Cómo blindar la hipoteca de las subidas del euríbor
Las hipotecas subirán, está más que confirmado. El euríbor a 12 meses ha escalado desde el 1,5% de octubre de 2010 hasta el 2,057% que marcó el viernes. ¿Conviene contratar un seguro para protegerse de las subidas? ¿Y optar por un préstamo a tipo fijo?
Nueve de cada 10 hipotecas contratadas en España son a tipo de interés variable. Los clientes pagan una cuota mensual en función de la evolución de una referencia, en España la más habitual es el euríbor a 12 meses. El movimiento del jueves de Jean-Claude Trichet puede haber provocado inquietud en los hipotecados. Los expertos consultados por este periódico prevén que los tipos oficiales de la zona euro alcancen el 1,75% a finales de año.
Una opción para mitigar las subidas del precio del dinero son los instrumentos de cobertura de tipo de interés (CAP). Con ellos, el cliente se asegura que no pagará más dinero en su cuota hipotecaria en el momento en el que el euríbor haya alcanzado un determinado nivel. A diferencia de lo que ocurre con los controvertidos swaps, el cliente no asumirá una carga adicional en su hipoteca si el euríbor baja.
En el caso de los CAP, el cliente no tendrá que pagar más en caso de que el euríbor baje, es un seguro clásico: se paga una prima que protege la cuota de la hipoteca con un techo. Por ejemplo, un CAP con un strike, o tipo de interés máximo, del 3% implica que el cliente no pagará una cuota que implique un euríbor por encima de dicho porcentaje. La cobertura solo comenzará a funcionar, por tanto, cuando la referencia hipotecaria supere dicho umbral.
¿Pero es rentable contratar un CAP? Ana Portolés, de Helpmycash, explica en un informe que hay que tener en cuenta tres claves antes de contratarlo. Primera, el valor o, lo que es lo mismo, el euríbor máximo a partir del que el cliente quedará protegido. Segunda, el tiempo que durará la protección. Y tercera, cuánto costará esta protección durante el tiempo estipulado. Hay que hacer muy bien las cuentas para saber si compensa o no.
Un ejemplo real que puede econtrarse hoy en el mercado. Un banco ofrece un CAP para una hipoteca de 350.000 euros a 30 años por 12.168 euros que protegería contra un euríbor superior al 2,75% durante 4 años. Pero hay que tener en cuenta que el precio del seguro se paga diluido entre las cuotas: se suma al capital pendiente de la hipoteca, por lo que estos 12.168 euros generarán intereses a lo largo de todos los años que dure nuestra hipoteca, advierten en Helpmycash.Comprar el seguro equivaldría a pagar la hipoteca con un 4,83% de intereses durante los próximos 4 años -euríbor del 3,83% más un 1% de diferencial-, de manera que solo sería atractivo contratarlo si el euríbor alcanza una media superior al 3,83% durante este tiempo.
"Los CAPs funcionan muy bien como idea: un producto que puede protegerte de la subida del Euribor. El problema es que, en la práctica, los precios de los CAP en los bancos españoles no suelen ser rentables. El euríbor tendría que subir muy rápidamente para que estos productos salieran a cuenta", avisa Ana Portolés.
Hipotecas a tipo fijo o mixto
La subida de los tipos de interés en un cuarto de punto, hasta el 1,25%, y las expectativas de más incrementos a lo largo del año tendrán un efecto irremediable: el encarecimiento de las hipotecas. El euríbor mantendrá una tendencia alcista hasta cerrar el año en el entorno del 2,5% o incluso más, según distintos pronósticos.
Las entidades financieras trasladarán estos repuntes a los nuevos créditos para la adquisición de vivienda. Además de la posibilidad de contratar un CAP, hay que ver qué sale más rentable a partir de ahora: contratar una hipoteca a tipo variable o apostar por el tipo fijo o mixto. Bancos y cajas comienzan a buscar alternativas ante la incertidumbre sobre la evolución económica.
Con un euríbor por encima del 2%, diferenciales bancarios de 2 ó 3 puntos porcentuales y nuevas subidas de tipos en el horizonte, cualquier hipoteca fija al 4% que salga al mercado ya sale más rentable. Las ofertas consultadas por este periódico constatan que actualmente no existe ninguna hipoteca fija con tipos inferiores al 5%.
La opción más atractiva es la de Tubancaja a 15 años al 5,80%. Todas las demás superan el 6%. Entre las variables, los diferenciales oscilan entre el 0,25% de la Hipoteca T-enteras de Caja Duero-España y el 2,05% en el caso de la bonificada superplus de Ibercaja. Una solución intermedia son las hipotecas mixtas, que combinan un tipo fijo durante un determinado periodo de tiempo -normalmente 18 ó 24 meses- y el resto variable referenciado al euríbor. De esta forma, se diversifica el riesgo.
Hay que tener en cuenta que con una economía europea en fase de recuperación y con un crecimiento a dos velocidades, los tipos de interés no podrán subir mucho a corto plazo. Solo si Europa registra un crecimiento del 4%, los tipos oficiales podrán situarse en una horquilla del 4-5% y llevar el euríbor a niveles peligrosos -las tasas rectoras marcaron su máximo histórico en el año 2000 en el 4,75%, mientras que el récord del euríbor se registró en octubre de 2008 al alcanzar 5,5%-. Pero en el caso español, históricamente con tipos nominales altos, un crédito fijo en el 4 ó 5% blinda de las decisiones de los bancos centrales.