El ingenio al poder
La crisis es la mejor bendición que puede pasarles a personas y países". Lo dijo Albert Einstein, y lo escribió dentro de un conjunto de argumentos donde sostenía que los problemas agudizan el ingenio y forjan mejores proyectos. En el pasado quien se llevaba el gato al agua era el que más dinero ponía sobre la mesa (y además prestado), sin ser una prioridad la viabilidad de los proyectos. Ahora es el momento de utilizar el ingenio y de operar en el mercado inmobiliario con planes de negocios más sofisticados y singulares. Existen dos cuestiones básicas que marcan cualquier plan de negocio inmobiliario; el comportamiento de los precios y la financiación.
Sobre los precios es difícil ponerles hoy un suelo y sólo en los mejores activos existe un consenso de donde podemos ver mínimos. En el sector de oficinas de Madrid sólo estamos viendo operaciones de inversión en los ejes más importantes, como son el Paseo de la Castellana o la calle Serrano. Y en segundo lugar, encontramos escasa financiación y a un coste elevado, en términos de margen. Los propietarios de edificios están sin expectativas de venta, de rentas y sin apoyo financiero para crear valor. Bajo esta situación resulta complicado acometer nuevos proyectos y la inactividad puede terminar acabando con ellos. La teoría dice que el momento idóneo para comprar es en la fase bajista y antes de que toque suelo. Y éste podría ser ese momento. Pero en este caso todo queda adulterado por la ausencia de la financiación bancaria o al menos la que hemos conocido hasta ahora.
Hoy la banca es muy reticente con los proyectos inmobiliarios, sin llegar a hacer distinciones, ni evaluar el proyecto en sí mismo. La penalización al sector es generalizada, pero esta situación está generando oportunidades muy atractivas. Así que toca tirar de imaginación, creando otras fórmulas, como por ejemplo, incorporando socios financieros que participen en los proyectos de manera preferente o mediante mecanismos de protección del equity, o capitalizando parte de la deuda como capital propio. Estas estructuras permitirían crear valor, avanzar en este momento singular y poder materializar nuestro plan de negocio en un entorno, en general, algo más favorable.
La mecánica puede ser tan amplia como la imaginación permita, ajustando las discrepancias sobre el valor de los activos que existen entre los principales actores; inversor, vendedor y financiador. Así que cada uno deberá adoptar una mayor flexibilidad y estar dispuesto a asumir un papel diferente al del pasado, bien en forma de mayor riesgo sobre los proyectos, de incrementos de retornos, de opciones de venta sobre los activos o de cualquier otro mecanismo que permita avanzar en el planteamiento de los proyectos.
Jaime Pascual. Director general ejecutivo de Aguirre Newman