Hacerse trampas al solitario
El pasado año se cerró con 440.000 pisos vendidos -cerca de 28.000 más que en 2009-, lo que implica un incremento del 6,8% según los datos del INE. El resultado podría invitar al optimismo teniendo en cuenta que los dos años anteriores sufrieron desplomes, aunque existen varios elementos que hacen temer que podría ser flor de un día. Habrá que esperar a ver cómo evolucionan las transacciones en este primer semestre para considerar si se ha producido una recuperación, en cualquier caso, muy tímida.
Dos elementos han distorsionado el mercado inmobiliario durante el pasado año. En primer lugar, la presión del Banco de España sobre cajas y bancos al obligarlos a provisionar a partir del 30 de septiembre un 30% por las viviendas adjudicadas, frente al 20% anterior. Eso ha provocado que las entidades hayan acelerado la venta de los pisos heredados de promotores fallidos e hipotecas morosas. Este fenómeno se mantendrá durante el presente año, aunque es previsible que no perduren las facilidades crediticias que ofrecen a los compradores de su stock inmobiliario -en algunos casos llega a la totalidad del valor del piso más costas e impuestos-.
Mayor distorsión han provocado las modificaciones fiscales producidas en 2010. El primer semestre estuvo marcado por el aumento -el 1 de julio- del IVA del 7% al 8% para las viviendas de primera mano y la réplica de muchas comunidades autónomas en el impuesto de transmisiones patrimoniales para las usadas, produciendo un aumento de las compras antes de verano. La supresión de la devaluación del 15% en el IRPF a partir del 1 de enero de este año ha sido un acicate para las ventas del segundo semestre de 2010. Este efecto no se repetirá este año que, además, ha de descontar las ventas anticipadas.
Todo apunta a que el mercado seguirá al ralentí durante este 2011, pues es difícil determinar cuál es la necesidad de vivienda anual en España. En tiempos del boom se cuantificó en unas 700.000, pero ahora esta cifra parece excesiva ante la caída de entrada de inmigrantes, el fin del baby boom y el parón de la segunda vivienda, especialmente mientras haya 4,5 millones de ciudadanos sin empleo. Cierto que la recuperación de la economía alemana, británica o francesa podría aliviar ese subsector con compras, pero parece insuficiente para absorber el stock actual, cifrado entre 700.000 y un millón de viviendas.
Queda claro que no se recuperarán los volúmenes del boom, cuando se compraban 800.000 viviendas al año. Es más, convendría no repetir aquellos desmanes que trajeron estos problemas en forma de burbuja inmobiliaria. Las 440.000 viviendas vendidas en 2010, que hoy se consideran pocas, no distarán mucho de las medias de futuros años. Lo demás sería hacerse trampas al solitario.