en su bolsa de saneamietnos, lo que complica aceptar los fuertes descuentos que exigen los compradores mayoristas.

Por eso, el llamado banco malo ha decidido reforzar su apuesta comercial por los particulares, que suelen comprar activos individualmente y tienen menos músculo para forzar descuentos.

35.000 pisos vendidos en tres años

De hecho, el canal minorista supone ya el 89% de todas las ventas realizadas en 2015 que arrojaron 3.886 millones de euros en ingresos. En el año, Sareb vendió un total de 5.162 inmuebles propios y facilitó la comercialización de 6.094 más de los promotores que tiene como deudores. El 85% de las transacciones fue de carácter residencial.

En sus tres ejercicios de vida, Sareb ha vendido 35.250 inmuebles de los cerca de 100.000 con los que nació, si bien la cifra actual de pisos en cartera ronda de nuevo los 105.000 dado que buena parte de los créditos se van ejecutando provocando la entrada de las garantías inmobiliarias que los sujetan.

Más allá, la firma incrementó los ingresos logrados por la venta de suelos, un activo para el que prácticamente no había mercado hace unos años pero que comienza a recuperar cierto valor en determinadas zonas, proporcionando márgenes más importantes a Sareb.

Planes de futuro

En paralelo, la sociedad que preside Jaime Echegoyen sigue desarrollando 16 promociones sin concluir y 13 solares, a la vez que ha localizado ya varias decenas de activos de este tipo en los que construir en los próximos años.

Sareb, que ha retasado el 55% de su cartera de activos, deberá completar el análisis a lo largo de 2016, si bien ya ha realizado provisiones estimando el impacto que tendrá el ejercicio para el grueso de la cartera.

Con todo, desde la firma asumen que tendrán que volver a realizar saneamientos por las minusvalías adicionales que se contemplen este año en la cartera crediticia al albur de los movimientos del mercado.

Hay que tener en cuenta que la parte de la cartera que incluye los inmuebles presenta unas plusvalías cercanas a los 1.000 millones de euros frente a su valor en libros inicial si bien estas plusvalías no pueden utilizarse para compensar las minusvalías de los créditos.

El proceso de retasación de los activos deberá ser ya continuo con lo que la firma vivirá haciendo constantes equilibrios con las bolsa de dotaciones y los recursos propios que le restan, aunque sus responsables no prevén solicitar más capital o deuda a los accionistas (el Estado y la banca, fundamentalmente).