La banca, omnipresente en el sector inmobiliario

Controla el capital de las grandes firmas del sector y dispone de filiales inmobiliarias.

El sector inmobiliario español depende de decisiones bancarias. En realidad siempre ha sido así, sin la financiación necesaria para emprender las obras las empresas del ladrillo no podrían iniciar negocio alguno.

Pero ahora la banca no sólo financia o deja de financiar tal o cual promoción sino que participa en la elaboración de los planes estratégicos de las compañías, está presente en el accionariado de las mayores empresas del sector y decide qué empresa mantiene la actividad y cual no dependiendo de su voluntad de refinanciar o no la deuda de las inmobiliarias. Y además vende viviendas a través de nuevas filiales creadas para acoger la ingente cantidad de activos embargados tanto a particulares como a empresas en los tres últimos años.

Las dos mayores inmobiliarias españolas cotizadas, Metrovacesa y Colonial, están en manos de bancos nacionales y extranjeros. Seis bancos españoles, liderados por Santander y Barclays, son los primeros accionistas de Metrovacesa. En Colonial, tras la refinanciación anunciada el viernes, bancos nacionales y extranjeros tomarán aproximadamente el 90% del capital.

Los presidentes y consejeros delegados de Colonial y Metrovacesa son profesionales del sector inmobiliario o financiero designados por la banca. En el caso de Colonial tanto Juan José Brugera (presidente) como Pere Viñolas (consejero delegado) son cercanos a La Caixa, mientras que en Metrovacesa la carrera de su presidente, Vitalino Nafría, está ligada a BBVA y la designación de Eduardo Paraja como consejero delegado fue del gusto de Santander.

El futuro de la tercera mayor inmobiliaria cotizada, Reyal Urbis, depende también ahora de la banca. La compañía presidida por Rafael Santamaría debe cumplir un plan de venta de activos para que las entidades financieras sigan abriendo la puerta de sus despachos a la empresa. Reyal Urbis tiene una deuda cercana a los 4.500 millones; si la banca acreedora decide no refinanciar Reyal se convertirá en uno de los mayores concursos de acreedores vividos en España, tras el protagonizado en 2008 por Martinsa Fadesa, que se declaró en concurso con una deuda aproximada de 7.000 millones.

Competidores en ferias inmobiliarias

Pero la banca no sólo controla el capital de las mayores inmobiliarias españolas. También hace por su cuenta negocio inmobiliario.

Los bancos se han quedado en los tres últimos años con decenas de miles de pisos repartidos por toda España a través de embargos a particulares o a compañías. También en ocasiones han optado por intercambiar deuda por activos. Para dar salida a su cartera inmobiliaria la banca ha creado sociedades para vender los pisos embargados.

El pasado año Santander, Caixa Catalunya, Bancaja, Caja Madrid, Banesto y Caja de Ahorros del Mediterráneo vendieron más de 5.000 casas (una cifra superior a la alcanzada por las mayores inmobiliarias del país). Caja Madrid subasta viviendas a través del portal resersubastas.com; Banesto lo hace mediante el portal casaktua.com; Santander emplea el portal altamirasantander.com; Caixa Catalunya vende pisos en procam-inmobiliaria.com; Bancaja lo hace en bancajahabitat.es y la CAM en oportunidadescam.es. BBVA cuenta con su propia filial inmobiliaria, Anida. La empresa del segundo mayor banco español guarda un comodín con el que convertirse en el futuro en una de las mayores inmobiliarias que operan en Madrid: controla el 72,5% de Desarrollo Urbanístico Chamartín, la sociedad que gestionará las obras de la ampliación del Paseo de la Castellana y que contempla la construcción de 16.000 viviendas.

La situación es tal que en las ferias inmobiliarias que se organizan ahora los estands de las empresas del sector compiten por vender pisos enfrentados con los de entidades financieras. En el Salón del Outlet Residencial, que se celebra en Madrid entre el viernes y el domingo, tratarán de vender viviendas Grupo Caixa Catalunya (que repite como patrocinador), Altamira Santander Real Estate, Bancaja Habitat, y Mediterranean CAM International Homes, entre otras.

Camino del concurso

Las inmobiliarias que no logran refinanciar su deuda se aproximan al concurso. El último intento para evitarlo es negociar un convenio anticipado de acreedores en un plazo de tres meses. En esa situación está Polaris, que tiene hasta marzo para salvarse.

Las operaciones de 2006, origen de la crisis

Las grandes inmobiliarias españolas culpan a la crisis financiera de su crítica situación actual. Pero son las grandes operaciones de 2006, financiadas por los bancos que ahora prácticamente son propietarios de las mismas empresas, las que lastran el presente y futuro de las compañías. Colonial compró Riofisa y el 15% de FCC (en total cerca de 4.000 millones); Martinsa adquirió Fadesa (4.045 millones); San José compró Parquesol (cerca de 1.000 millones); Nozar entró en el capital de Colonial, Reyal y Aisa; Metrovacesa (que en 2005 compró Gecina por más de 5.000 millones) vivió la guerra por el control entre Sanahuja y Rivero; Reyal compró Urbis por más de 3.000 millones... Para devolver los préstamos el precio de la vivienda debía haber seguido subiendo durante años. Pero dejó de hacerlo justo un año después.