Metrovacesa paga 5.500 millones por la mayor inmobiliaria francesa
Metrovacesa se ha convertido en la mayor inmobiliaria de la zona euro tras la compra, ayer, del 30% de Gecina, la primera inmobiliaria francesa. Pese a haber lanzado simultáneamente una opa por la totalidad de Gecina, la empresa española aspira a controlar sólo el 60%.
En una operación fraguada durante varios meses, Metrovacesa se hizo ayer con un paquete accionarial del 30% de Gecina, la primera inmobiliaria francesa, por 1.639 millones de euros. Pese a no estar obligada legalmente, la empresa española ha lanzado simultáneamente una opa sobre el 70% restante de la francesa a un precio de 89,75 euros por acción, lo que valora la totalidad de Gecina en 5.500 millones. La oferta supone una prima del 11,3% sobre el último precio de cierre de Gecina.
El 30% de Gecina, que cuenta con unos activos valorados en 8.100 millones de euros, ha sido vendido por los dos accionistas de referencia; las aseguradoras AGF y Azur-GMF. Esta operación deberá estar liquidada antes del 30 de diciembre de este año.
Respecto al resto del capital de Gecina, habrá dos alternativas para que los accionistas se puedan acoger a la oferta: pago en metálico de 87,65 euros por acción el mismo día del cierre de la operación (en mayo), o bien pago de 89,75 euros (el mismo precio abonado a las aseguradoras), a abonar el 30 de diciembre de 2005.
La intención de Metrovacesa, como explicó ayer su presidente, Joaquín Rivero, es ser un 'socio de referencia' de la compañía francesa, pero no fusionarla. El objetivo de la empresa española es alcanzar el 60% y dejar el resto cotizando en la Bolsa de París. 'No obstante, si compráramos el 100% sólo tendríamos un 73% de endeudamiento, 35 puntos más de lo que tenemos actualmente y por debajo de algunas cotizadas', aseguró Rivero.
La mayor adquisición de la historia en el mercado inmobiliario europeo estará financiada íntegramente a través de un crédito a siete años por cuatro entidades financieras: Royal Bank of Scotland, Morgan Stanley, Calyon y Banco Popular, que también financió la compra de Metrovacesa por Bami en el año 2002.
En el caso de que Metrovacesa adquiera el 100% de Gecina, la nueva compañía será la primera inmobiliaria de la zona euro por valor de activos y la segunda de Europa, sólo por detrás de la inglesa British Land.
La nueva compañía tendrá unos activos totales de 13.600 millones de euros, y unos ingresos de 1.428 millones. La compra, según destacó Rivero, permite a la española volcarse en el negocio de las rentas. De hecho, la nueva cartera de la compañía estará compuesta en un 83% por ingresos de alquiler (frente al 60% actual) y sólo en un 17% por activos de promoción residencial.
Metrovacesa, según señaló su presidente, cuenta con un alto potencial para reducir su apalancamiento hasta el 60% en un plazo de entre uno y dos años gracias a la desinversión de activos, que podría alcanzar 800 millones. También se recurrirá a una ampliación de capital por otros 800 millones.
Hechos: Historia de una compra anunciada
Metrovacesa estaba dispuesta a destinar 7.000 millones a la compra de una empresa europea, aunque finalmente la adquisición no superará 5.500 millones, si finalmente se hace con el 100% de Gecina.La inmobiliaria no se cierra a más compras. 'No sabemos vivir sin crecer', afirmó ayer Rivero. La empresa digerirá primero esta compra y luego se planteará entrar en nuevos mercados fuera de España.Rivero descartó la idea de que la compra se haya hecho porque el boom inmobiliario español esté agotado. 'No vamos a sustituir lo que ya tenemos en España, sino que queremos empezar a crecer en Europa', aseguró.Gecina cuenta con 2,4 millones de metros cuadrados en activos de alquiler, repartidos en dos segmentos: comercial y de oficinas (56,4% del total) y residencial (43,6%).La tasa de ocupación de los inmuebles de la inmobiliaria francesa alcanza el 96,6% desde 1997. Además, tiene un bajo perfil de riesgo, ya que los 10 inquilinos más importantes sólo supusieron un 18,6% de las rentas de 2004.
Cuatro razones
Rivero explicó las razones de la compra: que el mercado francés es más rentable y más líquido que el español, el alto potencial de los activos de Gecina, la posibilidad que le da de aumentar el alquiler y la combinación de menos riesgo y más flujo de caja.
'Todos sabéis la diferencia entre precio y valor'
'Todos conocéis la diferencia entre precio y valor'. Joaquín Rivero, presidente de Metrovacesa, reconoció ayer que el precio ofrecido por Gecina, 5.500 millones de euros, más del doble de la capitalización bursátil de la compañía española, es elevado, pero se mostró confiado en que a través de un cambio de estrategia de la compañía francesa rentabilizará la inversión. Rivero, que ofreció una rueda de prensa a través de videoconferencia desde París, recordó que, proporcionalmente, el importe ofrecido por cada título, que conlleva una prima del 11,3%, no dista mucho de los que en su día Bami pagó por Zabálburu y por Metrovacesa.Rivero no tiene intención de cambiar ni un ápice el equipo directivo de Gecina. 'Sólo aportaremos un mayor dinamismo', aseguró. En concreto, el presidente de Metrovacesa mencionó la estrategia seguida en su propia compañía, consistente en una política muy activa de rotación de activos. 'En cuanto la rentabilidad de los edificios estén por debajo de lo esperado los venderemos e invertiremos en otros con la misma rapidez', precisó.Con la integración de las cuentas de Gecina en las suyas, Metrovacesa duplicaría sus ingresos y multiplicaría por 2,2 veces su resultado bruto de explotación (Ebitda). Además, según destacó Rivero, permitirá a la empresa española estar menos expuesta al ciclo de promoción residencial, mucho menos estable.