El mapa del mundo del alquiler
Las rentabilidades en la venta de oficinas están retrocediendo a nivel mundial, aunque el mercado del alquiler sigue pujante y se prevén fuertes subidas de precios en Bombay, Londres y Los Ángeles
La bonanza del mercado inmobiliario no ha sido un fenómeno disfrutado en exclusiva por España sino compartido a nivel mundial. Pero, al igual que sucede en nuestro país, la abundancia de dinero disponible para ser invertido en el sector del ladrillo está debilitando las rentabilidades, según un informe elaborado por la consultora inmobiliaria Knight Frank. 'Las rentabilidades iniciales de las propiedades inmobiliarias de primer nivel han disminuido por debajo de los tipos de los bonos del estado a corto plazo en algunos mercados', explica el informe.
Ejemplos de esta tendencia son los mercados de Londres, Nueva York o la Europa del Este. En este último mercado se han realizado operaciones de venta con una rentabilidad de alrededor del 6%, 'bastante inferior a la obtenida hace algunos años'. De hecho, el informe apunta que las rentabilidades en Europa Central y del Este van convergiendo poco a poco con las de Europa Occidental, al hilo del despegue económico de la región. Así, la rentabilidad del mercado de oficinas en Varsovia es del entorno del 5,75% y se ha reducido drásticamente respecto al rendimiento de dos dígitos de hace menos de cinco años.
Madrid figura a la cola de las metrópolis europeas por rentabilidad en su mercado de oficinas, con un rendimiento de alrededor del 4%, en descenso en los dos últimos años, y en contraste con el mercado moscovita. Las oficinas de Moscú ofrecen el mayor rendimiento de Europa, superior al 9% en 2006, aunque también inferior al 12% de 2004.
Sin embargo, los precios de los alquileres todavía están lejos de ofrecer signos de debilidad y su encarecimiento podría compensar el declive en las rentabilidades de las operaciones de venta de oficinas, que en mercados como el británico incluso podrían tocar fondo durante este año. Knight Frank prevé la continuidad en las subidas de los precios de los alquileres en todo el mundo, con excepciones como Japón y Alemania, con precios más estables.
Londres, con la estimación de una fuerte subida este año y los dos próximos, promete conservar su puesto como ciudad con los alquileres de oficinas más caros del mundo, de casi 1.500 euros por metro cuadrado al año en el distrito de negocios West End y lejos de los 375 euros por metro cuadrado en Madrid, que ocupa el decimoséptimo lugar en el ranking elaborado por Knight Frank.
La consultora aprecia, en términos generales, 'una amplia oferta de capital, recursos y mano de obra. Por tanto, 2007, e incluso 2008, deberían ser años de crecimiento económico notable con una demanda creciente de espacio'. Esta previsión se aplica especialmente a los mercados de India y China, con economías en clara expansión y donde el precio de los alquileres podría encarecerse hasta 2010. De hecho, Hong Kong es la segunda ciudad del mundo más cara para alquilar oficinas.
América. El alquiler ignora la desaceleración económica
Nueva York es la única ciudad estadounidense que se cuela entre las diez metrópolis con los alquileres de oficinas más caros del mundo, seguida a distancia por Washington. Knight Frank prevé una fuerte subida de los alquileres para ambas ciudades en el medio plazo y destaca que, tras la recesión de 2001, el mercado ha resurgido con pujanza. Añade que el alquiler se ha disparado en Nueva York y prevé un alza de la oferta de espacio de oficinas en Washington. En el resto del continente, la demanda asiática de materias primas está impulsado el mercado inmobiliario de Brasil. El auge de los recursos naturales también anima el mercado canadiense.
Europa. Convergencia en precios entre el Este y el Oeste
Londres lidera el ranking mundial de las ciudades con los alquileres de oficinas más elevados, y comparte con Dublín y Madrid el título de ser las metrópolis donde el precio se ha encarecido más. Por contra, la abundancia de inversiones en el sector está provocando el retroceso de las rentabilidades. Así, los rendimientos de los productos de oficinas en Madrid están actualmente entre los más reducidos de Europa. Este fenómeno es especialmente evidente en la Europa del Este y Central, donde las rentabilidades están convergiendo poco a poco con la Europa Occidental.
Asia-Pacífico. Precios en subida libre ante una oferta reducida
El vertiginoso desarrollo de las economías de China e India está impulsando la construcción de oficinas y locales comerciales y, con ello, el mercado del alquiler inmobiliario. El precio del alquiler en Hong Kong se equipara con el del distrito West End de Londres, el más caro del mundo, y presenta una tasa de desocupación muy reducida, del 3,6%. La oferta en China es limitada, ante lo que los alquileres podrían seguir subiendo hasta 2010. A diferencia de Hong Kong, Bombay o Singapur, para los que se prevé una fuerte subida de precios este año y los dos siguientes, la estimación de Knight Frank para el mercado del alquiler de oficinas en Tokio es de estancamiento.
África. Escasez de infraestructuras y de oficinas de calidad
El subdesarrollo económico del continente establece una enorme brecha entre los precios de los alquileres de las ciudades africanas y las del resto del mundo. A una escala mucho menor, en África también existe una demanda de oficinas de calidad superior a la oferta disponible, con ciudades con una tasa de desocupación prácticamente nula. Johanesburgo y Ciudad del Cabo son centros empresariales cada vez más atractivos aunque, en términos generales, el continente acusa altas cifras de delincuencia en los distritos de negocios y problemas de infraestructuras públicas.