Inmobiliario

'La viviendas más pequeñas son las que ofrecen mejor rentabilidad'

Pedro de Churruca, consejero director de Jones Lang Lasalle, prefiere la inversión en locales, oficinas y naves, pero afirma que apartamentos y estudios son las mejores opciones en el área residencialInmobiliario

De los tres grandes segmentos inmobiliarios a los que el inversor particular puede acceder directamente con más facilidad, Pedro de Churruca, consejero-director general de la multinacional de servicios inmobiliarios Jones Lang Lasalle se decanta por locales comerciales, seguidos por oficinas y después por viviendas. 'Yo diría que hoy en día los locales ubicados en las zonas más emblemáticas de las grandes ciudades son los mejores productos, aunque hay que tener en cuenta que por su volumen de inversión no son accesibles para todos los ahorradores. Y es que requieren normalmente una cifra mayor que oficinas y viviendas, aunque menor que los centros comerciales'.

¿Por qué en ese orden? De Churruca se responde a sí mismo destacando que ese tipo de locales normalmente dan mayor rentabilidad que otros activos inmobiliarios, aunque dada la escasez de oferta existente en el mercado es un producto difícil de lograr. 'Y aunque no parece fácil porque los precios de alquiler son elevados, hay una serie de firmas, básicamente de lujo y de moda, que los están buscando', añade.

Otra ventaja para el inversor privado respecto a los activos residenciales, el rey del sector inmobiliario, 'es el tipo de contratos, que es a largo plazo (de diez a veinte años), por lo que el propietario no tiene porque estar cambiando de inquilino cada pocos años, siempre que tenga las renovaciones de las rentas adecuadamente establecidas'

Que la cifra necesaria para adquirir un local de primera línea es elevada se demuestra por los datos. 'Se pueden superar los 18.000 a 24.000 euros por metro cuadrado en los mejores lugares en Madrid o Barcelona. No obstante, hay particulares, nosotros los consideramos los que tienen una capacidad de compra hasta 6 o 9 millones de euros, que están entrando en esas operaciones'.

Las rentabilidades reales de los buenos locales están en la actualidad en el 5%, que no es muy alta, pero en el caso de las oficinas estamos dando como referencia el 4,75% y la residencial están por debajo del 3%. Y es que ahora en el mercado hay muchísimo dinero para invertir, tanto por parte de grandes inversores, entre ellos los fondos extranjeros, como de privados'.

Por tanto, lo que Pedro de Churruca destaca es que, a excepción de algunos nichos muy escogidos, 'la vivienda no es ahora un buen producto de inversión inmobiliaria'. Dicho esto, resalta una cualidad: 'el volumen de dinero que se precisa es menor en relación a otros segmentos, por lo que es accesible a un mayor número de ahorradores. Y, aunque su revalorización tradicionalmente ha sido interesante, en la actualidad, con los precios tan altos, la capacidad de recorrido al alza es muy baja. En los próximos años creo que los precios de la vivienda subirán un poco más y luego creemos que se estancará', agrega.

Por ello, el consejero delegado de Jones Lang Lasalle pone de manifiesto los aspectos positivos de algunos productos residenciales, estudios o apartamentos, ya que son más fáciles de alquilar que las unidades más grandes como los pisos de 200 o 300 metros cuadrados. Otros serían los lofts.

Respecto a las oficinas, su segunda opción preferida, destaca otra ventaja. 'Normalmente el inquilino es más solvente que el de vivienda y la actividad está más institucionalizada. Te diriges a clientes más seguros y en un mercado más organizado, en el que están los grandes operadores internacionales', manifiesta Pedro de Churruca. 'Además, al igual que ocurre en los locales, los contratos son más a largo plazo y están mejor amarrados. Y en general las rentas suelen ser proporcionalmente más altas que en las viviendas', agrega,

Con esta situación 'los inversores particulares buscan, por tanto, otras áreas y están entrando ya en residencias de la tercera edad, aunque todavía no es un mercado establecido que presenten ofertas atractivas'.

'La otra vía son los fondos inmobiliarios, que son un buen vehículo de inversión. Los fondos españoles tienen una ventaja fiscal muy importante: están gravados al 1%, siempre que tengan un 50% de la cartera invertida en viviendas. Estos fondos hasta ahora han funcionando muy bien porque se ha revalorizado mucho la vivienda, mientras que las rentabilidades han sido nefastas'. Añade que otra cosa es que la fiscalidad favorable compense esa baja rentabilidad. 'Pero el particular se evita la gestión y puede además entrar así en residencias de la tercera edad, centros comerciales. Es decir, diversifica, lo que es importante'.

Otra área interesante, aunque todavía incipiente, es la industrial. 'Ahora se pueden comprar, a nivel particular, naves de 200 o 300 metros cuadrados, por un precios más asequibles que los de la vivienda o los comerciales, y con bastante mejor rentabilidad: más cerca del 7%. Y hay más promociones de naves de tamaño pequeño en los polígonos que se están desarrollando'. ¿Cuáles son aquí las ventajas y desventajas? 'Que compras un producto que tiene un precio bastante asequible, unos 200.000 a 300.000 euros. Lo complicado es el alquiler', manifiesta.

Los clientes con altos patrimonios, interesados en Europa del Este

'A nosotros nos empiezan a llegar clientes particulares de patrimonios relativamente altos (en el entorno de los tres millones de euros para arriba) que quieren invertir en el exterior, y especialmente en los países de Europa del Este, dado que aquí ven menos oportunidades', señala Pedro de Churruca.

De ese área, los preferidos son Hungría, Polonia y la República Checa. Son las naciones más consolidadas y, por tanto, los más demandadas, afirma. 'Pero también comienza a registrarse cierto interés por las de segunda línea de ese área como son Eslovaquia, Eslovenia, los países bálticos, así como Rumanía y Bulgaria'. En esas zonas se busca, por ejemplo, comprar un edificio para rehabilitarlo y luego alquilarlo. Esos inversores de perfil alto están buscando oportunidades donde todavía existen y donde se pueden lograr rentabilidades que alcancen los dígitos. 'No obstante, en esas naciones, aunque se están consolidando inversiones exteriores, especialmente alemanas, existen todavía riesgos altos ya que son mercados inmaduros. Y hay incertidumbres, porque están todavía fuera del área euro', puntualiza. Por ello, las grandes inmobiliarias españolas, como Colonial y Metrovacesa, se están decantando preferentemente, pese a que sean más caros, por los mercados más seguros como los occidentales.

Por el contrario, otras inmobiliarias están invirtiendo para diversificar en países, como Marruecos, en los que Churruca opina que las incertidumbres políticas son más elevadas.