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Alternativas más rentables en oficinas, locales o naves

Con rentabilidades anuales medias que se encuentran entre el 4,5% y el 6,5% y con capacidades de revalorización más elevadas, son varios los activos inmobiliarios no relacionados con la vivienda que cuentan con atractivo para los inversores. Se trata de productos, como las naves industriales, centros logísticos o locales comerciales, que disfrutan de una demanda creciente y significativa, que llega desde los fondos nacionales e internacionales, las family office y otras entidades o vehículos de inversión.

El atractivo proviene, en primer lugar, de que esa fortaleza de la demanda se apoya en las necesidadedes del cliente final, más relacionadas con la evolución del ciclo económico que con el inmobiliario. Por el momento, no presenta signos de debilidad. Incluso, según los expertos, hay activos como los locales comerciales de las áreas prime, las más emblemáticas de las ciudades, que escasean. Lo mismo señalan de los activos industriales, entre ellos, las grandes naves, las plataformas y los centros logísticos. Son, en definitiva, valores seguros.

Sin embargo, es el segmento de oficinas es el más demandado por los inversores. ¿Por qué? Los datos que se reflejan en el último barómetro de Richard Ellis dan algunas pistas de las posibles razones de esa tendencia. Por ejemplo, el 70% de los directivos espera aumentos en los precios de alquiler de las oficinas céntricas en 2007, mientras que dentro de ese mismo colectivo, el 67,4% de los encuestados estima que los precios de venta de esas oficinas subirá.

Los vehículos financieros permiten entrar en productos que requieren una elevada inversión

En esta línea, Carlos López, director de inversiones de Knight Frank España, indica que el mercado de inversión en oficinas de Madrid ha comenzado a buen ritmo este año, lo que afianza la marcha que quedó patente el último ejercicio.

Con estos datos sobre la mesa, la pregunta que surge es cómo un inversor privado puede subirse a este carro y mantenerse en el área inmobiliaria, la que más pasión levanta en este país En otras palabras, si los activos residenciales han dejado de ser los reyes, y ya no son rentables a excepción de pocos y selectos segmentos, cómo acceder con facilidad a la inversión en esos nuevos ladrillos. La solución puede venir de la mano de la creciente sofisticación de los activos y vehículos financieros y de inversión, que parecen tener respuesta para cada nicho y necesidad. Para simplificar, están los fondos inmobiliarios directos, que invierten en activos; los indirectos, que los hacen en empresas cotizadas, pasando por los REIT, sociedades cotizadas propietarias de inmuebles que generan rentas, pero que todavía no están reguladas en España. También existen los fondos inmobiliarios globales que, a su vez, pueden invertir en REIT o renta fija que obtengan sus beneficios de actividades relacionadas con el sector inmobiliario.

Dentro este complejo mundo hay más datos a tener en cuenta. Porque no es lo mismo entrar en un fondo directo europeo, que puede estar más especializados por países y activos (naves industriales, centras logísticos...) que en un fondo español, más condicionado fiscalmente por la normativa que les obliga a tener una parte de su patrimonio en el sector residencial.

Por perfiles

En este contexto, Etienne Brocas, director general de la división inmobiliaria de Banif, señala que una parte significativa de sus consejos de inversión se basan en el perfil del cliente. Aunque esta entidad financiera se centra en personas con más liquidez para invertir, señala que a los inversores que quieran destinar al inmobiliario en el entorno de los 50.000 euros son más aconsejables las estructuras o vehículos de inversión más abiertos, que cuentan con más liquidez.

A partir de cantidades más elevadas, como puedan ser 250.000 euros, es más factible el producto directo. Otra posibilidad que abre es que se asocien varios clientes para comprar uno o varios edificios u otros activos inmobiliarios.

Productos para pequeños inversores

Lofts y estudios. Aunque la etapa en la que todo valía en el área residencial ha concluido, quedan nichos en los que meter dinero con fin inversor aún es sensato. Como señala Emilio Langle, de Aguirre Newman, existen segmentos que pueden ser rentables a largo plazo e, incluso, para plantearlos como patrimonio para dejar de herencia. Los expertos afirman que son aconsejables los que mejor se alquilan como los estudios o lo lofts. Y es que la población flotante en las grandes ciudades tiende a ser más elevada.

MiniNaves. Con una inversión que puede establecerse entre los 200.000 a los 300.000 euros, el pequeño inversor puede acceder a un activo que cuenta con una elevada demanda. Esas naves pueden usarse como centros de almacenamiento para productos que abastecen a los núcleos urbanos. Las rentabilidades están en el entorno del 4% al 5%. La parte negativa de comprar de una pequeña nave o un mini-centro logístico es que se diversifica menos que entrando en los vehículos financieros que cuentan con más tipos de activos.

Pequeñas oficinas. La elevada demanda de inmuebles que pueden ser utilizados como oficinas ha abierto más este segmento a pequeños inversores con una capacidad de 200.000 euros en adelante. La ventaja respecto a las viviendas es que cuentan con más fácil rotación de inquilinos, lo que posibilita la subida de los alquileres. En este caso, los expertos recomiendan entrar preferentemente en áreas próximas a las zonas industriales, ya que las más emblemáticas son muy caras. Rentabilidad entre el 4% y el 5%.

Algunas estrellas del sector

Logística: Las plataformas y centros logísticos se han convertido en los reyes de la inversión inmobiliaria. Es un segmento muy estrecho desde la oferta y muy demandado debido al aumento de la actividad empresarial y comercial. Son además productos utilizados por los vehículos financieros para diversificar su cartera de inversiones en el sector inmobiliario, según los expertos, Las mejores ciudades son Barcelona, Valencia, Sevilla, Madrid y Zaragoza.

Comerciales: El mercado de centros comerciales pasa por un momento excelente, según Carlos López, director de inversiones de retail de Knight Frank España. 'Se ha convertido en un sector maduro como se puede apreciar por el hecho de que la mayoría de los inversores que compran oficinas estén también solicitándonos centros comerciales como productos de inversión' afirma. Por la elevada inversión requerida, son objetivo de institucionales, ya sean fondos, estructuras adaptadas a las grandes fortunas o de inmobiliarias. En menor cuantía, los locales son otra de las estrellas rutilantes. La inversión requerida para los más solicitados, como puedan ser los ubicados en la madrileña calle de Serrano, está en los 30 millones de euros.

Rehabilitación: Los edificios con interés histórico y artístico del centro de las ciudades europeas que han sido rehabilitados son absorbidos por inversores institucionales. El interés va desde la explotación de los pìsos y oficinas a la salida al mercado de los locales comerciales. Es un producto rentable y escaso. Atentos a fondos y empresas que tengan estos productos. La operación Canalejas en Madrid va a ser paradigmática.