Los efectos del boom inmobiliario

Madrid estudia expropiar solares para la promoción de viviendas

La Comunidad de Madrid estudia recurrir a expropiaciones en aquellos casos en los que el propietario de un suelo lleva más de un año sin promover la transformación de dicho terreno. æpermil;sta es una de las recomendaciones hechas por los expertos para acabar con la retención especulativa de solares y que el Gobierno regional valora con agrado.

Para llevar a cabo esta agilización del mercado del suelo está previsto un decidido impulso del agente urbanizador. æpermil;sta no es una figura nueva, de hecho, la inventó la ley valenciana de 1994 y, precisamente ante los positivos resultados que brindó, el resto de las regiones han ido introduciéndola en sus marcos jurídicos, aunque con denominaciones diferentes.

De hecho, la actual norma autonómica madrileña (de 2002) ya contempla esta figura, 'pero no de forma clara para que fuera factible su utilización masiva', asegura uno de los integrantes de la comisión de expertos encargada por el Gobierno regional para reformar la ley del suelo autonómica.

Por esta razón, y con el objetivo de lograr más suelo urbano finalista (listo para edificar), los expertos han propuesto a la presidenta regional, Esperanza Aguirre, que apueste por impulsar esta figura, ya que, como sostienen las principales asociaciones de promotores, la retención de terrenos es uno de los factores que más ha contribuido a disparar el precio de la vivienda. La propuesta de expropiar solares para promoción de vivienda se produce en medio de las acusaciones cruzadas entre PP y PSOE sobre supuesta pasividad para frenar el proceso especulativo, sobre todo en Madrid, derivado del actual boom de la vivienda.

Los promotores se quejan de la falta de suelo listo para edificar

¿Qué es el agente urbanizador?

Cualquier persona o empresa, pública o privada, puede acudir a un propietario de suelo y hacerle una oferta por su solar para promoverlo o actuar sobre él, siempre que éste lleve más de un año 'desde la vigencia del Plan General correspondiente' sin realizar ninguna actuación urbanizadora sobre el mismo, según sostiene el dictamen de los expertos.

En dicha propuesta se especifica que aunque en primera instancia agente y propietario lleguen a un acuerdo, ellos aconsejan que el Ayuntamiento donde se ubique el terreno convoque un concurso público para que más agentes urbanizadores interesados puedan realizar sus ofertas, 'lo que introduce más competencia en el mercado', subrayan los expertos.Del resultado del concurso saldrá quien promueva el suelo, 'logrando de esta manera mayor transparencia y agilidad en la transformación de solares'. El propietario podrá ser retribuido con dinero o en especie (con una casa o varias, por ejemplo) e incluso la propuesta contempla que pueda participar del negocio de la promoción, como un socio más. Si con ninguna de estas fórmulas el propietario estuviera conforme, el documento presentado al Gobierno regional aboga por que el Consistorio expropie dicho terreno, una posibilidad que hasta la fecha sólo se reservaba a la construcción de grandes infraestructuras.

¿Atenta este proceder contra el derecho a la propiedad privada? Los expertos creen que no. 'æpermil;se ha sido uno de los asuntos que más se han debatido llegado este punto', sostiene Enrique Porto, secretario de la mencionada comisión. La mayoría de los expertos en Derecho Administrativo sostiene que la consideración del Urbanismo como 'función social' salva el planteamiento de que la expropiación, cuando se aplique, atente contra la propiedad privada.

Nueva norma Del recorte de plazos a las reservas para pisos protegidos

Menos plazos. Es otra de las grandes apuestas de los expertos. Frente a los ocho o diez años que tarda ahora un Plan General en dar sus frutos, el objetivo es reducir esos tiempos a la mitad.

Información en la red Otra de las medidas incluidas en el dictamen de los expertos y que más ha gustado al Ejecutivo de Aguirre es el compromiso de ofrecer a través de internet información puntual sobre todo el suelo de la región, su calificación y situación dentro del proceso urbanizador.

Reservas para VPO. æpermil;ste será uno de los puntos polémicos, ya que los expertos no ven con buenos ojos fijar un porcentaje de reserva de suelo para vivienda protegida (VPO) igual para todos los municipios.

Ayuntamientos y empresarios, a favor con matices

Las empresas dedicadas a la promoción de viviendas y los municipios serán sin duda los más afectados por la entrada en vigor de la nueva figura del agente urbanizador, si la ley que finalmente apruebe la Asamblea de Madrid recoge la propuesta realizada por los expertos. Por ello, la opinión de ambos será atentamente escuchada por el Ejecutivo autonómico.

El secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), José Manuel Galindo, asegura que la figura propuesta en el dictamen de los expertos trata de buscar el equilibrio entre el derecho a la propiedad y el urbanismo. 'El objetivo es evitar el inmovilismo y yo creo que al fijar un plazo de un año se cumple bastante bien, ya que, transcurrido ese periodo, parece quedar claro que el propietario del suelo no tiene mucho interés en el mismo', afirma.

'Aunque todavía estamos elaborando nuestra propuesta, siempre que existan garantías de publicidad y transparencia, una rápida y más ágil gestión del suelo se traducirá en un suelo más barato', añade Galindo.

Por su parte, el presidente de la Federación Madrileña de Municipios, Luis Partida, elogió la iniciativa de dar más transparencia a todo el planeamiento y admitió que si la ley recoge la propuesta del agente urbanizador, 'todos deberemos hacer nuestros deberes'. Se mostró partidario de introducir más garantías para el propietario y de dotar de más recursos económicos y humanos a los pequeños municipios para poder cumplir con las nuevas exigencias de dar a conocer en tiempo real el estado de todo su patrimonio de suelo.