Las fórmulas para sacar partido a la recuperación del ladrillo en España
El mercado inmobiliario se ha transformado totalmente desde la explosión de la burbuja inmobiliaria si bien lo que durante mucho tiempo fue un sector de inversión a evitar va dando paso a nuevos modelos de negocio con interesantes oportunidades también para el particular.
“2015 va a ser, como ya lo viene siendo 2014, un buen momento para comprar vivienda con el objetivo de destinarla al alquiler”, asevera Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI), quien argumenta que con una rentabilidad media anual del 4,5%, el arrendamiento residencial se ha convertido en “una inversión mucho más controlable para un pequeño inversor” y más ventajosa que los depósitos, dada la bajada de los tipos de interés a mínimos históricos, o la renta variable, dados los altibajos propios de los momentos de fuerte volatilidad bursátil.
Bajo su punto de vista, además, esta vía permite al particular beneficiarse del progresivo auge del mercado del alquiler –la crisis ha reducido la tradicional preferencia de los españoles por la propiedad– aprovechando el hueco que dejan los grandes compradores.
Los expertos ven en el mercado inmobiliario nuevos modelos de negocio con oportunidades de inversión
Aunque algunos de los fondos de inversión internacionales que vienen desembarcando en España en el último año y medio también han apostado por la compra de inmuebles residenciales para su arrendamiento, como hizo Blackstone al adquirir 1.860 viviendas en alquiler de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid o Azora y Goldman Sachs, que compraron 2.935 pisos al Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (Ivima), la mayoría ha optado por aplicar esta estrategia en el sector terciario.
“Las perspectivas de crecimiento de las rentas son algo tímidas, si bien sigue constatándose una presión al alza sobre las rentas prime de oficinas”, destacan un reciente informe de la consultora inmobiliaria Knight Frank, que apunta a Madrid como uno de los mercados en alza con rentabilidades que oscilan entre el 5,5% y el 8% en función del tipo de activo.
Este mercado, no obstante, tampoco está vetado al pequeño inversor. Pese a los planos resultados que vienen cosechando a lo largo de este primer ejercicio, durante el año han comenzado a cotizar un buen puñado de sociedad de inversión en el mercado inmobiliario, las denominadas Socimi. Estos vehículos, que destinan el 80% de sus recursos a la inversión en inmuebles en alquiler, están exentos impuestos y sus accionistas solo tributan por los dividendos que obtengan.
“Su objetivo principal son oficinas prime y centros comerciales, aunque el alquiler de viviendas y hoteles está incluido en sus planes de negocio”, detalle el último informe de perspectivas de UBS, que señala que en su escenario base “la rentabilidad anual para los inversores estará en un rango de entre el 7% y el 10% en un horizonte de tres a cuatro años, un retorno competitivo incluso contra el amplio mercado español de renta variable”.
En cuestión de precios, los expertos del banco suizo recuerdan que el precio de la vivienda en España ha caído entre un 30%y un 40% desde máximos una caída pese a la cual “el precio de las casas no es barato en España”.
Una evolución ante la que esperan nuevas rebajas, de entre el 1% al 3%, en el año que arranca y cierto estancamiento de precios durante los próximos años. Ante esta situación, en líneas generales, UBS destaca que no ve ninguna oportunidad de inversión en el sector residencial español exceptuando el mercado de alquiler.
Así, lo que descartan todos los expertos consultados, en todo caso, es la inversión en vivienda con el objetivo de esperar una fuerte revalorización en el medio plazo. Partiendo de ahí, para aquellos particulares sin grandes recursos la operación sigue ligada a la obtención de una hipoteca.
Un camino lleno de exigencias por la persistente sequía crediticia pero que empieza a reactivarse en el escaparate de la banca con ofertas cercanas a euríbor más 1,5% de interés a cambio, eso sí, de una fuerte vinculación con la entidad. Las condiciones suelen ser especialmente ventajosas sobre la aún fuerte carga de viviendas que atesoran los bancos –y Sareb– en sus balances. Una posible oportunidad para quien se decida a sacar rentabilidad al ladrillo en el nuevo año.