'Invertir en inmobiliarias en España es como jugar al póquer'
Con más de 20 años de experiencia en el mercado inmobiliario europeo, 10 trabajando para Henderson Global Investors, Sumner sabe en qué mercados conviene estar. España no es uno de ellos.
Hace ya tiempo que Patrick Sumner vendió las participaciones en inmobiliarias españolas que tenía su fondo, el Paneuropean Equity Property Fund. El responsable de renta variable inmobiliaria de Henderson Global Investors, firma británica fundada en 1934, con cerca de 92.000 millones de euros bajo gestión, afirma que no tiene sentido pagar lo que se ha estado pagando por las acciones de las inmobiliarias españolas. Aunque considera que esta corrección no debería pasar factura a la economía real. 'La reacción del mercado siempre es más extrema de lo que está justificado', afirma.
¿Qué opina del desplome de las inmobiliarias españolas?
Una serie de factores impredecibles han provocado el desplome de Astroc. En primer lugar, ha subido más de un 1.000% en un año. Nosotros no sabíamos nada de Astroc. Ellos no promocionaron la OPV fuera de España, así que todos los accionistas son españoles. No parecían interesados en tener accionistas internacionales. Luego, algunas irregularidades en la venta de activos de la compañía a su presidente y algunos cambios en la legislación inmobiliaria en Valencia parece que han inquietado a los inversores. Creo que la inversión en acciones inmobiliarias se ha convertido casi en una partida de póquer. Las cotizaciones no están basadas en el valor fundamental de los activos inmobiliarios, sino en la perspectiva de que siempre podrás vender las acciones por más dinero.
'La reacción de la Bolsa siempre es más extrema de lo que está justificado'
'El desplome no tiene por qué afectar al mercado inmobiliario, aunque retraerá a los inversores'
¿Cuándo decidieron vender sus participaciones en España?
Nuestra última participación en una empresa española fue en Riofisa; una buena compañía. Compramos las acciones el año pasado a 17 euros y en 10 meses nos ofrecieron venderlas por 43 euros. Cogimos el dinero, porque no valen 43 euros. Si alguien está dispuesto a pagarlo, hemos de aceptar.
¿Cree que este desplome puede afectar a la economía real?
El mercado inmobiliario se basa en la oferta y la demanda de edificios. El precio de las acciones es algo completamente diferente. Una empresa como Astroc puede sufrir un colapso en Bolsa pero no tiene por qué afectar al mercado inmobiliario. Puede tener, quizás, un efecto sobre la confianza de los inversores. Puede retraer a los que compran inmuebles que no necesitan. En los últimos dos o tres años la gente ha estado comprando inmuebles como inversión. Con los tipos de interés al alza y alguna mala noticia en el sector esa tendencia puede frenarse.
¿Es señal de que se acerca el final del ciclo inmobiliario español?
Ciertamente lo es. Las acciones subieron con fuerza cuando las cosas iban bien, pero subieron demasiado. Probablemente también han caído en exceso. La reacción siempre es más extrema de lo que está justificado. Pero, ¿por qué empresas como Metrovacesa o Inmocaral se están comportando así? Los inversores que hay detrás de estas compañías han hecho mucho dinero con el mercado residencial y de construcción español. Creo que ahora quieren diversificar y los bancos les están ayudando a ello con financiación. Pero creo que quizás les han ayudando demasiado. Eso siempre es peligroso porque están pagando precios muy altos con la esperanza de que algún día el negocio real justificará esos precios. Pagar 43 euros por Riofisa o 35,7 euros por Fadesa no tiene mucho sentido para nosotros.
'Las fusiones europeas son poco probables'
El mercado europeo inmobiliario sigue muy fragmentado y rara vez se producen operaciones de fusión de país a país. Tan sólo ha habido una operación importante recientemente, el anuncio de fusión entre Rodamco y Unibail para crear la segundo mayor grupo del mundo.'Será un monstruo', afirma Sumner. 'Tiene sentido en el sector de centros comerciales; existe una razón estratégica. El tamaño en este sector es importante y permite crear economías de escala', afirma Sumner. 'No creo que la consolidación vaya a producirse en el mercado de oficinas, ni tampoco de país a país. Hay dos opciones, que una compañía compre a otra o que intervenga el capital riesgo. El problema es que las valoraciones en combinación con la subida de los tipos dificulta que las firmas de capital riesgo puedan participar en el proceso'.Sumner considera que hay que mirar caso por caso las operaciones de internacionalización de las empresas. 'La estrategia que, por ejemplo, han llevado a cabo Inmocaral y Metrovacesa de expansión europea creo que está más provocada por la necesidad de diversificar fuera de España que por una decisión de inversión racional. Habrá que ver cada caso. La expansión internacional depende de los socios del país en que se invierte. No presuponemos el éxito de una empresa española simplemente porque decide invertir en Rumanía o Bulgaria'.