Cinco cuestiones a conocer antes de contratar el seguro de la hipoteca
Al solicitar un préstamo hipotecario, de entre las muchas dudas que nos surgen aparece siempre un tema de forma recurrente: cuestiones relacionadas con los seguros vinculados a la hipoteca.
Vamos a intentar dar respuestas a cinco preguntas que todo cliente debería saber responder a la hora de contratar seguros relacionados con un préstamo hipotecario. ¿Son obligatorios los seguros de las hipotecas? Se resuelve esta y otras dudas relacionadas con la contratación hipotecaria.
¿Son obligatorios los seguros?
La primera pregunta que un futuro hipotecado se hace es si los seguros que el director de banco le está ofreciendo son obligatorios.
Lo primero que hay que saber es que cuando el empleado de banco nos dice que “los seguros son obligatorios”, se refiere a que es obligatorio contratarlos si queremos que el banco nos apruebe la hipoteca. Cosa muy distinta a que sean obligatorios por ley.
De hecho, legalmente no hay ningún seguro obligatorio que deba contratar el cliente, ni el de hogar o incendios. Curiosamente, cuando nos dicen que es obligatorio legalmente contratar un seguro para el hogar cuyo beneficiario en primer lugar sea el banco, se olvidan de puntualizar que esta obligación legal es para que el banco pueda titulizar la hipoteca (venderla a un tercero y obtener liquidez). En palabras de la Dirección General de Seguros:
“… cabe concluir que la legislación vigente no impone con carácter general y de forma directa al deudor de un préstamo hipotecario la obligación de contratar seguros sobre el inmueble hipotecado. La normativa reguladora del mercado hipotecario establece determinados requisitos para que las entidades financieras puedan emitir títulos en el citado mercado. Por tanto, si una entidad de crédito desea emitir cédulas o bonos hipotecarios con base en los préstamos con garantía hipotecaria concedidos a propietarios de inmuebles hipotecados puede condicionar la concesión del préstamo a que el deudor se comprometa a suscribir un seguro de daños para el citado inmueble, pero, en todo caso, la obligación para el deudor tendrá siempre carácter contractual y no legal.”
Tampoco es obligatorio contratar un seguro de vida, por ejemplo. Hay que evaluar la conveniencia de este tipo de seguros y, en base a un análisis de nuestra situación, necesidades y preferencias, contratar o no el seguro. Y además suelen ser más baratos si acudimos directamente a la aseguradora, sin pasar por la intermediación del banco.
En palabras del mediador de seguros Carlos Lluch:
“En general en el mercado libre se pueden obtener mejoras de prima respecto de las bancarias de - como mínimo - el 5%”.
¿Puedo dar de baja los seguros una vez me han concedido la hipoteca?
Una posibilidad que el cliente hipotecado puede plantearse es la siguiente:
He aceptado contratar los seguros para que el banco me concediera la hipoteca. ¿Puedo cancelarlos en el futuro?
Si no han pasado más de 30 días de la recepción de la póliza, es posible cancelar el seguro.
Por otro lado, también es posible cancelar el seguro transcurrido el año, con un preaviso de dos meses. Hay que comunicarlo de forma fehaciente a la aseguradora, no al banco. Mucho cuidado en la práctica de devolver el recibo del seguro, ya que la aseguradora nos puede reclamar su pago después.
¿En los seguros, el primer beneficiario ha de ser el banco?
Es habitual que la entidad financiera nos exija estar en primer lugar en la relación de beneficiarios de los seguros. En el caso del seguro de hogar, para cobrar si hay un incendio que destroza la casa y cancelar la deuda pendiente. En el caso de los seguros de vida, para que se cancele la parte de deuda que permite el seguro.
Esta práctica puede tener sentido para el asegurado, pero también no ser lo mejor y, desde luego, el banco no nos puede obligar (aunque pueda no concedernos la hipoteca, que por desgracia sí está en su mano en la práctica).
¿Si cancelo un seguro, el banco cobrará más intereses?
Es posible si en la escritura de préstamo hipotecario consta una cláusula de bonificación de intereses en base a los seguros y demás vinculaciones del cliente en el momento de la revisión o en un periodo anterior a ella.
Este tipo de cláusulas suele establecer que en caso de cumplir determinados requisitos, se reduce el diferencial a aplicar en el momento de revisar el tipo de interés. Domiciliar nómina, tener contratados seguros de vida y hogar con la seguradora que establece el banco o un gasto mínimo en tarjetas de crédito son variables que pueden reducir el tipo de interés aplicable.
Para saber si nos vale la pena cancelar los seguros y perder la bonificación, no nos queda otra que hacer números. Lo que nos ahorramos en un seguro de vida (sea por no querer tener ninguno, sea por contratarlo con otra aseguradora), ha de ser superior a lo que nos cuesta de más la hipoteca en ese periodo.
¿Qué tipos de seguros hay?
Multitud son los seguros relacionados con la contratación de un préstamo hipotecario. Además de las diferentes variantes de los seguros de hogar y visa, se han comercializado seguros para poder ir a más del 80% de la tasación (hoy en desuso); los seguros de protección de pagos están a la orden del día. Estas pólizas pagan al banco las cuotas en caso de que el cliente no pueda, pero con limitaciones temporales y según el tipo de contrato del cliente que hay que leer antes de contratarlos.
Mucho cuidado con los falsos seguros de tipo de interés, que se supone nos cubren de las subidas del Euribor. En realidad suelen ser permutas (Swaps) u opciones de tipo de interés (Cap, Floor o Collar), derivados financieros complejos que pueden ser convenientes o una ruina, según el momento en que se contratan. Para este tipo de productos, siempre acudir a un asesor independiente, antes de firmar nada.
Si un banco usa sus armas para forzarnos a contratar seguros en condiciones que no nos interesan, seamos igual de inteligentes u comparemos sus hipotecas con las de bancos cuya práctica comercial es más beneficiosa para sus clientes. “Contra el feo vicio de pedir, existe la noble virtud de no dar”.