Las Socimi llaman a la puerta del inversor particular
Quizá sea 2014 el año del fin del desplome de precios en el sector inmobiliario. Desde luego el apetito de grandes inversores ha vuelto a aparecer durante los últimos meses. Precios bajos y previsiones de rentabilidad altas están atrayendo a fondos de inversión y de capital riesgo. El último en asomarse ha sido Pimco. El gigante de renta fija ha entrado con 50 millones de euros en el capital la Socimi que ha montado el grupo inmobiliario Lar. Una fórmula que, tras varios intentos, va poco a poco ganando terreno y que es considerada por los expertos como muy propicia para la entrada de inversores particulares.
La Socimis son un vehículo de inversión inspirado en una figura extranjera con mucha tradición en el mercado anglosajón: la REIT (Real Estate Investment Trust). Una herramienta cotizada enfocada a rentabilizar parques de vivienda mediante el alquiler. Un 80% de los activos han de ser destinados al arrendamiento. Tras una primera regulación fallida, la segunda intentona, en vigor desde enero del año pasado, ha introducido mucha más flexibilidad. Abre la mano a que estas sociedades puedan cotizar en mercados regulados como la Bolsa y el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). El gran atractivo de las Socimi es que los beneficios obtenidos están exentos del pago de impuestos. Sus accionistas solo tributan por los dividendos que cobren.
La nueva regulación obliga además a estos vehículos a repartir dividendos al accionista en una cuantía no inferior al 80% de los resultados obtenidos por rentas. “Son una fórmula muy interesante para el ahorrador privado porque quien compra una participación sabe que va a tener un dividendo mínimo asegurado”, explica Susana Rodríguez directora general de consultoría de Aguirre Newman. Otro de los atractivos es la facilidad de entrada con respecto a otras figuras como, por ejemplo, los fondos de inversión. “ La aportación necesaria es mínima. Solo el valor de una acción de la compañía”, apunta Luis Giménez, máximo responsable de inversiones inmobiliarias de BNP Paribas Wealth Management.
La Socimi Lar España Real Estate, que se estrenará en el mercado continuo el seis de marzo, augura el 12% de rentabilidad para sus accionistas. El total de financiación que pretenden levantar asciende a 400 millones de euros. El dinero se destinará, tal y como obliga la regulación, a comprar en un máximo de dos años oficinas en Madrid y Barcelona, centros comerciales, inmuebles industriales y también residenciales destinados al alquiler.
El objetivo del 12% corresponde a la rentabilidad Tir, el retorno medio de la inversión que tiene en cuenta el impacto de la desinversión futura. Es decir, comprar barato en momento de ciclo bajo. Confiar en que a medida que se consolide la recuperación las rentas de los arrendamientos vayan subiendo. De esta manera aumentará también el valor de los activos y al venderlos se generaría una cuantiosa plusvalía.
Esta es la estrategia de Lar. “Al haberse constituido una sociedad en un momento de debilidad cíclica del mercado inmobiliario español, los accionistas tendrán la oportunidad de aprovecharse del reajuste de precios”, apunta el folleto registrado en la CNMV. La sociedad gestora será el propio Grupo Lar. Tendrá el 2,5% del capital con una inversión de 10 millones de euros. Pimco, a través de una sociedad luxembuguesa, será el “inversor ancla” de la Socimi.
Sin incluir activos inmobiliarios
Esta sociedad, además, no incluirá activos pese a la cartera inmobiliaria de que dispone el Grupo Lar. “Por una cuestión de transparencia se ha incluido una prohibición expresa de que Lar aporte activos inmobiliarios”, señalan fuentes de la empresa. Es la misma línea que previsiblemente seguirá otra de la grandes Socimis que ya está también en la pista de despegue: Hispana Activos Inmobiliarios, creada por el gestor de fondos Azora, cuyo grupo cuenta con más de 2.000 millones de euros de activos bajo gestión. A falta de la aprobación definitiva por parte de la CNMV, ha anunciado que lanzará una oferta de suscripción de acciones para obtener 500 millones de euros de capital.
En cambio, Entrecampos y Promorent, dos Socimis que ya están cotizando en el MAB, pertenecen a dos family office que utilizan esta figura para explotar activos inmobiliarios de los que ya eran propietarias. Entrecampos, cuyo patrimonio se compone, entre otros, de viviendas, locales y oficinas en alquiler en España y Alemania, se estrenó en noviembre del año pasado en el parqué con un precio de 1,59 euros por acción. Sus títulos registran una subida de 16%. El vehículo de Promorent Socimi debutó un mes después y permanece plano en el entorno de los 1,45 euros.
La amplitud de la horquilla de los objetivos de rentabilidad (del 4% al 12%) no es el único criterio que inclina la balanza. Los vehículos de Azora y Lar cotizarán en el mercado continuo, lo que supone más transparencia y liquidez. “Entrar en el MAB tiene menos costes. Pero hay cierta preocupación en el mercado por ver los criterios de dispersión de capital que finalmente se aplican”, advierte Ignacio M. Iturriaga, socio gerente de Irea.
La obligación de poner las acciones en muchas manos es una de los inconvenientes a ojos de las family offices, acostumbradas a tener un control total sobre sus sociedades. La circular del MAB exige una dispersión mínima del capital social. Deben corresponder a los minoritarios (titulares de menos del 5%) acciones por valor de dos millones de euros o el 25% del total de títulos emitidos por la entidad.
Las Socimis que se están constituyendo sobre la captación de capital tendrán por definición ratios de free float más altas. Lar, por ejemplo, asegura que estará por encima del mínimo previsto por la regulación. Hay más puntos a favor de esta modalidad de Socimis. “Tienen una gestión más profesionalizada y además son más líquidas. En caso de querer salir, encuentras seguro contraparte”, apunta Rodríguez.
La mayor Socimi de España estará en manos de Unibail-Rodamco, la sociedad cotizada inmobiliaria más grande de Europa. Su división española solicitó a finales del año pasado la conversión en Socimi. Cuenta con una cartera de 16 grandes centros comerciales en España, entre los que se incluyen La Vaguada y Parquesur en Madrid. La peculiaridad es que Unibail-Rodamco España no cotizará en España sino en París. Acogiéndose a una excepción de la regulación de Socimis, el vehículo formará parte de la estructura cotizada del REIT que tiene la sociedad matriz.
La otra gran operación por venir es la Socimi que están fraguando Banca March y Deutsche Bank para rentabilizar el millar de oficinas que vendió BBVA en 2009. “Este vehículo no tendrá vocación de crecimiento, será una operación con unos plazos de entrada y una salida muy definidos”, señala Ignacio M. Iturriaga.
Un mercado muy desarrollado en Europa
A medida que se vayan generalizando las Socimis en España, los inversores particulares tendrán más fácil elegir vehículos atractivos para apostar por la reactivación del mercado inmobliario, y de los alquileres.
En Europa, este tipo de vehículos tiene un amplio desarrollo y existe una veintena de fondos de inversión especializados en comprar participaciones en Reits (la figura británica en la que están inspiradas las Sociedades inmobiliarias).
Juan Carlos Domínguez, jefe de ventas de AXA Investment Managers, recomienda para aquellos inversores que quieran apostar parte de sus activos por la recuperación del sector inmobiliario en Europa, comprar el AXA World Funds Framlington Europe Real Estate. “Este producto invierte en Reits de todo el Viejo Continente, diversificando mucho por países y tipología de activos. Tienen oficinas, centros comerciales, hoteles...
Con el entorno de tipos bajos que hay en Europa, estos vehículos se verán beneficiados, porque están muy apalancados y se financiarán más barato”. La rentabilidad media anual de este fondo en los últimos cinco años ha sido del 19,61%, según datos de Morningstar.
Debido al incipiente desarrollo de las Socimis en España, los fondos especializados en inversión inmobiliaria apenas tienen presencia en el país. “Cuando un gran inversor, como Amancio Ortega, se decida a crear una Socimi, o lo haga un especialista como GMP o Testa, seguro que atraen a inversores institucionales”, apunta Domínguez.
De acuerdo con los datos de Datastream, el sector inmobiliario en Europa ha reportado una rentabilidad anual del 8,7%, de media, durante los últimos 20 años. En los últimos ejercicios, con la crisis de deuda de la zona euro dañando severamente el precio de los activos, una de las vías de los Reits para mantenerse es potenciar aquellas inversiones que les aportan alquileres seguros. A día de hoy, este tipo de ingreso representa más del 50% del total de ingresos de las sociedades inmobiliarias, frente a las plusvalías obtenidas con la venta de edificios.
Las gestoras de Aviva, ING y Morgan Stanley cuentan con fondos similares, que pueden ser un buen complemento para la inversión en renta variable y renta fija más tradicional.
El 'ladrillo' de la Bolsa española sale del abismo
En los últimos cinco años, el sector inmobiliario ha sido el gran apestado de la Bolsa española. Sin embargo, en los últimos meses las compañías promotoras y constructoras parecen asomar la cabeza. “La tendencia alcista parecen descontar revalorizaciones en el medio plazo”, explica Rodrigo García, analista de XTB. Entre las compañías que pueden volver a ser interesantes destaca a Colonial, Urbas, Realia y Quabit.
COLONIAL
El desembarco de Juan Miguel Villar Mir, presidente de OHL, en el accionariado de Colonial ha vuelto a poner de moda a esta inmobliaria. El constructor tiene ya el 20,2% del capital de la inmobiliaria tras comprometerse a inyectar 300 millones de euros a través de una ampliación de capital. La operación está relacionada con el proceso de refinanciación de Colonial. Los anteriores accionistas dieron el visto bueno hace un mes. Las acciones de la compañía han duplicado su valor en los últimos ocho meses.
REALIA
En este caso también se mezcla una compañía inmobliaria que llevaba años aletargada con una gran fortuna que quiere resucitarla. Amancio Ortega, fundador y máximo accionista de Inditex, podría estar interesado en entrar en el capital de Realia. Desde que comenzaron los rumores, a comienzos de año, los títulos de la entidad se han revalorizado más de un 50%. La empresa tienen una cartera de 600.000 metros cuadrados en inmuebles y es propietaria de una Torre Kio.
URBAS
La acciones de esta compañía, después de cuatro años en caída libre, empezaron a despuntar el pasado mes de otoño, después de que la compañía lograra reducir radicalmente su deuda. La cúpula directiva, encabezada por Juan Antonio Ibáñez, ha ido aumentando su participación en el capital de la firma, de la mano de inversores especializados. En sus planes estaría la creación de una Socimi, para lograr atraer capital.
QUABIT
Como el resto, sufrió un desplome bursátil que le hizo perder cerca del 95% de su valor, pero durante los últimos años sus acciones han vuelto a reactivarse, llegando casi a triplicar su precio desde agosto del pasado ejericio.
