Dónde comprar casas a la mitad de precio que en 2008

"Nada volverá a ser como antes del estallido de la burbuja” o “debemos aprender de los errores cometidos en el pasado” son dos de las frases que más suelen escucharse en los foros de debate donde constructoras, inmobiliarias, comercializadoras y entidades financieras tratan de discernir cómo será el futuro del mercado de la vivienda tras la debacle registrada a partir de 2008.

Entretanto, el mercado ha vuelto a funcionar bajo las inexorables leyes de la oferta y la demanda. Por ello, allí donde la vivienda usada en venta ya no podía satisfacer a los compradores y se ha agotado el stock heredado del boom, las promotoras tradicionales, aquellas pequeñas empresas que no sucumbieron en la crisis, normalmente poco endeudadas, y también algún gran coloso que ha sobrevivido a los concursos de acreedores, han vuelto a edificar.

La mayoría recuperando las buenas prácticas de aportar recursos propios y, por lo tanto, arriesgar parte de su patrimonio y no fiar todo en exclusiva a la financiación ajena. No obstante, parte de esta recuperación de la producción de casas se ha debido también a que la banca ha vuelto a dar crédito a los proyectos “que sean realmente rentables y razonables”, recuerdan fuentes del sector financiero.

¿Dónde se construye ahora? ¿A qué tipo de cliente están orientadas esas promociones? Y lo más interesante en estos momentos: ¿A qué precios?

Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, una de las principales consultoras del sector, explica que el resurgir del mercado está estrechamente relacionado con la mejora de las expectativas. “En economía, todo se mueve en función de las expectativas, a mayor confianza, más tranquilidad y la inversión es lo que quiere, nada de incertidumbres”, explica. En este sentido, la bajada de precios que acumulan en muchas zonas los inmuebles, unido a que todo apunta a que el ajuste habría tocado suelo, ha despertado el apetito inversor de residentes y extranjeros. Y donde el mercado demandaba otra vez vivienda nueva, han reaparecido las grúas.

Corral admite que “donde más ha explosionado este fenómeno por ahora es en Madrid”, seguido a bastante distancia de Barcelona, Valencia y alguna localidad muy puntual de la Costa del Sol. En la capital y las áreas más exclusivas de su periferia conviven las promociones tradicionales, de abundante vivienda, con otros pequeños desarrollos de apenas unas decenas de casas, que dependiendo de su ubicación van dirigidos al comprador-residente o a aquel que adquiere una o varias viviendas como inversión, ya que su objetivo es alquilarlas.

Un ejemplo de las primeras lo constituye el codiciado solar de Raimundo Fernández Villaverde 50, en el centro de Madrid, propiedad del Ministerio de Defensa que fue adjudicado en subasta pública finalmente a Domo Gestora, una compañía que abandera el régimen cooperativo. El precio alcanzado por el solar superó los 111,05 millones de euros cuando partía de un valor de poco más de 90,2 millones. Sin duda, una de las grandes operaciones de la capital que marca este inicio de la recuperación.

Está previsto que se edifiquen un total de 355 viviendas de precio libre con un coste medio de 325.000 euros, si bien la casa más barata, de 60 metros cuadrados, se venderá por 202.000 euros. Otra macrooperación en ciernes es la que ocupará el espacio ya conocido como Mahou-Calderón, integrado por los terrenos donde se ubicaba la antigua fábrica cervecera y en los que todavía hoy se encuentra el estadio del Atlético de Madrid. La operación Calderón ha sido definida como el gran proyecto del mercado de la vivienda a medio y largo plazo, con 175.000 metros cuadrados edificables, sobre los que hay proyectados hasta 2.000 pisos libres.

Con estas promociones está previsto que finalmente pueda convivir el proyecto de pisos de superlujo de la calle Juan Bravo, en una de las zonas más caras de la capital. Serán apenas 60 casas de no menos de 150 metros cuadrados de superficie a un precio aproximado de 9.000 euros el metro.

Por su parte, en Barcelona, la inmobiliaria Vía Célere ha anunciado que invertirá unos 20 millones en una promoción de unos 67 pisos en la antigua sede de Revlon, situada en la calle Aragón, 499. El inmueble contará con la máxima calificación energética, aunque prevé un precio de venta inferior a la media de la zona, por debajo de los 3.200 euros por metro cuadrado.

Desde Foro Consultores no dudan que todas estas promociones y la gran mayoría de las que se están poniendo en marcha en los últimos meses no tendrán problemas para venderse, “puesto que se trata de precios que en media se sitúan un 50% por debajo de los que habrían alcanzado antes de la crisis en esas mismas localizaciones. Es decir, se trata de una auténtica oportunidad porque de no haber mediado la recesión, hoy esos inmuebles serían el doble de caros”, aclara Luis Corral. De hecho, estas fuentes explican que los grandes fondos extranjeros que están comprando paquetes de viviendas en España lo hacen porque “parten del supuesto de que los precios volverán a los niveles precrisis a medio plazo”.

En cuanto a si ha cambiado la forma de edificar, las fuentes consultadas coinciden en que ahora el promotor está más concienciado en ofrecer un inmueble de mayor calidad, con acabados muy cuidados y todas las mejoras técnicas posibles (domótica, materiales sostenibles y máxima eficiencia energética).

Y todo para satisfacer a los dos perfiles de compradores más frecuentes ahora. El principal es quien compra porque dispone de ahorro previo, su situación laboral al menos no ha empeorado y considera que ha llegado el momento porque necesita una vivienda mejor o simplemente más grande. Si pide una hipoteca, es muy probable que se la concedan. Y el segundo, es aquel que compra para alquilar como inversión porque dispone de dinero y la rentabilidad que puede obtener (del 3% al 5%) le parece atractiva. Estos compradores suponen ya uno de cada cuatro, todo un reto.