El valor real del suelo en las expropiaciones
Las valoraciones del suelo siempre son un tema periódico porque, por un lado, la Administración y las grandes empresas quieren que el suelo valga lo mínimo posible y los propietarios de los terrenos expropiados se encuentran muchas veces indefensos frente a actuaciones por la vía de hecho o expoliatorias.
La palabra que la Administración emplea es la de que los terrenos expropiados son un “patatal”, pero claro, ese patatal se transforma una vez expropiado en un negocio, bien para empresas privadas o bien para la Administración (véase el aeropuerto de Barajas), sin que el propietario reciba un justo precio por el terreno expropiado. Esta pretensión fue solucionada de una manera justa por el Tribunal Supremo al aplicar la teoría de los sistemas generales, que consistía en que terrenos destinados a una dotación pública no fueran expropiados y pagados como rústicos cuando producían un beneficio a los terrenos colindantes, que se lucraban del sistema general. Para ello, se valoraron estos suelos con una naturaleza parecida a la de los terrenos colindantes con aprovechamiento. Esta situación justa ha sido modificada por la Ley de Suelo 8/2007, de 28 de mayo. No obstante, y dado que ahora los suelos prácticamente son todos rústicos, salvo que estén con las farolas puestas, el valor del suelo rústico a los efectos expropiatorios debe ser un precio razonable. Resulta necesario recordar que el justiprecio debe ser el precio justo. Esto es, el adecuado y suficiente para que el expropiado pueda adquirir con él una cosa igual o semejante a aquella que constituyó el objeto de expropiación. Este precio justo tradicionalmente ha sido entendido como el valor de mercado, y así se reflejaba en la anterior Ley de Suelo (Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones).
Este criterio desapareció con la Ley de Suelo de 2007, concebida para forzar valoraciones menores e injustas, sin más justificación. El nuevo criterio de valoración de la ley y del reglamento del año 2011, que no considera circunstancias inherentes a cada suelo, aunque sí apreciadas por la demanda inmobiliaria, ha motivado que la valoración de los suelos rústicos, calculados de acuerdo al reglamento de 2011, produzcan valores inferiores a los de mercado, impidiendo al expropiado adquirir por el importe del justiprecio satisfecho, un suelo equiparable al que acaba de perder. El método de capitalización solo tiene en cuenta como factor determinante la producción agraria real o potencial, quedando sin ponderar el resto de los factores y resultando un valor inferior al real y objetivo de mercado. El alejamiento entre el importe del justiprecio así calculado y el valor de mercado aumenta al considerar los recursos que deben aplicarse en el proceso de aspirar a percibir una indemnización justa. No se puede pretender manifestar conformidad con el sistema de valoración establecido en el reglamento y, por el contrario, mostrar disconformidad con la evolución experimentada en las valoraciones del sue_lo en situación de rural. La constancia de las cuantías establecidas en las valoraciones administrativas a lo largo del periodo de vigencia del reglamento nos permite afirmar lo contrario.
El problema fundamental está en decidir cuáles son los valores admisibles y cuáles son los valores no especulativos porque, está claro, lo admisible para la Administración y para las grandes empresas expropiadoras es lo mínimo posible, aplicando unos tipos injustos y mal calculados, alrededor del 4% y 4,5%. No es admisible tampoco ni esta propuesta ni la que se pretende introducir en la Ley de Carreteras, todas ellas con tipos ajenos y sin vinculación a la rentabilidad agrícola.
Cuando algunas veces se habla de que en muchos pequeños municipios han valorado su suelo a efectos expropiatorios como suelo urbanizado, se debe a que se han desarrollado planeamientos megalómanos en esos pequeños municipios alejados de su real potencial, cuando el suelo realmente no tenía más valor que el agrícola.
Por ello, proponemos:
a) Se debería recuperar como valor de expropiación el de valor real de mercado tal y como se definía en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.
b) Subsidiariamente, en el cálculo del valor de mercado por actualización de rentas, el tipo aplicable se debería establecer siguiendo parámetros que conduzcan a rentabilidades netas acordes con las que producen los rendimientos de la tierra
Si, como es habitual, no se considera el efecto de la inflación en la estructura de ingresos y gastos de la explotación económica analizada, el tipo de capitalización debería ser el real, y no el nominal.