Vivienda, momento de agitar el mercado
Hay indicadores que nos hablan de una reactivación del sector residencial en España, tanto por el incremento de las operaciones de compraventa en los últimos cuatro meses como por una evolución de los precios que, al parecer, habrían tocado fondo a finales de 2009, incrementándose unas décimas a comienzos de año.
Pero hablar de reactivación cuando quedan por absorber 700.000 viviendas en stock y la sobreoferta supera los 1,1 millones, según BBVA, sería engañarnos a nosotros mismos; y -como en todo ajuste- viviremos todavía unos cuantos meses con una muy baja actividad en obra de nueva construcción, al menos de obra nueva recurrente; es decir, aquella que incurre en los mismos defectos que desembocaron en la abracadabrante sobreoferta que acabó en el estallido de la burbuja inmobiliaria.
El embolsamiento de viviendas de difícil colocación en el mercado nos da pistas sobre las promociones que van a tardar mucho tiempo en absorberse, incluso si el ajuste de precios fuera más severo que hasta ahora y se mantuvieran las mejores condiciones del precio del dinero. El mercado ya nos está indicando las preferencias selectivas de los compradores, que no van a conformarse con cualquier cosa; y eso es un aliciente para esa parte del sector que pensamos que el inmobiliario en España no es un todo homogéneo.
Lo que no se vende, o tardará mucho en venderse, es porque no vale lo que se pide por ello, y, seguramente, tampoco responde a la demanda de un cliente que va a ser superexigente: en el planeamiento urbanístico, en la ubicación y en los estándares de calidad y sostenibilidad. Para proyectos como el que hemos lanzado en Valdebebas esta es una gran noticia, porque se está abriendo paso un nuevo urbanizador, socialmente responsable, profesional, leal con sus clientes y respetuoso con la sostenibilidad.
Creemos que el ciclo ha cambiado y somos optimistas porque estamos en la ventana de oportunidad. La vivienda como necesidad social y como inversión tiene mucho futuro. Para los españoles una propiedad se identifica con inversión segura, con prosperidad, con calidad de vida, con recompensa por haber logrado objetivos profesionales, con familia; y, por tanto, en España seguiremos identificando vivir mejor con habitar mejor.
Lo que sí va a cambiar es la exigencia de un urbanismo diferente, y esta tendencia del mercado va a dar lugar a modelos que se distanciarán del pasado reciente. Así, desde la Junta de Compensación de Valdebebas hemos ejecutado en cada fase del proyecto estudios ambientales para minimizar el impacto de las obras, rehabilitando zonas degradadas y conservando el patrimonio natural con el fin de crear espacios públicos para la futura ciudad.
Para evitar errores de otros desarrollos urbanísticos, se crearon unos talleres en los que participaron técnicos del Ayuntamiento de Madrid y urbanistas, decidiéndose como conclusión establecer 40 mejoras sobre el proyecto inicial. Valdebebas es el último gran proyecto urbanístico dentro de la zona norte de Madrid, con una extensión de casi 11 millones de metros cuadrados, combina uso residencial, oficinas, zonas comerciales, hoteles, centros de ocio y equipamientos públicos, y nuestros valores se han centrado en la recuperación del espacio público, la accesibilidad para personas con discapacidades, la protección del patrimonio natural y colocar la sostenibilidad ambiental como eje central de todo el proyecto.
Y, sí, somos optimistas en medio de la crisis que vive el sector, porque en estos momentos ya hay cerca de 40 sociedades de cooperativistas en la lista de registro oficial. Con el Proyecto de Reparcelación aprobado y la obra de parcelación prácticamente finalizada, las primeras obras empezarán a finales de 2010 y las primeras entregas de llaves se producirán a lo largo de 2012, justo el año en que -según el consenso del sector inmobiliario- empezarán a planearse nuevas promociones en España. En urbanismo es posible hacer las cosas de manera diferente y según hemos comprobado con el proyecto Valdebebas hacer buen urbanismo no es más caro, ni para el urbanizador, ni para el promotor, ni para el comprador.
David Martínez. Gerente de la Junta de Compensación de Valdebebas