"El pico de pisos embargados por la banca llegará en dos años"
Especializado en la comercialización de los inmuebles que la banca se ha adjudicado, Fernando Acuña prevé un repunte en el número de embargos y responsabiliza a las entidades de la indigestión de ladrillo que sufren en la medida en que siguen sin bajar los precios
Procedente del sector -trabajaba en el área hipotecaria de Deutsche-, Fernando Acuña conoce bien la indigestión de ladrillo que padece la banca española. De ahí su idea de crear www.pisosembargadosdebancos.com, un proyecto del que es socio y director y que se ha convertido en un popular canal de venta para las viviendas que las entidades se han venido adjudicando. La web, expone Acuña, trabaja con 27 entidades y gestiona la venta de 35.000 inmuebles. Y su actividad no para de crecer.
¿A qué ritmo avanzan los embargos?
"Las casas deben bajar un 40% frente a los precios de hace cuatro años para que se venda otra vez"
Los bancos van a ser la inmobiliaria de España. El proceso judicial de un embargo tarda unos 24 meses, y el mayor número de ejecuciones ha sido a principios de este año, con lo que el pico de pisos embargados a la venta se verá dentro de dos años. Si ahora tenemos unos 200.000, para entonces estaremos en unos 600.000.
¿Se vende bien este producto?
El año pasado hubo entre 20.000 y 30.000 transacciones. Esos números se van a empezar a disparar, los bancos están montando estructuras para vender más, están sacando más producto, y de aquí a dos años, el 40% de las ventas totales serán de vivienda embargada. Hoy está empezando, supone en torno al 4%.
¿Y a qué precios se ofrecen?
El sector se mueve a dos velocidades. Hay bancos que asumen la situación, se olvidan un poco del valor contable y venden a precios de mercado. Otras entidades, por un tema político, de toma de decisiones o porque están enfrascadas en alguna fusión, no pueden modificar el precio de venta porque dependen mucho del valor en libros.
¿Las entidades venden a pérdidas?
Muchas están vendiendo a pérdidas frente a la valoración que tenían hecha. Su negocio no es vender inmuebles, tenerlos en balance tiene un coste, y saben que va a entrar más producto, por lo que les interesa darle salida. El descuento medio es del 40% respecto al pico, pero hay sitios con descuentos del 70%. Hay un precio a partir del cual todo se vende.
¿Hay más inmuebles embargados de particulares o de promotores?
Hay más de particulares. La primera oleada de embargos fue de clases sociales más bajas, con inmuebles de peor calidad. Los de promotores empiezan a llegar ahora, porque bancos y cajas primero intentan refinanciarles para evitar adjudicarse las promociones con los gastos que eso tiene.
¿Cómo influyen las condiciones de financiación en la venta?
Es clave. La banca da hasta el 100% de financiación, todos tienen un producto especial para sus embargos. Mucha gente del extranjero nos pregunta: ¿no estará pasando lo mismo que hace tres años, cuando se daban hipotecas al 100% y mira dónde estamos? Radicalmente, no. El perfil del comprador nada tiene que ver. Hoy se trata de gente muy, muy solvente. Sin contrato fijo y dos sueldos es difícil acceder a una vivienda.
¿Afectará la rebaja del IVA?
No. La medida es para vivienda nueva y, en el caso de la bancaria, el 90% se han transmitido del promotor al banco. Afectaría si el Gobierno extendiera ese 4% a todo tipo de vivienda.
¿Qué espera de una posible reforma de la Ley Hipotecaria?
Es positivo que se proteja más a la persona embargada. Soportan hipotecas gigantescas, porque ellos se metieron y porque el banco se las dio. Pero algo que no se dice mucho es que el banco también está perdiendo. Siempre se habla del particular, que sufre un drama, pero los bancos están perdiendo dinero. También pagan por lo que han hecho. Para hacer que todo pase cuanto antes hay que asimilar que el precio de las casas debe bajar un 40% frente a los precios de hace cuatro años. Entonces todo el mundo entenderá que esos son los precios reales y será más fácil empezar a vender otra vez. Otros países han sido mucho más radicales en estas medidas y están activando su mercado. Aquí se ha dado un poco patada para adelante, no se ha asumido la magnitud del problema.
¿Y no es la banca responsable por negarse a bajar los precios?
Totalmente. Y por otra parte hace falta más transparencia. Hay países donde cada transacción inmobiliaria es pública. Aquí es muy difícil saber a qué precio se está vendiendo.
"España interesa a los 'fondos buitre"
¿Ofrecen los pisos de la banca a grandes inversores además de a particulares?
Sí, hacemos una parte de comercialización y otra de asesoramiento a grandes fondos de inversión. Son sobre todo inversores extranjeros, fondos buitre que llaman para saber a qué precio comprar. Hay varios a los que cada mes les pasamos carteras de 30 o 40 millones de euros para que analicen si quieren comprar.
¿Ven los fondos buitre el mercado de vivienda español como una oportunidad?
Absolutamente. Los inversores que están mirando Irlanda, Portugal o Grecia también miran España. Miran cuál es el país con más problemas para intentar comprar barato ahora y vender cuando pase la crisis.
¿Se trata entonces de inversiones pensadas a largo plazo?
Nosotros aconsejamos comprar ahora y vender en 12 o 18 meses. Esa es una inversión muy segura. Más allá de ahí, hay dudas.
¿Realmente es tan buen momento?
Es un tema de oportunidad. Si eres un fondo y compras hoy, el descuento que puedes negociar con el banco es muy atractivo. En 12 meses sigues compitiendocon la viviendanueva que le entra en cartera, y el banco lo irá bajando a medida que no se venda. Dentro de tres años lo que entre puede estar ya en precio. Nuestra ventaja es que ayudamos a comprar y luego vendemos.
¿Qué rentabilidad esperan los fondos?
Su objetivo es sacar un 25% al 35% de rentabilidad anual. Al final lo quenecesitamos es que el fondo y el banco se pongan de acuerdo en el precio, que es en lo que tardamos meses. El año que viene será un buen momento, porque los bancos tendrán tanto provisionado que no les dolerá rebajar precios. Si tienen provisionado un 50% no les importa vender al 50% porque el impacto es cero. A medida que pasan los meses todo es más fácil, y los fondos están muy activos.
¿Se muestran más interesados en las cajas?
Cajas y bancos, pero siempre es más candidato quien tiene más problemas de liquidez. Hemos preparado muchas carteras de cajas. Los fondos son oportunistas, van a por quien les baja más el precio.