Sin beneficio fiscal para la compra ni el alquiler

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La adquisición de vivienda ha perdido el atractivo fiscal de antaño y que contribuyó a inflar la burbuja inmobiliaria, origen de los problemas actuales de la economía española. El Gobierno decidió la eliminación de la deducción por vivienda habitual, que se conserva con carácter retroactivo pero que desapareció para las casas compradas a partir de enero de 2013. Y la reforma fiscal que entra en vigor el 1 de enero, y que quedó aprobada hace diez días, suprime también la deducción por alquiler de vivienda habitual, al tiempo que endurece los beneficios fiscales para el arrendador, de modo que ya no resultará tan sumamente beneficiosa –al menos a efectos fiscales– la compra de vivienda con el propósito de alquilarla.

Hasta ahora, quienes viven de alquiler pueden deducirse en su declaración de la renta el 10,05% de lo pagado en alquiler, con un máximo de 9.040 euros anuales para bases imponibles inferiores a 17.707,2 euros. La deducción también se aplica para inquilinos con una base imponible superior y hasta un máximo de 24.107 euros sino que, a partir de los 17.707,2 va reduciéndose progresivamente hasta desaparecer cuando se alcanza el tope citado. El esquema es similar al que se conservó para la deducción por compra de vivienda habitual antes de su desaparición, efectiva ya desde enero de 2013.

A partir del 1 de enero de 2015, no habrá deducción por el gasto que supone una casa –ya sea por el alquiler o la hipoteca–, si bien se mantiene con carácter retroactivo. Es decir, para las viviendas adquiridas con anterioridad a 2013 y para los contratos de alquiler firmados antes del 1 de enero de 2015.

La adquisición de un inmueble para su arrendamiento seguirá teniendo incentivo fiscal en la declaración de la renta, aunque en menor medida que hasta ahora. La reforma fiscal reconoce a los caseros el beneficio actual de poder reducirse en el IRPF el 60% de los rendimientos obtenidos. Sin embargo, se elimina la reducción que ahora existe por el 100% del cobro del alquiler cuando el inquilino es menor de 35 años. A partir de 2015, dicha reducción será del 60%, con independencia de la edad de la persona que viva en la casa que se alquila.

La reforma elaborada por el ministerio de Hacienda ha conservado la retroactividad para la deducción por la compra de vivienda habitual, a pesar de las presiones de quienes abogaban por su eliminación total como vía de mejora de los ingresos y también como modo con el que renunciar definitivamente a un beneficio fiscal que distorsionó durante años el mercado inmobiliario español.

Hacienda sí ha terminado por ceder a última hora a las presiones para que suavizara los nuevos términos de tributación para las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble. En su texto original, la reforma fiscal eliminaba por completo los coeficientes de actualización –que permiten recoger el efecto de la inflación en el precio de compra de una vivienda– y los coeficientes de abatimiento, por los que se reduce la plusvalía sujeta a gravamen cuando el inmueble se haya adquirido antes de 1995. Estos coeficientes de abatimiento rebajan la carga de impuestos para la plusvalía acumulada desde el momento de la compra –que ha de cumplir el citado requisito de antigüedad– hasta el 20 de enero de 2006 y han resultado especialmente beneficiosos para las ventas de viviendas antiguas. El coeficiente de abatimiento va aumentando a medida que se retrocede en el tiempo. Así, para una casa adquirida antes de 1986, la plusvalía acumulada hasta enero de 2006 llega a quedar exenta. Y si se compró durante 1987, solo se tributará por el 11,12% de lo ganado.

La desaparición completa de estos porcentajes suponía un importante mazazo fiscal que Hacienda ha terminado por suavizar. Los coeficientes de actualización se suprimen en 2015 pero los de abatimiento se mantendrán, aunque solo en el caso de que el valor de la venta sea inferior a los 400.000 euros. Lo que exceda de esa cuantía tributará en su totalidad. Y ese tope de los 400.000 euros será acumulativo. Es decir, si se disfruta de los coeficientes de abatimiento por una venta de 300.000 euros, solo podrá prolongarse ese beneficio fiscal para otra venta a un precio máximo de 100.000 euros.

Ante estos cambios, la recomendación más amplia es vender este año la casa. Aunque lo obligado es echar cuentas puesto que la desaparición total del coeficiente de actualización y la limitación a los de abatimiento quedará en 2015 por otro lado compensada con la rebaja de impuestos sobre las plusvalías. Así, las ganancias patrimoniales que se obtienen de la venta de una casa se gravan ahora con un impuesto del 21% para los primeros 6.000 euros, del 25% hasta los siguientes 24.000 euros de ganancia y del 27% para lo que excede de ese importe. A partir de 2015, el impuesto se reduce al 20% para los primeros 6.000 euros (el 19% en 2016), al 22% hasta los siguientes 50.000 euros y al 24% para lo que supere esa cuantía, impuesto que se reducirá al 23% en 2016.

Por lo tanto, el propietario deberá tener en cuenta que si vende en 2015 pagará menos impuestos y si lo hace por un precio que no supera los 400.000 euros no sufrirá desventajas. Solo el impacto de la desaparición del coeficiente que reconocía el efecto de la inflación.