Tribuna

Competencia y la compra de carteras de inmuebles

La crisis inmobiliaria ha dado paso a una época en la que proliferan ventas de grandes carteras de inmuebles de distintas tipologías en el mercado español. La Sareb, bancos y distintas Administraciones públicas han reactivado el interés de multitud de fondos e inversores extranjeros al ofrecer voluminosos paquetes de préstamos hipotecarios o activos terciarios, hoteleros o residenciales, incluyendo dentro de esta última tipología distintas clases de viviendas en alquiler sujetas a específicos regímenes legales de protección oficial.

Al multiplicarse el número de inmuebles incluidos dentro del objeto de las recientes compraventas cerradas en el mercado, también se han hecho más numerosas y sofisticadas las necesidades legales que se requerían para estas operaciones.

Más allá de las habituales implicaciones inmobiliarias, urbanísticas, administrativas, fiscales, medioambientales o incluso laborales, el derecho de la competencia se ha convertido en un nuevo e inevitable compañero de viaje.

La adquisición de esas carteras de inmuebles puede constituir una concentración económica en el sentido de las normas de competencia y, por tanto, es necesario comprobar, antes de su ejecución, si se cumplen los umbrales para su notificación obligatoria a la recientemente creada Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia.

No solo la adquisición de paquetes accionariales, empresas, fábricas u otros activos de producción constituyen concentraciones económicas a evaluar por las autoridades de competencia, sino que también pueden entrar en esa categoría la compra de otro tipo de activos a los que se puede atribuir una presencia propia de mercado (o, dicho de otra manera, un volumen de negocios específico), como son, por ejemplo, los paquetes de viviendas en alquiler o las sociedades gestoras de inmuebles.

Anteriormente estas adquisiciones pasaban inadvertidas para las normas de competencia porque el tamaño de los paquetes adquiridos era pequeño y, por tanto, era altamente improbable que se cumplieran los umbrales de cuota de mercado o de volumen de negocios que contempla nuestra legislación de competencia para obligar a notificar esas operaciones.

Sin embargo, la situación ha cambiado radicalmente en estos últimos años y ha de analizarse con mucho cuidado si existe dicha obligación. Por ejemplo, es probable que exista obligación de notificación si el paquete de viviendas adquiridas tiene una facturación asociada —por ejemplo, en forma de las cuotas de alquiler que pagan los inquilinos— de 60 millones de euros anuales.
También puede surgir esta obligación de notificación porque el paquete de viviendas adquiridas, unido a otro ya propiedad del comprador, supere una cuota de mercado del 30 %. No olvidemos a este respecto que la forma en la que se definen los mercados por parte de las autoridades de competencia suele ser muy estrecha, por lo que el riesgo de superar esa cuota está siempre presente.

A modo de ejemplo, las “viviendas en régimen de alquiler con opción de compra para jóvenes en una determinada provincia” pueden constituir el mercado respecto al que deba calcularse la cuota para verificar si existe obligación o no de notificar la adquisición.

Las consecuencias de no hacer este análisis, o de hacerlo erróneamente, no son baladíes. La ley española de competencia considera como infracción grave la ejecución de una operación de compraventa sin solicitar la autorización de la Comisión de competencia cuando debería haberse hecho.

La calificación de ese incumplimiento de la obligación de notificar como una infracción grave de las normas de competencia lleva aparejada la posibilidad de imposición de multas que pueden alcanzar hasta el 5 % del volumen de negocios del comprador, que sería el responsable de cometer la infracción.

En fin, la crisis inmobiliaria ha generado en nuestro país un interés creciente en la adquisición de grandes portfolios de viviendas y sociedades de gestión inmobiliaria, lo que conlleva que, frente a lo que solía ocurrir en el pasado, dichas adquisiciones puedan caer ahora dentro del ámbito de control de la nueva Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia.

Antonio Guerra y Diego Armero son abogados de Uría Menéndez

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