¿Se está reactivando la vivienda?
En las últimas semanas muchos medios de comunicación se han hecho eco de noticias que destacaban a la construcción como uno de los sectores que están estimulando el empleo, con un crecimiento de la ocupación del 5,6%, y la producción. También se han dado a conocer los incrementos significativos que muestran los visados de nueva edificación, las concesiones de préstamos hipotecarios o las compraventas, que se toman como muestras de una recuperación en la demanda y de una inminente subida de precios. Incluso algunos expertos han caracterizado recientemente la situación del sector como de clara expansión.
Sin embargo, expertos coinciden en señalar diversos factores que dificultan la continuidad de los esos “brotes verdes” y que sugieren que los mismos están de momento vinculados a las localizaciones más atractivas y a los segmentos del mercado más dinámicos. Es allí donde la mejora en las condiciones económicas y el práctico agotamiento del stock de viviendas acumulado durante la crisis estarían creando una demanda capaz de empujar los precios y atraer la atención de los inversores.
Según afirma un amplio grupo de profesionales del mundo inmobiliario, al que recientemente se ha sumado el propio Banco de España, es probable que el precio medio de la vivienda en España se encuentre en un período de relativa estabilización. El III Observatorio de la Valoración, un informe de coyuntura que tiene como objetivo recoger el debate abierto entre los socios de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) y un grupo de especialistas ajenos a las empresas de valoración sobre temas relacionados con la evolución del sector inmobiliario, daba a conocer recientemente que la gran mayoría de sus panelistas considera que existen importantes barreras para que mejoren de manera generalizada las ventas y el precio de la vivienda y que algunas de estas dificultades pueden ser estructurales y persistentes.
No obstante, también la gran mayoría de ellos aprecia que, si bien no se muestran signos decisivos ni generales de recuperación, ello es compatible con que existan determinados segmentos del mercado (en los mejores núcleos de las ciudades más activas o en áreas de costa muy atractivas) en los que sí se está empezando a notar una cierta alegría en la contratación y un repunte en los precios. A la espera de los datos del tercer trimestre del INE, eso es lo que indican también las estadísticas oficiales sobre precios de la vivienda libre, con variaciones positivas de los precios en las zonas más dinámicas, como Madrid, Baleares o la Comunidad Valenciana, entre otros.
Lamentablemente, existen muchas razones que aportan argumentos para que el valle de la salida de la recesión vaya a ser largo en este sector. Para comenzar, no es evidente que la demanda esté despertando en un volumen suficiente como para producir una reacción generalizada de los precios, aunque estos crezcan en zonas concretas. Por lo tanto, el mercado muestra todavía una segmentación que probablemente refleja no sólo la influencia del volumen regional o tipológico del enorme stock sin vender, sino también el crecimiento de la desigualdad social que es fruto de la forma que todavía adopta la salida de la crisis.
La mayor parte de los trabajos que se están creando, con contratos precarios y salarios bajos (ver gráfico), hacen poco factible la adquisición de una vivienda para la población en edad de emanciparse, la franja social que constituye una parte muy importante de la demanda. Sin estabilidad laboral ni asentamiento de una recuperación económica que alcance a sectores más amplios de la sociedad, parece difícil generalizar la mejora de la demanda de viviendas.
En sentido contrario, no debe olvidarse que en los últimos meses ha habido un aumento continuado de concesiones de préstamos hipotecarios. Aunque es cierto que se parte de cifras mínimas, que facilitan tasas de crecimiento con dos dígitos, y que todavía no puede considerarse que esas cifras representen una mejora amplia y duradera de la solvencia de los potenciales compradores, ese incremento sí puede estar indicando una mayor capacidad de acceso en una parte de la demanda, que habría estado embalsada en años anteriores, en parte por las propias expectativas de caída de los precios. Además, es indudable que los vigentes tipos de interés, realmente mínimos, favorecen a los demandantes.
Como contrapeso también debe recordarse que los criterios de concesión de préstamos, aunque vayan flexibilizándose un poco, siguen siendo rigurosos, lo que implica la necesidad de una significativa aportación de recursos propios para afrontar la compra, algo que buena parte de los hogares todavía no se puede permitir.
Pensando en cuestiones más estructurales y más allá de las dificultades que deba afrontar el que quiera comprar una vivienda, existen otros importantes elementos que hay que tener en cuenta y que pueden constituir barreras para una reactivación generalizada de las transacciones de compraventa en el mercado. Factores como la experiencia fruto del excesivo apalancamiento de las familias o la creciente movilidad demográfica han provocado ya cambios estructurales significativos en la demanda que requerirán soluciones innovadoras de la oferta. La mentalidad de compra tan extendida entre los adultos de mediana edad parece no manifestarse entre los jóvenes. Es obvio que se está gestando una conciencia inmobiliaria muy distinta en la nueva generación de posibles compradores, basada en el clima de crisis, los nuevos modelos de familia, la precariedad laboral o la migración forzada. Todos ellos sugieren cambios estructurales. Y puede que los promotores, una industria muy debilitada en la crisis, no estén aún preparados para responder ante todos estos cambios socioeconómicos.
Por último, y como no dejan de señalar muchos analistas, a estos cambios, que parecen haber venido para quedarse, se unen unas expectativas demográficas que no sugieren la necesidad de cifras elevadas de vivienda nueva en los próximos 15 o 20 años, incluso si se comparan con las previas a la burbuja. Teniendo en cuenta todos estos factores, es obvio que para reactivar el sector no basta con recuperar pautas del pasado, sino que resulta necesario crear nuevas vías, basadas probablemente en el alquiler o en la adecuación funcional de los alojamientos actuales para que estos sean más accesibles a los usuarios de hoy en día. Además, y en esto también coinciden muchas de las sociedades de tasación y demás expertos participantes en el panel de la AEV, para hacer frente a los fallos de mercado propios de una situación de cambio estructural como la que se vislumbra, es necesario contar con el apoyo de los poderes públicos, quienes pueden promover medidas de política económica a favor de un ajuste del mercado inmobiliario.
En definitiva, y como hemos visto, los diferentes factores que conforman la coyuntura actual operan en direcciones contrarias y obligan a la prudencia en toda opinión. Sea como sea, y por contraposición al pesimismo que ha sido la nota predominante en el sector durante los últimos años, hay dos mensajes que parecen claros: las variables más relevantes del mercado están mejorando y los precios, como mínimo, están estabilizados, es decir, no puede esperarse que sigan bajando, lo que resulta compatible con expectativas y realidades que, localmente, presentan mejores perspectivas.
José Manuel Gómez de Miguel es Secretario de la Asociación Española de Análisis de Valor