El inesperado resurgir del ladrillo español

A. Meraviglia / C. Cortinas

El sector inmobiliario vive alborotado desde el pasado verano, cuando el denostado ladrillo español pareció resurgir de sus cenizas. El persistente descenso de precios de la que fuera la piedra filosofal de la economía española durante los años del boom ha causado tal estruendo en su caída que ha terminado llamando la atención de los grandes inversores internacionales desde Hong Kong a Nueva York, pasando por Londres.

Así lo atestiguan algunos de los principales consultores inmobiliarios de España, que aseguran recibir semanalmente a un nuevo puñado de potenciales inversores. Algunos, explican en el sector, han estado siempre ahí, esperando el imperceptible sonido del impacto, la invisible señal de que el precio tocaba suelo y de que comprar ahora asegura vender más caro tarde o temprano. Otros simplemente han acudido al efecto llamada. Aunque estas macrooperaciones están lejos de ser el motor económico de antaño, desde el sector aseguran que el volumen de transacciones se ha multiplicado el último año resucitando un negocio en coma y que afronta ahora un prometedor 2014.

“La situación actual es de un atractivo absolutamente inusitado y diferente a lo que hemos tenido en años. Hay claramente una percepción, sobre todo por parte del inversor internacional, de que España ha corregido, vía rentas y vía precio por metro cuadrado, y de que ahora vuelve el crecimiento”, expone Mikel Marco-Gardoqui, director de inversiones institucionales y cross border de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis. En su opinión, el cénit de este cambio de percepción llegó en el verano de 2013.

Un viejo negocio con nuevos jugadores

El negocio inmobiliario que despierta tiene poco que ver con el que España conocía antes del estallido de la crisis. Las manos en que descansa ahora el ladrillo, quiénes lo adquieren, de qué tipo y bajo que fórmulas han cambiado mucho.

Vendedores

La banca ha tomado el relevo a las inmobiliarias y se ha convertido en el gran comercializador de inmuebles del país tras absorber buena parte del ladrillo que financió durante los años del boom. Desarrollos urbanísticos de promotores en quiebra, pisos embargados a particulares, o sus propias redes de oficinas –en pleno proceso de ajuste– penalizan sus balances a la espera de darles salida. Sareb, que absorbió la carga tóxica de la banca nacionalizada y con ayudas, bebe de esas mismas aguas pero juega como una inmobiliaria con una vida útil de 15 años. Finalmente, grandes fondos de inversión han tomado posiciones en los últimos meses al hacerse con las plataformas creadas por la banca y se disponen a profesionalizar la gestión de su carga.

Compradores

El 26% de tasa de paro y la sequía crediticia han rebajado con fuerza la demanda de vivienda por parte de particulares y pequeños inversores. Los grandes fondos de inversión y las firmas de capital riesgo internacional se han convertido con diferencia en los principales compradores de los últimos tiempos.

Activos

El cambio del perfil de los compradores ha supuesto también una transformación del tipo de activos que más salida tienen. De momento, las oficinas se imponen al residencial como objetivo de inversión.

Instrumentos

Del mismo modo, si el particular acude a un préstamo hipotecario como vía usual para adquirir un inmueble, los grandes inversores cuentan con otros mecanismos e instrumentos. Destacan actualmente los novedosos Fondos de Activos Bancarios de Sareb, la compra de carteras hipotecarias con inmuebles como garantía o las Socimis (sociedades de inversión inmobiliaria) frente a la compra al contado.

Un año antes, expone, “España se iba a convertir en una isla: iba a quebrar, no pagaría la deuda, volvíamos a la peseta”, recuerda. Pasado aquel momento de pánico –en buena parte gracias al “haré lo que haga falta” de Mario Draghi en defensa del euro– los mercados amainaron sus ataques. Visto que no era el fin, “los inversores se dieron cuenta de que “a diferencia de en Inglaterra, Francia e incluso Irlanda, en España, los precios no han hecho más que bajar desde 2007”. Salvado el peligro de quiebra del país, se abría por tanto la posibilidad de que tras abaratarse así, los precios terminaran subiendo.

El verano de 2013

“El punto de inflexión está entre junio y agosto de 2013, cuando entran dos inversores clave: Blackstone y Goldman Sachs”, apunta Marco-Gardoqui. El primero compró 1.860 pisos en alquiler repartidos en 18 promociones de la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo de Madrid (EMVS) por 128,5 millones de euro de la mano de Magic Real Estate; el segundo, 3.000 pisos del Plan Joven del Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima) por 201 millones junto a Azora.

Estas operaciones coincidieron en el tiempo con la primera gran operación de Sareb, Proyecto Toro, la adjudicación de 939 viviendas y 750 anexos (como garajes y trasteros), en la que H.I.G. se impuso a decenas de inversores de todo el planeta. El reclamo internacional que supuso la puesta en marcha del banco malo, secundado por el propio Gobierno, sacó del letargo a los grandes inversores que habían comenzado a establecerse en España en 2012 y atrajo a nuevas firmas, beneficiando también al nuevo gigante del ladrillo español, la banca.

Ese mismo verano, Catalunya Banc revolucionó el mercado al anunciar la venta de su plataforma CX_Inmobiliaria y la gestión de sus inmuebles al consorcio de fondos Kennedy Wilson y Värde Partners. Aunque el contrato fue anulado recientemente y la entidad negocia con otros postores, la operación abrió la veda para movimientos similares en todo el sector: la venta de Bankia Habitat a Cerberus; la de Servihabitat (CaixaBank) a TPG; la de Altamira (Santander) a Apollo o la de Aliseda (Popular) a los propios Kennedy Wilson y Värde Partners.

El papel de la banca

En paralelo, las fuertes provisiones inmobiliarias impuestas por el Gobierno a la banca en 2012 han empujado al sector a rebajar sus precios, impulsando que solo entre las seis mayores entidades hayan vendido más de 180.000 inmuebles, de su balance y de promotores que financian, en los dos últimos años.

“Los fondos internacionales pasaron del desinterés total por nuestro país a una llamada en masa, invirtiendo así la tendencia”, explicaba esta semana Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea en la presentación del informe sobre actividad en 2013. Este revela que las grandes operaciones sobre ladrillo realizadas en España por el capital riesgo, los fondos de inversión y la banca apenas supusieron 433 millones en 2012 pero pasaron a sumar 5.211 millones el pasado ejercicio: 12 veces más.

Un mercado dominado principalmente por la banca, con el 37% del volumen de ventas. Irea identifica como segundo vendedor al grupo formado por Sareb y otras entidades públicas (como Ivima o la EMVS), responsables del 33%. Al banco malo en solitario, estiman en la consultora, le correspondió el 18% del pastel. En cuanto al tipo de activos que se están saldando en las operaciones que superan los cinco millones de euros, destacan los 1.872 millones vendidos en oficinas y los 1.309 millones en sociedades, entre las que destacan las citadas plataformas inmobiliarias de la banca. De momento, la venta residencial a gran escala supuso solo el 11% de las transacciones millonarias de 2013.

Desde un fondo de inversión explican que la tendencia es lógica porque las oficinas son “tradicionalmente el producto más fácil de estudiar”, una puerta de entrada al mercado para posteriores acciones comerciales. El residencial, apuntan, se va incrementando pero también va mucho más ligado a la venta final a particulares, lastrados aún por la enorme tasa de paro y la sequía crediticia.

La financiación

“Aunque sigue siendo carísimo, y te obligan a casarte con el banco, empieza a haber financiación”, apunta, sin embargo, David Martínez de Lecea, manager de Bain&Company que apunta con optimismo a las recientes campañas hipotecarias de Banco Santander, Bankinter, ING o Kutxabank, con diferenciales por debajo de los 200 puntos.

“Vemos que 2014 va a ser un año de muchísima actividad. En capital riesgo esperamos que sea año récord con diferencia y se están produciendo join ventures con promotoras. Pero no solo grandes operaciones, los compradores de las plataformas de servicios inmobiliarios de la banca tienen que empezar a hacer dinero gestionando los activos y dándoles salida”, prosigue Martínez de Lecea, quien considera que la profesionalización de esta actividad aumentará el dinamismo del mercado. El tipo de inversor varía desde el generalista al especializado en inmobiliario, pasando por los que buscan instrumentos específicos de inversión como los FAB de Sareb o las Socimis (con la alianza entre Pimco y grupo Lar como ejemplo más reciente) a quienes compran carteras hipotecarias y ejecutan daciones en pago para acelerar el acceso a los inmuebles del colateral.

“Nosotros estamos recibiendo a un montón de inversores internacionales buscando un socio local porque están realmente interesados en hacer operaciones, con lo que esperamos que el movimiento sea algo superior este año al del pasado”, coincide Vanessa Gelado, directora de Drago Capital, quien avanza que otro de los cambios de cara al nuevo ejercicio es el desembarco de nuevos perfiles más allá de los fondos oportunistas.

Perspectivas para el nuevo año

“Para 2014 se espera mayor actividad de los institucionales, a los cuales se unirán más activamente fondos de pensiones y aseguradoras”, recogía en esta línea un estudio que la consultora BNP Paribas Real Estate publicaba esta semana. Un primer paso en este sentido lo dio la aseguradora AXA, que se hizo con 13 edificios de la Generalitat por 172 millones el pasado verano. A partir de ahí, desde el sector aseveran que cada vez reciben a más firmas institucionales o fondos de pensiones, que buscan hacer negocios moderados a medio y largo plazo frente a las altas rentabilidades a tres o cinco años que reclaman los fondos buitre.

Con todo, dejan claro desde Drago Capital, “la clave es el precio”. Si compran en España es porque está barato y esperan obtener mayor rédito que si lo hacen en otro país europeo. El quid de la cuestión es que aunque nadie sabe a ciencia cierta si tras ceder entre un 30% y un 40% desde 2008 los precios tocarán suelo definitivamente este año, la percepción es que el momento está cerca y el objetivo es entrar antes del rebote, sea luego este más o menos pronunciado. De hecho, desde Tinsa, una de las mayores tasadoras del país, esperan que el incremento en las ventas absorba el stock de vivienda nueva (ellos hablan de 400.000 unidades actualmente frente al dato oficial de Fomento de que había 583.453 al inicio de 2013) para 2017, por lo que instan a reactivar la construcción residencial a finales de 2015 o inicios de 2016 para evitar que la falta de oferta dispare al alza los precios.

Unas expectativas, en todo caso, muy sujetas a lo que ocurra con la malograda demanda interna. De momento, el 95% de la inversión inmobiliaria llega desde el extranjero, según Irea. La procedencia concreta, eso sí, se va ampliando. Tras el asalto del capital estadounidense y de las firmas asentadas en la Citi londinense, desde el sector inmobiliario apuntan a un incremento de la inversión latinoamericana el pasado año y señalan al dinero asiático como el próximo invitado estrella.

“Inversores de Corea, Malasia, China, Hong Kong y Singapur buscan ahora oportunidades de inversión en España de entre 50 y 150 millones de euros”, afirmaba esta semana el vicepresidente de CB Richard Ellis, Enrique Martínez, cuya firma reclama ya una línea aérea entre la ciudad financiera de Hong Kong y el renacido ladrillo español.