La regulación de la vivienda y el mercado
Los planes para optimizar el uso del parque privado de viviendas vacías que preparan algunas Administraciones, como la catalana, llevan al autor a reflexionar sobre el derecho a la propiedad. En su opinión, la restricción a la libertad de uso de la propiedad la degrada y aboca a mercados negros y clientelismo
La trayectoria de la construcción de vivienda en la última década carece de precedentes. Sin embargo, hay expectativas de acceso a la propiedad o al uso en régimen de alquiler que no se pueden cubrir, con la consiguiente frustración de algunos, al tiempo que el precio es elevado. Esto lleva a algunos a proclamar que hay un fallo del mercado y a instar a la intervención de las Administraciones públicas, con completo olvido de la intensa injerencia de éstas en este mercado, desde la habilitación de suelo edificable hasta el incremento de recaudación obtenida por diversas figuras impositivas y que inciden en el precio final. Asimismo, se imputa a la permisividad legal el aumento del precio de la vivienda, con olvido de la incidencia del coste del crédito, del aumento de la demanda asociada a la creación de empleo y otros factores.
Entre otras medidas resurge la idea de optimizar el uso del parque privado de viviendas no utilizadas. No se trata de expropiar, pero sí de forzar a que las alquile alguna Administración pública. Al parecer los propietarios con viviendas vacías serían insolidarios o especuladores o tontos o malvados o todo a la vez. El hecho es que el parque de viviendas en alquiler es mayor del que suele decirse, simplemente no se declara por razones fiscales y la propia Hacienda pública, por la cuenta que le trae, lo está aflorando. Al margen de eso, en cada piso vacío hay un lucro cesante por no alquilarlo que suele tener una explicación lógica, en un caso no hay medios para adecentarlo, en otro se espera a la boda del hijo o hija para que lo ocupen, en otro caso hay una herencia pendiente de resolución. En otros se trata de viviendas de emigrantes que están en estado calamitoso y esperan la piqueta. Pero también hay situaciones donde la actuación pública puede tener un papel facilitador que no lesione derechos.
En los centros antiguos de las ciudades hay propietarios que no saben cómo gestionar el alquiler o han tenido disgustos profundos sin poder desahuciar a inquilinos conflictivos y no quieren volver a pasar por lo mismo. Si, además, esas viviendas están en malas condiciones, el doble problema puede dar paso a la actuación de agencias privadas (o públicas si creen que lo van a hacer mejor) para encontrar inquilinos, encargarse de la gestión y dar al propietario el alquiler al que tiene derecho. Esto ocurre en varias ciudades y son miles las viviendas que han entrado en el mercado por esta vía.
Sin embargo, se prefiere aludir a la función social de la propiedad para desnaturalizarla. Si a alguien se le quita el uso de una vivienda para asignarla a un tercero que no ha elegido se lesiona su derecho de propiedad. El efecto es que la inversión en construcción se reduce, el parque de viviendas se degrada y el parque en alquiler desaparece, como ocurre en todos los países que congelan los alquileres. Los propietarios terminan siendo expropiados con ingresos ínfimos y la vuelta hacia una situación normal se hace cada vez más difícil.
La restricción a la libertad de uso de la propiedad la degrada. Los Gobiernos intervencionistas creen conocer mejor que nadie lo que es conveniente, pero cuanto más intervienen peor van las cosas. La intervención de alquileres lleva a mercados negros y clientelismo. Hay países, como Cuba, donde se tiene un alto concepto de la función social de la propiedad en general y de la vivienda en particular, pero no parecen un modelo apropiado para España.
Más aún, cuando la preferencia social expresada por la población es por la tenencia de vivienda en régimen de propiedad, ahora se prioriza el alquiler cuando sería más sencillo que cada cual elija según sus preferencias, pero para algunos políticos la propiedad es el mal y se les nota. Hoy asignan una vivienda, mañana las habitaciones.
Joaquín Trigo. Director ejecutivo de Fomento del Trabajo Nacional