¿Qué hace buena a una hipoteca? 5 claves a tener en cuenta

Sí, ha sido uno de los productos bancarios que más ampollas ha levantado en los últimos tiempos, por muchos motivos como las cláusulas suelo, la “alegría” con la que se concedían irresponsablemente y las consecuencias de los impagos –ejecuciones hipotecarias, desahucios…- que tantas veces han sido noticia.

Parece que los datos acompañan, y el mercado hipotecario comienza a reactivarse. Y es que según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondientes a agosto, se han constituido un 25,8% más de hipotecas sobre viviendas que en agosto de 2014, al igual que el importe medio de éstas también ha aumentado un 0,6% llegando a los 104.318 euros.

Adquirir una vivienda se dice que es de las decisiones de compra más importantes que el humano realiza a lo largo de su vida. Por ello, nunca deberíamos renunciar a conseguir una buena hipoteca, preguntando todo aquello que desconozcamos, valorando todo tipo de entidades y poder así encontrar un punto en el que lo que el banco ofrece y el perfil del solicitante encajan.

Tipo de interés bajo

Prácticamente es el rasgo en el que primero ponemos la atención. Lo ideal es que el precio que cobra la entidad por conceder el préstamo sea lo más bajo posible (parece obvio que cuanto más bajo mejor). Pero no siempre lo ideal es lo que se consigue –sobre todo porque las entidades financieras no buscan eso-. En primer lugar habrá que decidir si es una hipoteca a tipo variable, a tipo fijo o una hipoteca mixta la que mejor se ajusta a nuestras condiciones económicas. En el momento actual, con un mercado en plena guerra por ofrecer la hipoteca variable con el tipo de interés más bajo, podríamos decir que una hipoteca con un interés por encima al Euribor+2% no sería llamativa ni atractiva para el cliente, sobre todo cuando hay entidades que incluso están llegando a ofrecer hipotecas por debajo de Euribor +1%.

¿Comisiones?

Mejor sin ellas. Cuantos menos costes genere la concesión de la hipoteca mejor, son aspectos que el cliente valora muy positivamente. Ya no es raro ver entidades que comercializan préstamos hipotecarios sin comisión de apertura, ni por cancelación anticipada, sin comisión por compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés (no pudiendo ser superior al 0,5% si se amortiza anticipadamente en los 5 primeros años del préstamo, al 0,25% si se realiza después de los 5 primeros años), incluso sin comisión por subrogación o novación. Del mismo modo, que la cuenta bancaria que se abra estuviera exenta de comisiones para las operaciones más habituales como transferencias, ingreso de cheques, mantenimiento y administración es un factor importante.

Al igual que resulta más que importante hacerse con una hipoteca que no establezca cláusulas suelo, de forma que el titular pueda beneficiarse de la variabilidad del tipo de interés en el caso de las hipotecas variables. Recordemos que las cláusulas suelo son legales siempre y cuando sean claras y transparentes de modo que el cliente sepa de su existencia, las entienda y sea consciente de sus consecuencias.

Vinculación

Aquí hay que prestar mucha atención. Se plantean como productos que primero suponen una ventaja para el cliente proponiendo mejores condiciones en la hipoteca. Lo pintan bien, pero hay que analizarlos y valorar si realmente compensan y suponen un ahorro, porque es posible que lo que nos ahorremos por un lado, acabemos pagándolo por otro.

La Guía Hipotecaria elaborada por el Banco de España recuerda que tal y como enuncia el artículo 12 de la Orden EHA/2899/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, “las entidades de crédito que comercialicen servicios bancarios vinculados a la contratación de otro servicio, financiero o no, deberán informar al cliente, de manera expresa y comprensible, sobre la posibilidad o no de contratar cada servicio de manera independiente y en qué condiciones. En caso de que solo resulte posible la contratación del servicio bancario vinculado a la contratación de otros en las condiciones ofertadas, se informará al cliente de la parte del coste total que corresponde a cada uno de los servicios, en la medida en que este coste esté disponible para la entidad, y de los efectos que su no contratación individual o cancelación anticipada produciría sobre el coste de los servicios bancarios”. Seguros, tarjetas, domiciliación de nómina y planes de pensiones son los productos vinculados más habituales.

Tasa de esfuerzo no superior al 30%

En ningún caso que supere el 40% de los ingresos netos. Ese es el máximo del salario que los expertos recomiendan que se destine al pago de la cuota de la hipoteca, para Pau A. Monserrat, economista experto en el mercado hipotecario y director editorial de iAhorro, incluso no debería de superar el 30%, siendo esencial realizar el cálculo tomando como referencia un Euribor alto –en torno al 5%-. Es un modo de que el cliente sea prudente y responsable para con su hipoteca.

No olvidar nuestra capacidad de negociación

Se puede negociar y se debe negociar. Hasta que las condiciones no queden registradas en la oferta vinculante, es posible la negociación. Una vez que se formaliza la hipoteca, el poder de negociación disminuye, siendo solo posible cambiar las condiciones del préstamo hipotecario a través de una novación –según los últimos datos del INE en agosto se produjeron 11.009 novaciones, un 10,6% menos que el año anterior-, operación que conlleva gastos (comisión por novación, notaría y registro de la Propiedad según el caso, gestoría, tasación en caso de ampliación del importe, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados también en caso de ampliar el importe…).

Nuestra capacidad de negociación debería ser puesta en marcha, analizando previamente las condiciones ofertadas por la entidad, teniendo un objetivo sobre la negociación, sin miedos a ella y siempre manteniendo las formas.

La mejor hipoteca será aquella que ha sido comparada y estudiada, además de haber sido negociada en función de las posibilidades económicas del o los solicitantes. Hay quien dice que la hipoteca perfecta es la que ya no existe…