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Columna
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Se muere el ahorro colectivo inmobiliario

Entre las múltiples noticias financieras de los últimos días, ha habido una que puede tener una trascendencia relevante, aunque haya pasado algo desapercibida. Se trata del anuncio por parte del fondo inmobiliario de Santander que suspende los reembolsos a los partícipes del fondo durante dos años. A esto hay que añadir también los problemas que tuvo recientemente el otro gran fondo, el del BBVA. La reacción de los inversores, en un momento complejo desde un punto de vista económico y financiero, ha sido de cierto pánico, no sólo reembolsando en el resto de fondos de la misma clase, sino en general en todos los instrumentos de inversión colectiva. Con esta contingencia, y sin ánimo de ser agorero, se puede decir que el ahorro colectivo hacia el sector inmobiliario podría estar herido de muerte. Los que hemos luchado por su reforma y adecuación a un marco normativo homologable al europeo, estamos tristes.

Las implicaciones de la posible eliminación de los vehículos de inversión colectiva inmobiliaria son varios, pero cabría destacar dos. El primero hace referencia a que estas instituciones eran el embrión de un sector profesionalizado del mercado de alquiler. La propia legislación les hacía ser un vehículo que transformaba ahorro de capas medias e inversores institucionales en inversión en vivienda en alquiler, pero también en dinamizadores de otros sectores inmobiliarios, especialmente del sector terciario. Todo ello, con un grado de transparencia ejemplar, sin recurrir a paraísos fiscales y contribuyendo a profesionalizar la gestión de un mercado, como el de alquiler, tradicionalmente opaco y poco profesional. Estos productos, cuya historia financiera se podría poner como ejemplo de un producto con un binomio rentabilidad-riesgo óptimo para inversores medios, siempre que las necesidades de monetizar la inversión no fuesen inmediatas, han sido en otros países los que han permitido edificar todo el parque de vivienda en alquiler europeo o llevar a cabo la rehabilitación integral de grandes barrios. En un momento como el actual, con grandes restricciones de capital, estos canalizadores de ahorro son imprescindibles para poder llevar a cabo una política de alquiler profesional y para poder acometer grandes proyectos de inversión pública. Entre éstos, cabe destacar la rehabilitación de barrios, el sector sanitario y, especialmente, lo relacionado con la dependencia, y por supuesto el alquiler social, superando el modelo de VPO en compra, como recomiendan organismos internacionales como OCDE o FMI.

El segundo problema tiene que ver con la composición del ahorro en España. Si uno analiza las preferencias de los ahorradores, nos encontramos con un cierto primitivismo que nos aleja de otros mercados más informados, maduros financieramente hablando y sobre todo más racionales. La mayor canalización de este ahorro se ha concentrado en el sector inmobiliario físico, es decir la compra de inmuebles, ya que la creencia, convertida en mito, de que este sector es inmune a los ciclos económicos, ha monopolizado el exceso de renta disponible de los hogares. Esto, como se ha demostrado, ha desencadenado una pérdida de riqueza significativa para muchos hogares, ante el desplome del mercado inmobiliario a nivel mundial. Por el contrario, si uno analiza cómo se está comportando el alquiler o lo que es lo mismo, los instrumentos de inversión colectiva inmobiliaria a nivel internacional, tanto fondos de inversión, como Reits, las ganancias, aunque modestas, son tangibles y el riesgo muy inferior. Con la posible quiebra, o la gran desconfianza adquirida por los inversores que no tienen la buena costumbre de leer los folletos informativos, la preferencia por el ladrillo físico se tornará irreversible, cuando el ciclo alcance su punto de giro obviamente, lo que, sin duda, es una noticia desalentadora para el enésimo intento de cambio de modelo productivo.

La solución pasa, de forma inminente, por recomponer las carteras de activos financieros inmobiliarios para que inversores particulares puedan destinar parte de su ahorro al sector inmobiliario organizado. Por ello resulta más relevante que nunca, si cabe, acometer una buena legislación sobre Reits, o Socimis en el argot español. Estos vehículos no tienen los problemas de liquidez que han lastrado a los fondos inmobiliarios españoles, pues cotizarán en Bolsa y serán líquidos de forma instantánea. El elemento primordial para que se desarrollen y crezcan es que su estructura económico-fiscal sea homogénea al resto de países con los que van a competir para captar capital, y también que sus trabas a la inversión por parte de inversores institucionales, fondos de pensiones y compañías de seguros sean mínimas.

En resumen, el legislador tendrá que tener en cuenta, más que nunca, los problemas derivados de las necesidades de capital para acometer grandes proyectos de inversión inmobiliaria, para desarrollar un mercado de alquiler profesional y social, para solucionar la caída de actividad en el sector terciario, la rehabilitación integral y fundamentalmente para complementar al sector público en el gran reto de la dependencia. El vehículo está inventado, ha funcionado en todo el mundo, por lo que deberíamos ser capaces de subirnos a este carro, sin tratar de ser originales. Eso lo podemos dejar para otra ocasión. El país lo necesita.

Alejandro Inurrieta. Concejal por el PSOE del Ayuntamiento de Madrid

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