El fin de la renta antigua, el momento de negociar
Al acercarnos al final del presente año 2014 se cumplen 20 años de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, que entró en vigor el 1 de enero de 1995. La llegada de esta fecha supone importantes consecuencias para los numerosos contratos de arrendamiento sobre locales de negocio suscritos al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre 1964, esto es, firmados con posterioridad a esta fecha pero antes del 9 de mayo de 1985.
Estos contratos continuarían regulándose por la LAU-1964 en algunos aspectos pero se extinguirían en los plazos establecidos en la LAU-1994. Sin perjuicio de que la mayor parte de estos plazos ya han transcurrido, extinguiéndose los contratos o colocándose en situación de tácita reconducción, el plazo de 20 años que se cumple ahora es el que afecta a un mayor porcentaje de los contratos. Veamos detenidamente los distintos supuestos, distinguiendo, en primer lugar, en función de si el arrendatario (inquilino) es una persona física o jurídica (sociedad mercantil, asociación, comunidad de bienes…). Los contratos de arrendamiento en que el arrendatario sea una persona física se extinguirán cuando este se jubile o fallezca o, si se hubiera subrogado su cónyuge, cuando este se jubile o fallezca.
No obstante, es muy frecuente que la jubilación o fallecimiento del arrendatario se haya producido ya, antes del 24 de noviembre de 2014. En tal caso, salvo que ya se hubiese producido una subrogación anterior en el contrato, podría haber continuado con la actividad un descendiente del arrendatario. Estos contratos, en los que el arrendatario actual sea hijo o nieto de quien lo fue originariamente, se extinguen al cumplirse 20 años de la entrada en vigor de la LAU-1994, esto es, el 31 de diciembre de 2014.
Por otra parte, los arrendamientos de locales ostentados por una persona jurídica, cuando se dediquen a la actividad comercial, de restauración y hospedaje o de reparación (las recogidas en la división 6 del impuesto de actividades económicas, RD-Leg. 1.175/1990, de 29 de septiembre) y si la superficie del local es inferior a 2.500 m2, se extinguirán el 31 de diciembre de 2014.
En caso de que la superficie del local sea igual o superior a 2.500 m2 o si se dedica a una actividad distinta, se establecieron unos plazos de extinción diferenciados en función de la cuota que abonasen de IAE en 1994, reservándose el plazo de 20 años, que finaliza el 31 de diciembre de 2014, para aquellos cuya cuota fuese inferior a 85.000 pesetas. Si la cuota se encontraba entre 85.000-130.000 pesetas, el plazo sería de 15 años, entre 130.000-190.000 pesetas, de 10 años y si era superior a 190.000 pesetas, de cinco años, al igual que si la superficie era igual o superior a 2.500 m2. Por lo cual, en todos estos casos, se habrá producido la extinción hace años.
Siendo lo anterior la norma general, existen dos supuestos que pueden modificar las fechas de extinción señaladas: el traspaso o una duración pactada superior. Así, si el contrato de arrendamiento hubiese sido objeto de traspaso, cumpliendo las formalidades recogidas en el artículo 32 LAU-1964, en los 10 años previos al 24 de noviembre de 1994, los plazos de extinción referidos antes se ampliarían en cinco años. Se contempla también la posibilidad de que, siendo el arrendatario una persona física, hubiese realizado el traspaso con posterioridad al 24 de noviembre de 1994, en cuyo caso el contrato permanecería en vigor un mínimo de 10 años o hasta cumplirse 20 años desde la aprobación de la LAU-1994. Esto es, si el traspaso se hubiera realizado, cumpliendo igualmente las formalidades del artículo 32 LAU-1964, antes del 24 de noviembre de 2004, se extinguirá el 24 de noviembre de 2014. En caso de haberse traspasado con posterioridad al 24 de noviembre de 2004, se extinguirá al cumplirse 10 años desde la fecha del traspaso.
Por otro lado, en aquellos casos en que la duración establecida en el propio contrato fuese superior a la que correspondería aplicar conforme a las normas previstas para los arrendamientos en que el arrendatario sea una persona jurídica, se mantendrá vigente el contrato hasta cumplirse la duración pactada en el mismo. Si fuese inferior, continuaría hasta que llegase la fecha correspondiente según la actividad desarrollada y la superficie del local. Sin perjuicio de que estas fechas de extinción están fijadas sin posibilidad de modificación entre las partes, cabe la posibilidad (muy recomendable) de que ambos, arrendador y arrendatario, puedan ponerse de acuerdo para suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, recogiendo las circunstancias actuales y bajo el amparo de la ley vigente.
Carlos Cabeza de Vaca Aldanondo es abogado en Palacio & Asociados.