Las transacciones culminan 2013 con el menor registro de la serie

Las casas usadas se venden más por su mayor oferta y precios más bajos

Solo suben las ventas de los pisos de segunda mano

Donde se vendían 2,5 casas en el boom, ahora solo se vende una y se edifica el 4,6% de lo que se construía en 2006

Viviendas de nueva construcción en el desarrollo de Seseña en la provincia de Toledo.
Viviendas de nueva construcción en el desarrollo de Seseña en la provincia de Toledo.

Los peores augurios se cumplieron y 2013 fue otro annus horribilis, y ya van seis, para el mercado inmobiliario español, si bien con mejores perspectivas que los anteriores. En 2008 comenzó lo que al principio se pensó que sería una paulatina vuelta a la normalidad después de haber vivido los años con mayor producción, ventas y subidas de precios de las casas que se recuerda de la historia de España. Sin embargo, pocos meses después vendría el estallido definitivo de la burbuja inmobiliaria y financiera.

Seis años después apenas se inician al año unas 40.000 viviendas, cuando durante el boom se llegaron a emitir más de 865.000 visados de obra nueva en doce meses. Además, las casas acumulan una depreciación que oscila entre el 40% y el 50%, según las estadísticas que se tengan en cuenta. Y mientras en 2007, año en el que se inicia la serie, se vendían 775.300 viviendas, el año pasado cerró con 311.414 transacciones, según la información recopilada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) procedente de los registros de la propiedad.

Esto quiere decir que donde se vendían 2,5 casas, ahora solo se vende una, se construye apenas el 4,6% de lo que se llegó a edificar en lo más álgido de la anterior etapa alcista y en materia hipotecaria también se registran las tasas más bajas de la serie histórica. Todo este cóctel explosivo es lo que explica en buena medida que España haya perdido un 6% de PIB en este periodo y hasta un 18% del empleo que tenía cuando su economía era admirada y puesta como ejemplo en el mundo entero.

Empleo y financiación

Así, ayer se conoció la estadística que elabora el INE sobre compraventa de viviendas y aunque constató que en la actualidad se venden menos casas que nunca (se trata del registro más bajo de la serie iniciada en 2007), lo cierto es que apunta ciertos síntomas de esperanza.

Dentro de las tipologías de vivienda, el INE subrayó que el 46,6% de las casas vendidas el año pasado fueron inmuebles de nueva construcción, mientras el 53,4% restante correspondió a casas usadas. Las primeras sumaron 145.241 operaciones, lo que representa una caída del 6,8% respecto a las ventas de pisos nuevos de 2012.

Sin embargo, el año pasado se vendieron 166.173 viviendas de segunda mano, cifra que fue un 2,2% superior a la registrada doce meses antes. He ahí lo que podría considerarse un punto de inflexión, brote verde o llámesele como se quiera, ya que el cambio es sustantivo: en 2012 y 2011 las ventas de este tipo de casas caían a tasas de dos dígitos.

¿Por qué mejoran las ventas de los inmuebles usados y las nuevas continúan cayendo? Todos los expertos consultados coinciden: “las leyes del mercado siguen funcionando”.

Un análisis de lo ocurrido en los últimos años permite comprobar cómo la oferta de vivienda usada es mucho más amplia y variada que la de vivienda nueva. Basta con recordar que nada más estallar la crisis en toda su crudeza la producción de casas se desplomó y pasó de contabilizar más de 260.000 visados de obra nueva en 2008 a apenas unos 100.000 en 2009, lo que a la vuelta de tres o cuatro años ha limitado la oferta de vivienda nueva.

Ahora, se encuentra muy concentrada en numerosas promociones que quedaron sin vender por estar ubicadas en nuevos desarrollos alejados de los núcleos urbanos y, en ocasiones, con servicios e infraestructuras insuficientes. Otro volumen importantísimo de pisos de nueva construcción en venta en la actualidad son las segundas residencias en costa o zona turística.

Por el contrario, la oferta de inmuebles usados es de lo más variopinta, ya que se distribuye por todo el territorio, lo que da opciones al potencial comprador a tener más producto entre el que elegir.

Por lo tanto, la primera ley del mercado habría funcionado: a más oferta, más posibilidad de elegir y, por ello, más opciones de que la operación llegue a buen puerto. Pero es que la norma relativa a los precios también está surtiendo efecto. Si se cruzan las estadísticas de precios con las de compraventas, se puede comprobar cómo allí donde más se han depreciado los pisos, las transacciones aumentan a buen ritmo.

Oferta, precios, pero ¿qué pasa con la demanda? Continúa lánguida, lo que explica el escaso volumen de operaciones, pero los expertos confían en que mejore, “ya que aumentan las visitas a las inmobiliarias, lo cual demuestra que sigue habiendo interés”. Falta que se reactive el empleo y el crédito para que el mercado funcione en igualdad de condiciones.

La falta de crédito y la supresión de las ayudas aboca a la VPO a la extinción

El mercado de la vivienda protegida (VPO) en España siempre ha generado múltiples controversias. Que si existía un abultado fraude en la concesión de las ayudas públicas, que si no había rigurosos controles para verificar que las segundas transmisiones de estas casas se hacían con arreglo a la norma. Lo cierto es que dentro de muy poco dejará de haber tales debates, puesto que las cifras publicadas por el INE corroboran que la VPO está abocada a la extinción. La crisis económica ha sido la gran responsable de esto último, si bien hay que recordar que la política pública de vivienda nunca logró los objetivos que se había marcado, como era que las VPO llegaran a copar el 30% del mercado.

Las estadísticas de compraventa, sean las que sean, demuestran que nunca llegaron a pesar más del 15% y durante los años de la crisis se han movido en torno al 10%. Así, el año pasado el 88,8% de las viviendas vendidas fueron libres y el 11,2% protegidas. Mientras las compras de las primeras disminuyeron un 1,2%, las VPO se desplomaron un 9,6%.

Ahora, una vez que el Gobierno ha decretado el fin de las ayudas a la construcción de más VPO en propiedad y la banca se muestra reacia a financiar los proyectos pendientes de planes anteriores por el perfil de sus beneficiarios (las familias con menos ingresos), solo hay que esperar a que la VPO se extinga por inanición.

La recuperación llega de las segundas residencias situadas en la costa

Ocurrió durante la crisis que vivió el mercado inmobiliario español a principios de los años noventa y todo parece indicar que en esta ocasión se volverá a repetir.

El segmento de segundas residencias o casas para vacaciones fue entonces el primero que comenzó a recuperar tanto las ventas, como los precios y ahora las cifras apuntan a que se estaría repitiendo esa realidad. Las comunidades autónomas donde más crecieron las ventas de viviendas en 2013 según el INE fueron Canarias, con un avance del 13,5%, Murcia, con un incremento del 6,4% y Cataluña, con una mejora del 4,8%. Las tres tienen en común que suelen encabezar los ranking de los destinos turísticos más visitados y un fuerte peso en sus mercados inmobiliarios de las casas de vacaciones.

En total, durante el pasado ejercicio seis comunidades autónomas cerraron el año registrando aumentos anuales en el volumen de compraventas de viviendas. Aragón, Baleares y La Rioja se suman de este modo a la mejora detectada ya en Canarias, Murcia y Cataluña.

Y entre los territorios que todavía protagonizaron en 2013 caídas de las compras de casas, destacan los casos de Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana, tres de las regiones más pobladas donde los descensos son ya bastante más suaves que al comienzo de la crisis; del 0,2%, 0,4% y 1,8%, respectivamente.

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