La quinta parte de las hipotecas suscritas desde 2003 son refinanciaciones
Durante los últimos cinco años se han contratado en España 8,4 millones de hipotecas, de las que menos de seis millones son préstamos en origen y el resto, refinanciaciones sin incremento de capital. Según un estudio avalado por el Ministerio de Vivienda, el fenómeno de alargar los plazos de amortización ha incrementado la deuda por cuotas un 19% al pasar de 1,56 a 1,86 billones, lo que constituye una pesada losa de cara al futuro.
El análisis ha sido efectuado por el economista y arquitecto Ricardo Vergés, profesor honorario por la Universidad de Montreal y miembro de la Comisión de Estadística del Ministerio de Vivienda. En su análisis asegura haber trabajado con todas las fuentes de información disponibles y tantas veces criticadas y haber comprobado la coherencia de los datos obtenidos.
Más que reiterar qué ha ocurrido en el 'boom' inmobiliario y por qué se originó, Vergés apunta a las consecuencias de esta vorágine compradora; adquisiciones que se financiaron mayoritariamente con crédito. De hecho, recuerda que mientras en EE UU nunca llegaron a construir más de nueve viviendas por cada mil habitantes y siempre se vendieron a precios equivalentes, como mucho, a 3,5 veces la renta familiar media; en España se alcanzó un promedio de 22 nuevas casas por cada mil habitantes y llegaron a pagarse precios que superaron en 6,5 veces la renta media. Para poder pagar tal volumen de transacciones, las familias apuraron los largos plazos de amortización que les ofrecieron las entidades financieras. Hasta tal punto se generalizó esta práctica, que en los últimos cinco años de los 8,4 millones de hipotecas contratadas, una quinta parte, poco más de 2,4 millones, corresponde a refinanciaciones sin incremento de capital. El modelo estadístico que utiliza Vergés en su informe (denominado Quaterly Debt Accounts Model, QDAM) estima que la deuda por cuotas (principal más intereses) se elevó de 1,56 billones que los hipotecados de 2003 a 2007 tenían que devolver sobre el papel hasta los 1,86 billones, un 19% más, que adeudan ahora como consecuencia de esa refinanciación. Así, sobre todo en los dos últimos años, coincidiendo con un significativo repunte de los tipos de interés, la deuda se ha disparado posponiendo el principal y alargando el calendario de amortización y por tanto los intereses, de modo que el importe pendiente no cesa de aumentar. 'Los préstamos suscritos con anterioridad a 2003 no tendrán graves problemas, porque están bastante amortizados, pero en los más recientes la situación es muy distinta', dice Vergés.
Riesgos peligrosos
Un estudio avalado por Vivienda advierte que el alza de la deuda empobrecerá a las familias a medio plazo
De hecho, este economista y arquitecto señala que no sólo se han cometido excesos a la hora de conceder préstamos equivalentes a más del 80% del valor de tasación del inmueble, sino que la práctica de ampliar el plazo de amortización entraña riesgos aún más peligrosos. Primero, porque más allá de 30 años ya no se obtienen descuentos significativos en las cuotas mensuales y segundo, porque las incertidumbres sobre tipos de interés y circunstancias personales del hogar se acrecientan cuanto más se retrase el vencimiento. 'Las posibilidades de perder el empleo en 20 años son más que si es a 15 años', añade Vergés.
En este sentido, y teniendo en cuenta la última evolución experimentada por el precio del dinero y los tipos hipotecarios medios, el estudio no descarta que éstos continuaran repuntando hasta el 8% en el periodo 2011-2013 para después estabilizarse de nuevo al 6%. 'Sólo las fuertes turbulencias actuales y la necesidad de estimular el crecimiento pueden evitar ese repunte, ya que ahora parece que lo hay que hacer es bajar los tipos', explica. Con todos estos elementos, es probable que ese aumento de la deuda pese como una losa sobre los hogares a medio plazo y su renta disponible neta, descontado el pago de la cuota hipotecaria, no registrará aumentos considerables, lo que lastrará el consumo y el ahorro.
Qué lecciones aprender del boom inmobiliario
A comienzos de la presente década un alto cargo del Gobierno de entonces dijo aquello de que si el precio de las casas subía tanto era 'porque los españoles podían pagarlas'.En aquel momento algunos expertos ya advirtieron del error de ese planteamiento. 'Se nos hizo creer que si comprábamos una vivienda muy cara era porque éramos más ricos y no olvidemos que la riqueza se mide restando a los activos, todos los pasivos, o lo que es lo mismo, toda la deuda', aclara Vergés. Además, si se calcula la renta neta de los hogares, descontando las cuotas hipotecarias por regiones, en muchas de ellas no se registran aumentos significativos. Estas cifras avalan ahora a quienes alertaron que la economía estaba destinando demasiados recursos al ladrillo, en detrimento de actividades como la educación o la investigación.Ahora, aunque quiera cambiarse el patrón de crecimiento, el problema es saber con qué dinero.