Realia, abocada a reestructurar su deuda
Realia presenta una estructura patrimonial muy desequilibrada, con un nivel de autonomía financiera deteriorado y un endeudamiento que se sitúa en un umbral elevado. De este modo, y a pesar del alto nivel de posición de tesorería, existen serias dificultades para hacer frente a los altos vencimientos de deuda de los años 2016 y 2017, lo que conllevaría la necesidad de plantear una nueva reestructuración de la deuda financiera (la anterior se realizó en 2013). Axesor otorga a Realia un rating de CC con tendencia estable.
La compañía cuenta a su favor con la mejora de los datos macroeconómicos de España, que ha derivado en una mejora del sector inmobiliario, beneficiándose tanto el segmento promotor, con un crecimiento de las ventas, como el segmento patrimonialista, con mayores tasas de ocupación y una disminución de la presión sobre las rentas.
La pauta para Realia en los últimos ejercicios ha sido la de un descenso constante de la cifra de negocio. La venta en julio de 2014 de su participación en la patrimonialista francesa SIIC de Paris por un importe de 559 millones de euros, supuso una importante reducción del apalancamiento financiero y un impulso positivo en la generación de caja. Esta mejora de liquidez permitió recuperar un fondo de maniobra positivo, si bien dicho efecto tiene un carácter no recurrente y el fondo de maniobra sigue mostrándose demasiado dependiente de la cifra de existencias comerciales, con una limitada capacidad de liquidación en el corto plazo, debido a la reducida calidad de las mismas, con una alta composición de solares y terrenos sin edificar.
Por otra parte, esta desinversión ha concentrado aún más la exposición de Realia a la evolución del sector inmobiliario español, adquiriendo un mayor protagonismo el segmento promotor en las cuentas. El balance del ejercicio de 2014 fue de un resultado neto negativo de 36,38 millones de euros, que se sumó a las pérdidas de 21,22 millones de euros registradas en 2013 y a los más de 323 millones de euros de pérdidas en 2012. La reducción, no obstante, del coste financiero y la mejora operativa permitieron que la situación mejorara en el primer semestre de 2015, con un beneficio neto de 1,1 millones de euros, frente a las pérdidas de 18,6 millones anotadas en el mismo periodo de 2014.
El ratio de deuda financiera neta/ebitda de la empresa arrojó al cierre del último ejercicio un resultado alarmante, al situarse en 37,78 veces, si bien condicionado por la entrega de viviendas provisionadas en ejercicios anteriores.
Como aspecto positivo cabe reseñar que el LTV mejoró hasta el 58%, gracias a la inyección extra de liquidez. En cuanto al LTV del área patrimonialista, se situó en un 26,3%. Recientemente, la inmobiliaria ha puesto en marcha la aplicación de la NIC40, que ha permitido elevar un 53% la valoración de los activos inmobiliarios (situándola en 1.399 millones de euros), respecto al cierre de 2014, al pasar estos a estar valorados a un precio razonable de mercado, en lugar de a su coste de adquisición. El porcentaje de ocupación de la cartera patrimonialista es del 90%.
En la actualidad, FCC controla el 36,88% de Realia, mientras que otro 25,1% pertenece a la Inmobiliaria Carso, propiedad del empresario Carlos Slim, quien a su vez es el accionista de control de la constructora. El desembarco en la compañía del magnate mexicano ha propiciado una reestructuración en la cúpula de la sociedad inmobiliaria: Gerardo Kuri ha sido nombrado consejero delegado, mientras que Juan Rodríguez Torres es el nuevo presidente no ejecutivo.
Si bien se percibe cierta incertidumbre sobre el rumbo que tomará ahora la compañía, desde Axesor se valoran de forma positiva los cambios en la estructura de la propiedad y del equipo gestor y consideramos que serán bien recibidos por la banca acreedora de cara a la negociación que se avecina.