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Oportunidades y riesgos ante la crisis inmobiliaria

El exceso de oferta, la escasez de financiación bancaria y la amenaza de quiebra sobre muchos promotores crean un cóctel explosivo en el sector.

Cuesta mucho que el mercado inmobiliario cambie de rumbo, pero cuando lo hace, es complicado reconducirlo. Es como un gigantesco trasatlántico'. El cambio de ciclo ha llegado lentamente al ladrillo pero con paso firme y, a diferencia de los términos más suaves que empleaban hace meses quienes ya veían venir el desastre, el propio sector renuncia ya a los paños calientes y se despide amargamente de los tiempos dorados.

El trasatlántico inmobiliario, tal y como lo define Fernando Encinar, socio fundador del portal inmobiliario Idealista.com, no ha chocado aún con el iceberg pero se puede escuchar con nitidez el crujir de los bloques de hielo. Drástico descenso en el número de operaciones de compraventa, aumento casi nulo de los precios en el último trimestre del año pasado (1,2%), con la previsión de un crecimiento plano para este año en el mejor de los casos, una oferta de viviendas que supera con creces la demanda -que además está atenazada por la subida del euríbor-, y un goteo incesante de pequeñas y medianas inmobiliarias que presentan suspensión de pagos, mientras las grandes del sector negocian duramente la refinanciación de su deuda millonaria.

Las previsiones de lo que sucederá este año no son nada halagüeñas y están cayendo como una bofetada sobre el sector. Una de las más recientes resulta demoledora: el Fondo Monetario Internacional señaló estos días que el mercado de la vivienda en España está sobrevalorado en entre un 15% y un 20%, con lo que los precios deberían descender en la misma proporción.

El sector inmobiliario culpa de la situación a la crisis financiera y afirma que hay demanda retenida

Los agentes recomiendan al vendedor rebajar sus expectativas y, en caso de compraventa, cerrar primero la venta

Sin embargo, y haciendo gala del movimiento lento y pesado de un trasatlántico, el mercado inmobiliario se resiste a ajustar oferta y demanda a la nueva realidad. Los precios siguen siendo elevados para la mayoría de los bolsillos y la banca no está dispuesta a conceder hipotecas como antes. En definitiva, la actividad se para, y si no se venden casas, los precios no bajan. 'El vendedor todavía no entiende que tiene que bajar el precio. Lo que está en precio sí se vende', resume el empleado de una agencia inmobiliaria de Madrid.

'Quien busca casa está dispuesto a pagar ahora el 40% menos de lo que estaba dispuesto a pagar hace dos años. Y quien quiera vender su vivienda, debe asumir una rebaja mínima de entre el 20% y el 25% respecto a los precios máximos que se alcanzaron en el mercado en 2006', explica Ángel González, director de la franquicia de la agencia inmobiliaria Tecnocasa. Y mientras prosigue el pulso entre comprador y vendedor, el número de operaciones inmobiliarias desciende con fuerza. En el mes de enero, las compraventas de vivienda cayeron el 27,1%.

Además, hay un problema evidente de sobreoferta, heredada de la euforia constructora a la que se entregó el sector en los últimos años. El número de viviendas iniciadas alcanzó en 2006 el máximo de las 760.000 unidades y, en el tercer trimestre de 2007, la producción ascendía a las 694.000 en tasa anualizada, según datos del Banco de España. Mientras tanto, el número de nuevos hogares creados en 2006 fue de 498.000. Cayó a los 416.000 en 2007.

Exceso de oferta

La demanda estructural -acogotada por el avance del euríbor y con menor acceso a la financiación bancaria- no es capaz por tanto de absorber toda la oferta disponible, en un momento en el que además la vivienda ha dejado de ser un producto de inversión. 'Las ventas han descendido radicalmente en segunda residencia y, de forma más que apreciable, en primera. Lo vemos en nuestros propios datos desde hace ya más de un año', añade José Manuel Sánchez, director de análisis de Knight Frank.

En opinión de Fernando Encinar, 'la tendencia de precios a la baja iniciada en 2007 podría acelerarse en el segundo y tercer trimestre. Dependerá no sólo de la decisión del BCE sobre los tipos de interés sino también y, de especial manera, de la recuperación de la confianza entre las entidades financieras y del regreso de la liquidez a los mercados'.

De hecho, el sector del ladrillo sitúa el epicentro de la actual crisis en el ámbito financiero. Fue la banca, con unos tipos de interés en mínimos históricos durante años, quien alimentó el boom inmobiliario abriendo el grifo de la financiación y es ahora el sector financiero el que ha movido la primera ficha del dominó, al limitar el crédito a los promotores. 'Si hay que hablar de crisis, estamos ante una crisis financiera, no inmobiliaria. Hay una demanda latente, retenida, pero sin acceso al crédito', opina Santiago Baena, presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi).

'Tres de cada diez clientes que nos llaman tienen problemas económicos. Hace año y medio, era uno de cada diez', asegura Ángel Bouzas, consejero delegado de Freedom Finance, un broker financiero especializado en hipotecas y reunificación de deudas y destino común de quienes encuentran dificultades de financiación en la banca tradicional.

Aun así, el sector coincide en que, pese a una estadística desalentadora, la demanda de viviendas sobrevive, aunque ya no cuenta con la alegría crediticia para sostener el crecimiento de años pasados. Asprima, la asociación de promotores inmobiliarios de Madrid, calcula una demanda este año de 394.000 viviendas, de 385.000 en 2009 y una recuperación hasta las 443.000 unidades en 2010.

Viviendas más baratas

Pero el pronóstico de los promotores que ha causado mayor revuelo ha sido el recorte del 8% que podrían sufrir los precios de la vivienda este año, una predicción que parte del escenario teórico de que el esfuerzo familiar para comprar una casa se mantenga en el nivel razonable -y casi utópico para muchos bolsillos- del 33% de la renta, según se apresuró a matizar la propia Asprima.

La agencia de rating Standard & Poor's también advertía esta semana que el precio de la vivienda en España puede caer hasta el 5% este año y el próximo, mientras que Knight Frank apuesta por un crecimiento nulo de los precios en términos netos, descontado el IPC. Pero las estimaciones de los grandes gurús del mercado inmobiliario no son sino el reflejo de lo que ya sucede a pie de calle.

La oferta inmobiliaria se ha llenado de rebajas, más propias en ocasiones de un mercadillo que de un sector que había olvidado el regateo a la baja. 'Nos han llegado a ofrecer viviendas de obra nueva con descuentos de 50.000 a 70.000 euros. Aunque son casos aislados, donde la necesidad imperiosa de vender por parte del promotor es acuciante para pagar los créditos', explican en Knight Frank.

Hay promotores con el agua al cuello, capaces de vender a precio de coste o que se plantean seriamente la opción del alquiler a la espera de que se reanimen los precios. Pero hay también vendedores que todavía no han asumido el cambio de rumbo del mercado y no se resignan a renunciar a las jugosas plusvalías que planearon.

De muestra un botón: un piso de 200 metros cuadrados en el centro de Madrid sale a la venta a un precio de 720.000 euros. Después de varios meses con el cartel de se vende, y sin perspectivas de conseguir esa cantidad, el propietario ya sopesa aceptar una oferta de un comprador a un precio inferior en 120.000 euros nada menos, según explica un agente inmobiliario.

Más ajuste en pisos pequeños

En cambio, los pisos de menor tamaño sí estarían ajustando en mayor medida sus precios. 'Cuanto más pequeño, menos margen hay de regateo a la baja. En un piso de 150.000 euros, la rebaja puede oscilar entre los 5.000 y los 10.000 euros', explican en una agencia.

Con la perspectiva de lo que sucede en las grandes ciudades, Ángel González añade que 'la demanda ha caído más en los pisos pequeños, que suelen corresponder a la primera vivienda, donde los bancos se han vuelto más exigentes en la concesión de hipotecas', lo que ha contribuido a rebajar las expectativas desde el lado del vendedor. En su opinión, 'es buen momento para comprar ya que se aprecia cierta normalización en el mercado, sobre todo en las grandes ciudades', aunque augura todavía algunos meses más de reducción en los precios.

Las agencias inmobiliarias ya detectan descensos de precios en Madrid y Barcelona, con mayor cantidad de viviendas en venta, sobre todo en la periferia. 'Y este año también podríamos afirmarlo de capitales de provincia de menor tamaño, teniendo en cuenta que su ciclo inmobiliario va más retrasado. Las casas en rebajas se venden en muy poco tiempo', avanzan desde Knight Frank.

Poner un precio realista, teniendo en cuenta que el comprador conoce con detalle el mercado, escuchar las ofertas que lleguen y recurrir a internet para estar localizado allí donde está la demanda son los consejos que da Idealista.com para quienes pretenden vender ahora una vivienda.

En compraventa, primero vender

Para los compradores queda la otra cara de la moneda. 'El tiempo juega a su favor, ya no hay que tomar decisiones precipitadas. El comprador es ahora el que manda. Y si se ve un inmueble que gusta y que requiere un endeudamiento razonable, es mejor no esperar y hacer una oferta', añaden desde el portal inmobiliario.

En lo que coinciden los agentes inmobiliarios consultados es en que, si se desea vender una vivienda para comprar otra mejor o más grande, la prioridad es ahora asegurar primero la venta. Tal y como respira el mercado, es mejor no pillarse los dedos.

Previsiones. Los precios en 2008

Standard & Poor's. La agencia de calificación financiera habla de un recorte de entre el cero y el 5% para este año y el próximo. En agosto de 2005 ya advertía que el sector inmobiliario español crecía a un ritmo insostenible.

Deutsche Bank. Pronostica una caída en el precio de la vivienda de entre un 2% y un 8% este año, lo que tendrá un impacto de al menos un punto porcentual sobre el potencial de crecimiento de la economía española.

Knight Frank. Prevé de media para el conjunto del mercado español de la vivienda un crecimiento nulo en términos netos, es decir, descontando el efecto de la inflación. El descenso de precios se apreciará en Madrid y Barcelona y también en otras capitales de provincia de menor tamaño.

Ministerio de Vivienda. El último dato disponible, del cuarto trimestre de 2007, arroja un alza interanual del 4,8%. Para este año, la previsión es que los precios de la vivienda crezcan en línea con la inflación.

Banco de España. Renuncia a dar una estimación exacta pero espera una subida en el precio de la vivienda por debajo de la inflación, que calcula cerrará el año por debajo del 3%. En definitiva, prevé una caída en términos reales para este año y el siguiente.

Asprima. El descenso en los precios de la vivienda podría llegar este año al 8%. Un día después de este anuncio, y tras una amplia repercusión mediática, la asociación matizó su previsión y la vinculó a un escenario teórico en que el esfuerzo familiar de acceso a la compra de una vivienda se mantuviera en el 33% de la renta, un nivel razonable.

Fondo Monetario Internacional (FMI). Su previsión es una de las más agoreras. Observa que los precios de la vivienda en España están sobrevalorados en entre un 15% y un 20%, con lo que deberían descender en la misma proporción en términos reales, es decir, descontando la inflación.

Morgan Stanley. Apunta a una caída de hasta el 5% este año, que podría prolongarse en 2009.

La oportunidad de las casas en alquiler

Los tiempos de dolce vita compradora en el mercado inmobiliario habían consolidado la idea de que alquilar una vivienda era tirar el dinero. Pero ante el actual cambio de rumbo, el alquiler gana cada vez más adeptos. La incertidumbre sobre cuál será la evolución del euríbor, referencia crucial para las hipotecas a tipo de interés variable, y el anuncio de subvenciones por parte del gobierno estatal, comunidades autónomas y muchos ayuntamientos han contribuido a que, mientras el precio de la adquisición de vivienda se abarata, el alquiler suba.

El inquilino parece pensar que es mejor alquilar hasta que se resuelva la incertidumbre del mercado financiero, a lo que sin duda se añade el elevado listón al que han quedado los precios de compra. Y el casero aprovecha en muchas ocasiones el efecto de las ayudas públicas para elevar la factura. 'Si el propietario cobraba por alquilar el piso 800 euros y se ayuda al inquilino con 200, ahora cobra mil euros al mes y arreglado', explica un agente inmobiliario.

Pero más allá del efecto inflacionista que pudieran tener las ayudas estatales, existe una creciente oferta derivada de propietarios que renuncian a la venta y optan por alquilar en espera de tiempos mejores. 'La oferta en alquiler está creciendo más que la demanda, aunque en términos absolutos siga habiendo más demanda de viviendas en alquiler que oferta', señala Ángel González, director de la franquicia de Tecnocasa.

En Idealista.com apuntan que en la ciudad de Barcelona, el portal cuenta ya con más búsquedas de alquiler que de venta, después de que los precios crecieran el 8,6% en 2007, con alza de otro 8,1% en Madrid. 'Esperamos que este año el alquiler siga subiendo por encima de la inflación', añaden en el portal.