Hipotecas igual de selectas pero más caras
La banca sigue sin relajar los criterios para financiar la compra de vivienda y, aun al contrario, se prepara para endurecer los tipos y proteger así sus márgenes de negocio.
La recta final de 2010 ha dejado una actividad sorprendente para los tiempos que corren en las oficinas bancarias, con clientes firmando sus hipotecas a toda prisa antes de que finalizara el año. La desaparición a partir de 2011 de la deducción por vivienda con carácter universal ha impulsado las ventas de viviendas en diciembre y creado un espejismo de actividad inmobiliaria que promete desaparecer en estos primeros meses del año.
Quien tuviera en mente adquirir su primera vivienda aprovechó las ventajas fiscales aún vigentes en 2010, por las que la deducción por el pago de la hipoteca se aplicaba con independencia del nivel de renta. Desde el 1 de enero de este año, solo se conserva en su totalidad para bases imponibles inferiores a los 17.707 euros anuales y se reduce, hasta desaparecer, para las rentas que superan los 24.107 euros. A falta aún de contar con datos oficiales, fuentes financieras apuntan que el número de hipotecas firmadas en diciembre podría haber aumentado un 20% respecto a lo que suele ser habitual de media en cualquier otro mes. Pero, cuestiones fiscales al margen y según reconocen en el sector bancario y en el inmobiliario, la situación de fondo no ha cambiado de un año para otro. "El cierre de 2010 ha sido sorprendente, pero los criterios para conceder hipotecas son los mismos. Sencillamente, ha habido personas que han anticipado una decisión de comprar vivienda que ya habían tomado", reconoce un ejecutivo de banca.
Y una vez pasada la resaca del fin de la deducción, el panorama no se presenta mucho más benévolo para quien busca financiación para su primera vivienda. Es más, los tipos de interés de las hipotecas aumentarán en los próximos meses.
A la subida del euríbor prevista para este año se sumará un alza en los diferenciales que aplica la banca
La oferta hipotecaria actual se mueve en niveles de entre euríbor más 0,60 ó 0,70 puntos en oficina y contando con un elevado grado de vinculación, es decir, a cambio de la contratación no solo de la hipoteca sino también del seguro de vida y de hogar y del compromiso de un determinado consumo con tarjetas o de aportaciones a planes de pensiones. Fuentes del sector auguran que el diferencial que se aplicará este año sobre el euríbor en la oferta hipotecaria se elevará de forma generalizada a los 100 puntos básicos. "Las mejores ofertas se moverán en un diferencial de euríbor más 80 puntos básicos y no será extraño que las grandes entidades apliquen euríbor más un punto", explica el responsable de hipotecas de un banco mediano.
La oferta hipotecaria ni mucho menos va a registrar una rivalidad como la vivida en el sector en el terreno de los depósitos. Aun al contrario, la menor demanda de hipotecas y de adquisición de viviendas que se prevé para los primeros meses de 2011 como consecuencia del sprint de finales de 2010 bien puede ser aprovechada por las entidades financieras para comenzar a elevar los tipos de interés hipotecarios. "Las subidas se van a empezar a notar desde ya", señalan fuentes del sector. Y este encarecimiento es además resultado de una resaca mucho mayor que la que ha dejado la desaparición parcial de la deducción por vivienda: la intensa batalla por la captación de depósitos. En definitiva, bancos y cajas han consentido en deteriorar sus márgenes de negocio con tal de mantener el pulso en la remuneración de sus depósitos. Pero tanta competencia está pasando factura y el encarecimiento del interés de los créditos es ahora la fórmula con la que compensar parte del terreno perdido.
El pasivo ha costado mucho más que el activo, subvencionado en parte con las líneas de liquidez del Banco Central Europeo. Además, el efecto de las subidas de tipos se aprecia mucho antes en el margen de intereses por el lado del pasivo -es decir, de los depósitos-, que por el lado del pasivo, ya que la repreciación de los créditos hipotecarios suele tener una periodicidad anual.
Avance del euríbor
Justo a las exigencias que marca el ajuste de la cuenta de resultados, el alza del euríbor es otro de los factores que también van a contribuir al encarecimiento de las hipotecas. Por un lado, las tensiones de liquidez han alimentado su apreciación en el último año, en que la principal referencia hipotecaria -con la que se revisan casi el 90% de las hipotecas españolas- ha pasado del 1,232% de enero de 2010 al 1,526% del dato definitivo de diciembre. Pero además, ahora se abre paso una expectativa más cercana de subida de los tipos de referencia en la zona euro, en el mínimo histórico del 1% desde mayo de 2009.
El presidente del BCE, Jean-Claude Trichet, reconocía esta semana su preocupación por la inflación en la zona euro, lo que abre la puerta a un alza de tipos. El camino del euríbor será por tanto inevitablemente alcista. "Cerrará el año entre el 2% y el 2,3%", apuntan desde una entidad financiera de acuerdo con sus estimaciones internas. Aun así, en la AHE recuerdan que "el coste medio de la deuda hipotecaria a lo largo de 2011 no experimentará, en términos generales, incrementos significativos". No en vano, el euríbor hipotecario parte de unos niveles de 2010 en mínimos históricos -marcó su referencia más baja en el mes de marzo, en el 1,22%-. Pero aunque seguirá en unos niveles históricamente bajos, la AHE advierte igualmente de la "inevitable evolución al alza de los tipos de interés para el medio y largo plazo y sus efectos negativos en las cuotas mensuales", lo que abre nuevas oportunidades en la contratación de hipotecas a tipos fijos o mixtos.
Hipotecas mixtas
Tradicionalmente, las hipotecas fijas han estado arrinconadas en el escaparate bancario. Sus condiciones, con menor plazo y tipos más altos, difícilmente compensaban las ventajas del interés variable. Sin embargo, en hipotecas mixtas puede merecer la pena hacer cálculos teniendo en cuenta la larga vida del crédito en un entorno de tipos alcista, aunque en un primer momento la cuota mensual resulte más elevada. Por ejemplo, Barclays ofrece un tipo fijo del 2,95% durante los tres primeros años -superior al inicial de muchas hipotecas variables- y un interés variable de euríbor más 0,45 puntos a partir del cuarto año.
Y tan cierto como la tendencia alcista que se espera este año para el euríbor será la severidad con que este año concederá la banca hipotecas. La financiación para comprar casa seguirá siendo terreno vedado para los bolsillos más solventes.
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Claves a la hora de firmar
La contratación de una hipoteca es probablemente la decisión más importante en una economía familiar. Las entidades son firmes en sus exigencias y en financiar a los clientes con mejor perfil de riesgo, pero si el aspirante es solvente y pasa el examen debe tener también en cuenta numerosas variables antes de firmar.Financiación. Los tiempos de la financiación por el cien por cien del valor de tasación quedan ya muy lejos y bancos y cajas se limitan a prestar solo por el 80%. Es necesario por tanto contar con un ahorro previo del 20% restante, al que habrá que sumar el coste de impuestos y notaria, que representa otro 10% sobre el valor de la vivienda. Aun así, también es posible obtener una hipoteca por el cien por cien siempre que se adquiera una vivienda propiedad de la entidad que concede el préstamo.Vinculación. Al igual que sucede en la oferta de depósitos a plazo, las hipotecas con condiciones más ventajosas se conceden a aquellos clientes dispuestos a asumir una fuerte vinculación con la entidad financiera. Ese vínculo irá más allá de la nómina y se amplía a la contratación de un seguro de vida y de hogar, además del habitual seguro de incendios. Los tipos más bajos a menudo requieren también la aportación a un plan de pensiones o el compromiso de un consumo determinado con tarjeta de crédito.Tipo de interés. La inmensa mayoría de las hipotecas comercializadas en España, alrededor del 90%, referencia su tipo de interés al euríbor a un año, sobre el que se aplica un diferencial. Ahí es donde se establece la negociación más dura entre cliente y banco y por donde llegará el encarecimiento que se espera para este año la financiación para la adquisición de vivienda. Los expertos prevén que se generalice la aplicación de un diferencial de cien puntos básicos sobre el euríbor hipotecario, para el que también se augura una subida desde los niveles actuales, muy cercanos a los mínimos históricos.Precio de la casa. El sector inmobiliario aún no ha finalizado su proceso de ajuste de precios y de hecho, todavía queda camino por delante para dar salida al enorme stock de viviendas por vender, cifrado en alrededor de un millón. Las hipotecas van a ser más caras este año, y los bancos no van a flexibilizar ni mucho menos sus análisis de riesgos. El consuelo para el cliente estará en adquirir una vivienda a un precio inferior al de hace unos meses, una aspiración que no resultará tan fácil si se busca en el centro de las grandes ciudades. Sí habrá más oportunidades de comprar a mejor precio en las promociones de la periferia o, si se trata de una segunda residencia, en las numerosas promociones en la costa.
Rebajas de precios para compensar la fiscalidad
Quienes no compraron su primera vivienda el pasado año tendrán que confiar en que una rebaja adicional de los precios compense la pérdida de la deducción por vivienda. En definitiva, que un recorte en los precios equivalga al menos al ahorro fiscal, que puede ascender a 33.800 euros si el contribuyente se hipoteca a un plazo de 25 años.El fin de la deducción con carácter universal ha generado una intensa demanda en la recta final de 2010, pero el Banco de España sugiere que el descenso en los precios de las casas compensará por el impacto del cambio fiscal. "En 2011 parece probable que los precios sigan moderándose, de modo que el esfuerzo financiero necesario para adquirir una vivienda no aumente al desaparecer la desgravación fiscal para los contribuyentes de mayores rentas", señalaba en el último boletín económico.Aun así, la institución cree que "el grueso del proceso se ajuste ya se ha realizado".
La cifra
1,526% es el dato oficial de euríbor del mes de diciembre, que sigue cerca de mínimos pero se ha encarecido desde el 1,232% de enero de 2010 y promete nuevos ascensos.