La lenta digestión de los excesos inmobiliarios
La forma más gráfica de ilustrar la longevidad de la crisis y su relación con el prolongado periodo de crecimiento previo es hacer un paralelismo con las borracheras y sus atormentadas curas: cuanto mayor ha sido la ingesta etílica, más larga y dolorosa es la resaca. Como el periodo de crecimiento económico previo a la crisis ha sido muy prolongado, nada menos que 14 años, ha acumulado desenfrenados desequilibrios, especialmente una hiperinflación de los activos inmobiliarios que ha atrapado a los hogares en cotas de endeudamiento desconocidas.
Tal grado de apalancamiento, que sólo en activos residenciales es de un billón de euros, el 100% del PIB, tendrá que someterse a un periodo de desintoxicación muy lento que atenaza y condiciona el crecimiento para los próximos años. En consecuencia, la absorción de los excesos, entre ellos una sobreproducción residencial de un millón de casas y unos balances bancarios notablemente contaminados por el impago de créditos, es prioritaria para despejar el desempeño de la economía española en los próximos años. Por el momento, los expertos han limitado sus apuestas por un crecimiento que genere el suficiente empleo como para absorber las pérdidas de los dos últimos años, y los mercados han puesto en cuarentena las posibilidades de que el sector público pueda cumplir los compromisos macroeconómicos pactados con sus socios de la Unión Monetaria.
Pero el empeño de los agentes económicos en que el ajuste del sector inmobiliario se acelere puede convertir de nuevo a los activos residenciales en una atractiva posibilidad de inversión, tanto para quien necesite adquirir una casa para habitarla, como quien quiera convertirla en activo de inversión y aprovechar ulteriores plusvalías. La única variable que determinará la velocidad del ajuste y absorción del estocaje será, como siempre, el precio de hoy y futuro.
Hasta ahora los precios medios de los inmuebles residenciales han descendido en torno a un 17% desde que se inició la crisis. No es, desde luego, comparable con los ajustes de precios de otras economías igualmente afectadas por esta especie de mal universal del ladrillo. Pero puede ser suficiente para comenzar a darle la vuelta al mercado e incitar a las compras en algunas localizaciones, siempre que otras estímulos empujen en la misma dirección. No obstante, es cierto que en algunas zonas intensivas en segunda residencia o residencia vacacional los precios han descendido más y no por ello se atisba el fin del ajuste.
Pero en las grandes ciudades y en casas de primera residencia hay dos elementos que pueden funcionar como levaduras adicionales del mercado: la eliminación de las deducciones fiscales para las rentas individuales de más de 24.107 euros desde enero de 2011, y el endurecimiento de las provisiones de los bancos por los activos inmobiliarios retenidos en balance. La eliminación del incentivo fiscal para la inmensa mayoría de los compradores supone la renuncia a una inyección monetaria muy importante periodificada por el tiempo que los contribuyentes mantuvieren la hipoteca, por todo el tiempo que dilatasen la financiación. Con tipos de interés tan bajos como los actuales, e incluso con costes bastante más altos, la factura fiscal es superior al coste financiero en la gran mayoría de las operaciones. Por tanto, puede ser determinante para decidir comprar casa ahora y no a partir de enero.
La vuelta de tuerca del Banco de España a los bancos y cajas de ahorros para que incrementen hasta el 30% la provisión del valor estimado de los activos financieros que permanezcan más de dos años en el balance fuerza a los gestores a acelerar la salida de tales activos, provocando una espiral bajista del precio, que puede estimular la demanda. Una circunstancia y la otra convierten a los próximos meses en una oportunidad no despreciable de compra.
Pero la que más influirá en un cambio del estado de ánimo de la demanda será la clarificación del escenario económico del medio y largo plazo. El punto de inflexión tendrá bastante que ver con un giro definitivo en el mercado de trabajo, en el que sea habitual la creación de empleo, y no la destrucción. Y para ello su reforma es inexcusable, como inexcusables son otra media docena de reformas aplazadas de forma irresponsable.