Los fondos internacionales salen de compras al centro comercial
El interés mostrado por los fondos de inversión extranjeros por el mercado inmobiliario español ha llegado también a la industria de los centros comerciales. En los últimos nueve meses se han vendido en España 19 centros comerciales, frente a las menos de diez operaciones anuales a las que el sector estaba acostumbrado en los últimos años. Los expertos prevén que la tendencia continúe durante este año. Sin embargo, también hay quien considera que el mercado español de centros comerciales está saturado y que comienza a darse ya el fenómeno conocido en Estados Unidos como death mall, centros abandonados (el Dolce Vita en La Coruña). ¿Existe sobreoferta en España en centros comerciales o, todo lo contrario, es el momento de invertir en estos activos?.
“No hay sobreoferta”, dice con rotundidad Rupert Lea, socio y director nacional de retail de la consultora Cushman & Wakefield. “Hay mucha demanda, mucha más que oferta, creo que puede decirse que en este mercado por fin ha salido el Sol”, añade. El directivo de Cushman & Wakefield considera que durante 2014 el número de operaciones sobre centros comerciales va a ser superior al de los últimos años, y que también van a haber inversiones en reformas y nuevos usos, pero advierte que el interés de los inversores “cambia ahora con más rapidez que antes, seguro que se cerrarán operaciones este año, pero no se si se podrá decir lo mismo en 2015”.
“Hay sobreoferta en el sector español de centros comerciales”, afirmó la pasada semana el grupo holandés Vastned para explicar la venta de ocho centros comerciales en España, situados en Madrid, Barcelona, Alicante y Málaga. La compañía vendió los centros, que en total ocupan una superficie de 133.500 metros cuadrados, por 160 millones a Baupost, uno de los mayores hedge funds del mundo, aliado con el grupo español Lar y el fondo GreenOak Real Estate, con un fuerte descuento. La compañía holandesa, que cotiza en la Bolsa de Amsterdam y que en Europa está apostando ahora por establecimientos a pie de calle en lugar de grandes superficies, afirmó en su comunicado que la “potencial recuperación económica española” tendrá “un efecto limitado en el gasto de los consumidores en este tipo de centros comerciales”.
“Hay que decir que España ya es un mercado maduro en centros comerciales, hay regiones en los que todavía se puede construir, pero en general es un mercado asentado”, apunta Alexandre Fernández, director de desarrollo del grupo portugués Sonae Sierra en España y Portugal. La compañía portuguesa cuenta con 8 centros en España y gestiona otros cuatro para terceros. Fernández considera que existe ahora “mucho interés por inversores estadounidenses, asiáticos y europeos por este sector en España, gracias a la caída de la prima de riesgo, la corrección en los precios y una mayor disponibilidad al endeudamiento”, pero advierte que los inversores no van a esperar de forma indefinida. “Los datos de consumo en centros estas navidades han sido buenos”, añade.
“Los datos de Navidad han sido buenos”, indica José Manuel Llovet, director de Retail Capital Markets de Jones Lang LaSalle, “pero han vuelto a caer en febrero”. El directivo de la consultora inmobiliaria coincide en destacar que hay “una gran cantidad de dinero esperando para entrar en España”, aunque señala que todavía el acceso al crédito “está muy restringido y es muy selectivo”. “En todo caso”, apunta Llovet, “los inversores internacionales creen que ahora es buen momento de invertir porque la rentabilidad en el mercado español es mayor ahora que en otros como el francés o el británico”. El directivo de Jones Lang LaSalle explica que hay regiones en las que pude haber saturación de centros comerciales (La Coruña, Madrid, Zaragoza) y otros en los que todavía hay recorrido, como Cataluña, Baleares y País Vasco.
En los años previos a la crisis “especialmente desde 2003, asistimos a la apertura de un numero ingente de centros comerciales en España aprovechando esa época de prosperidad y de financiación barata e ilimitada que algunos pensaron que no tendría fin”, comenta José Luis Contraras, director de la consultora Eneas.
“Vamos a ver grandes operaciones –pocas porque aquí no hay tanta oferta– sobre grandes centros, pero también es posible que asistamos al cierre de otros más pequeños como el de Dolce Vita en La Coruña”, señala Gonzalo Senra, director de inversiones de retail de CB Richard Ellis, la mayor consultora inmobiliaria del mundo.
Próximas operaciones
Expertos del sector consultados estiman que durante 2014 se llevarán a cabo más operaciones sobre centros comerciales que en los últimos tres años, siguiendo la tendencia iniciada a mediados de 2013. Antes de verano “pueden venderse seis centros por separado y una cartera de parques comerciales”, dice uno. “En la próxima semana se va a conocer una operación importante”, apunta otro.
El mercado aguarda la comunicación de dos compras de centros que ultima la sociedad de capital riesgo estadounidense KKR, que recientemente ha abierto una oficina en Madrid.
Existe un proceso abierto de venta sobre el centro comercial Alcalá Magna, en Alcalá de Henares.
La Sareb tiene a la venta parte del centro comercial Parque Corredor, en Torrejón de Ardoz, Madrid, que perteneció a Catalunya Caixa, pero la operación, indican fuentes del sector, está aparcada.
La banca acreedora de Reyal Urbis, en concurso, ha puesto a la venta el complejo Castellana 200, que incluye un centro comercial. Es posible que la venta se acuerde antes de verano.
El grupo venezolano Sambil, que en 2012 compró el centro M40, en Madrid, prepara su apertura con un nuevo formato para 2015, según fuentes del mercado.