¿Tipo variable o fijo? Estas son las mejores ofertas hipotecarias

Las préstamos para la compra de una casa a tipo variable son el producto estrella Los diferenciales aplicados al euríbor son inferiores al 2% Las entidades comienzan a ofrecer créditos a tipo fijo de entre el 2,5% al 3,4%

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Digeridos los momentos más críticos del pinchazo inmobiliario, tras los que el ladrillo inundó el balance de los bancos y la mora alcanzaba cotas superiores al 13,5%, las entidades comienzan a abrir lentamente el grifo del crédito. Todavía queda mucho por hacer. Pero esto no ha sido impedimento para que los escaparates de las sucursales estén inundados de productos destinados a la financiación del particular.

Con la vista puesta en la recuperación, la banca ha decidido abrir una nueva guerra. El objetivo, como señalan desde el portal inmobiliario Idealista.com, es generar nuevos créditos para compensar la reducción de los saldos vivos que, según datos del Banco de España, a febrero de 2015 se situaba en los 707.846 millones de euros, un 4,2% menos que en el mismo periodo del año anterior.

A esto se suma el objetivo que se ha marcado el sector financiero: el incremento de la rentabilidad. En un entorno de tipos casi a cero, los préstamos al consumo, en primer lugar, y las hipotecas, en segundo, son las fórmulas más adecuadas para ganar margen.

Tomando como partida esta premisa, y favorecidos por las medidas de estímulo del BCE –compra de deuda, rebaja del precio del dinero a mínimos históricos e inyecciones de dinero condicionada a la concesión de créditos– y por cierta recuperación de la demanda, desde comienzos de año las entidades han reforzado su apuesta hipotecaria. El producto estrella, las hipotecas a tipo variable.

Tipo variable

Uno de los más afanados es Banco Santander. La entidad comercializa la Nueva Hipoteca Santander que desde principios de año ha rebajado en dos ocasiones el diferencial aplicado al euríbor. Empezó ofreciendo el 1,79%, posteriormente lo recortó al 1,69% y en la actualidad se sitúa en el 1,49%, aunque en el primer año se exigirá un tipo fijo el 2%. Para disfrutar de estas condiciones, la vinculación es un apartado importante. Así, a la domiciliación de la nómina o pensión por importe de 2.000 euros hay que sumarle la domiciliación de tres recibos, realizar tres usos trimestrales con la tarjeta de crédito o débito Santander y contratar el seguro de hogar y vida. 

Por debajo del 1,5% se encuentran también la Hipoteca Naranja de ING (euríbor más 1,49%), la Hipoteca Ahora de Liberbank (euríbor más 1,34%), la Superhipoteca Ibercaja (euríbor más 1,49%) y la Hipoteca Uno-e (euríbor más 1,3%). No obstante, la oferta más barata sigue siendo la Hipoteca Variable que comercializa Kutxabank con un tipo de interés del euríbor más un diferencial del 1%. El producto fue lanzado en enero y es el claro ejemplo de que, a mayor vinculación, menor diferencial en la hipoteca. Para disfrutar del tipo de interés reducido es necesario domiciliar la nómina (al menos 3.000 euros), hacer uso de las tarjetas (3.600 euros anuales), contratar los seguros de hogar con la cobertura de continente de 61.287 euros y de contenido de 24.514 euros, un seguro de vida y realizar aportaciones al plan de pensiones de al menos 2.000 euros al año.

En el siguiente escalón estarían los préstamos para la compra de una casa que ofrecen Bankia y Bankinter. Para ambos casos el diferencial aplicado es del 1,5%. El resto de entidades disponen de hipotecas a tipo variable con un diferencial superior al 1,5% e inferior al 2%.

Para disfrutar de los menores tipos de interés, el grado de vinculación que se exige al cliente es muy elevado

Independientemente del tipo de interés exigido, estas hipotecas comparten una serie de características comunes. La primera de ellas es que durante el primer año el tipo de interés es ligeramente superior. Por ejemplo, la Hipoteca Premium de Banco Popular, durante el primer año, tiene un tipo fijo del 2,4%.

El segundo rasgo son los criterios de riesgo. Es decir, a la hora de conceder una hipoteca, el banco mira con lupa la solvencia del prestatario. Para ello el baremo imprescindible son los ingresos mensuales. En la mayoría de los casos el importe de la nómina debe oscilar entre los 1.500 y los 2.000 euros.

La tercera característica son los plazos de constitución de la hipoteca, que suele ser de 30 años, aunque en algunos casos, como el de la Hipoteca Net Fidilis de Caja España Duero o la Superhipoteca Ibercaja es de 35, mientras que Bankia o ING permiten hasta 40 años. Además no se conceden hipotecas por más del 80% del valor de tasación o de la compra del inmueble, dependiendo de cuál sea el menor. La excepción vuelve a ser la hipoteca de Ibercaja que cubre hasta el 100% del valor de la vivienda.

Por último, esta clase de préstamos exige unos grados de vinculación bastante elevados.Como señala Juan Villén, responsable de hipotecas de Idealista, “cuanto más rentable le resultes al banco por la variedad de productos contratadas, más agresivos están dispuestos a ser y, por tanto, ofrecerán unos préstamos más baratos”. El experto afirma que aunque el tipo medio de la mayoría de las ofertas que existen en el mercado se aproximan al diferencial del 1,5% e incluso lo superan, “la realidad es que en el primer trimestre del año el diferencial medio de las hipotecas constituidas se ha situado en 1,3% y en algunos casos la vinculación no ha sido tan exigente”.

La escasa demanda y los criterios de riesgo llevan a las entidades a centrarse en perfiles de cliente elevados y el número es reducido. En este caso, el arma que emplean para atraer a los prestatarios es la personalización. Uno de los ejemplos que mejor ilustra esto es el de la hipoteca de Cajamar.Desde la entidad señalan que no existen unas tarifas únicas, ya que se establecen de forma personalizada para cada cliente, atendiendo a diferentes variables como pueden ser la vinculación del cliente en el momento de la concesión y los compromisos futuros.

Tipo fijo

La novedad de los últimos meses, además de la rebaja continuada del precio de las hipotecas variables, es la comercialización de préstamos para la compra de una vivienda a tipo fijo. Después de años en los que este tipo de productos había desaparecido de las sucursales, ahora son varias las entidades que se suman a esta corriente.Sabadell, Bankia, Ibercaja y Kutxabank son algunas de ellas. Los tipos de interés aplicables a estos productos van desde el 2,5% de la entidad vasca al 3,4% de Bankia o de Ibercaja para plazos en el caso de esta última de hasta 30 años. Por su parte, CaixaBank lleva desde hace dos años potenciando las hipotecas a tipo mixto o fijo. En el caso de las mixtas pueden llegar a aplicar intereses entre el 2,5% y 3% en el periodo fijo de la hipoteca (10, 15 o 20 años) y en el resto de años un diferencial al euríbor del 1,9% con vinculación. Para las hipotecas a tipo fijo los tipos oscilan entre el 2,5% y el 3% para periodos de entre 10 y 20 años.

En un momento en el que el que los tipos de interés se sitúan en el 0,05% y la perspectiva es que continúen así durante largo tiempo, al menos hasta que el BCE ponga fin al programa de deuda pública, la duda que muchos se plantean es si firmar una hipoteca de estas características resulta rentable ya que los tipos que exigen se sitúan muy por encima de los de los préstamos a tipo variable. Villén considera que si lo que se busca es protegerse de las futuras subidas del euríbor, esta es una buena opción.De hecho, considera que para aquellos que puedan permitirse desembolsar grandes cantidades cada mes, esta puede ser una buena fórmula. El experto cree que los actuales tipos del euríbor (en marzo cerró al 0,212%) son algo circunstancial. No obstante, conviene echar cuentas para comprobar qué resulta más barato.