Reforma hipotecaria y constitucionalidad

El sistema hipotecario español es uno de los más eficientes de Europa debido fundamentalmente a la seguridad ejecutiva que ofrece el Registro, según el autor. Sin embargo, la reforma prevista de la ley pone en peligro, en su opinión, uno de sus elementos esenciales: la publicidad registral, y con él, la quiebra del sistema

La concesión de préstamos hipotecarios descansa sobre dos columnas: capacidad de pago del prestatario y seguridad ejecutiva sobre el inmueble. Cuanto más firmes sean, más confianza tendrá el acreedor en que recuperará su crédito -bien mediante su devolución, bien mediante la ejecución forzosa de la garantía- y menor será el precio que cobrará.

La Asociación Hipotecaria Española reconoce que en España el tipo de interés hipotecario es 160 puntos básicos inferior a la media de la Unión Monetaria Europea. ¿Tenemos los españoles mayor capacidad de pago que el resto de los europeos? ¿Somos mejores deudores que los ingleses o los alemanes? Es difícil de creer. Lo que justifica ese menor riesgo no puede estar en la columna de la capacidad de pago, sino en la de la seguridad ejecutiva, que aquí descansa en que la finca y la carga real hipotecaria tienen existencia jurídica publicada registralmente para que afecte a cualquier tercero, que no podrá alegar excepciones que dilaten la ejecución.

Esos 160 puntos de diferencia demuestran que nuestro sistema hipotecario es más eficiente. Causa estupor entonces que se pretenda poner en peligro uno de sus elementos esenciales: la publicidad registral. El proyecto de reforma del mercado hipotecario no sólo contempla nuevas figuras, como las hipotecas flotantes, recargables o inversas, sino que también desliza modificaciones de normas básicas -los artículos 12 y 130 de la Ley Hipotecaria- sin que se entienda muy bien qué mejora persiguen.

El segundo y oscuro párrafo del primero dice que en el Registro sólo podrán inscribirse las cláusulas del contrato previstas expresamente por la ley. La exposición de motivos aclara que el contenido de la inscripción de hipoteca será el importe de la deuda y los intereses. Las demás cláusulas 'no serán inscribibles, salvo que la ley dispusiera cosa distinta'.

En lugar de aprovechar al máximo la publicidad registral, se reduce la información que el Registro proporciona. No se entiende que en un mercado de tanta trascendencia social el legislador se incline por la falta de transparencia. Supone, además, un giro copernicano respecto a su posición anterior, que pretendía que el Registro publicara incluso cláusulas que, por su falta de trascendencia real, hoy no se inscriben.

Todavía más letal para nuestra ventaja comparativa es la reforma del artículo 130. Actualmente, establece que el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse sobre los extremos del asiento registral. Pero ahora se modifica, mencionando también el título notarial como base de la ejecución hipotecaria. Pero, si sólo puede inscribirse en el Registro el importe de la deuda, ¿dónde habría que acudir para conocer el resto de cláusulas que pueden justificar una ejecución? ¿Al protocolo notarial? ¿Acaso ignora el legislador que la expedición de copias está restringida a las partes contratantes?

Si los únicos sujetos que pudieran ser afectados por la ejecución hipotecaria fueran prestamista y deudor, no habría problema: ambos quedan obligados a pasar por aquello que firmaron. Pero la hipoteca prevé que puedan aparecer terceros. Pretender que tengan que soportar una ejecución basada en el contenido de un título no publicado en el Registro -como ocurriría con las causas de vencimiento anticipado- significaría la quiebra del sistema de seguridad jurídica basado en la publicidad registral

¿Qué es lo que se persigue, cuál es el problema que se quiere resolver, dónde están los beneficios para el interés general? Misterio. La exposición de motivos no lo aclara, tampoco los trabajos preparatorios. ¿Vale la pena el riesgo de sustituir un sistema eficaz por otro de funcionamiento desconocido cuando ni consumidores ni prestamistas han demandado semejante reforma?

La reforma podría contaminar de inconstitucionalidad el procedimiento de ejecución directa previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Hasta ahora, el Tribunal Constitucional entendía que no se vulneraba el derecho a la tutela judicial efectiva; todos los afectados -hipotecantes, deudores y terceros poseedores- tenían oportunidad de saber con certeza las causas que justificarían una ejecución.

¿Qué puede ocurrir si existen causas de ejecución campando al margen del Registro? Las consecuencias son impredecibles. Dicho de otro modo: se insuflaría incertidumbre en nuestro sistema. La incertidumbre es riesgo. Los riesgos en el mercado hipotecario se pagan.

¿Serán suficientes 160 puntos de ventaja para pagar la audacia de nuestros reformadores?

José Antonio Miquel Silvestre. Registrador de la propiedad