Una inmobiliaria histórica en el corazón financiero de París

Con un patrimonio estimado en casi 2.500 millones de euros, la Société Foncière Lyonnaise (Sociedad de Hacendados de Lyon) es dueña de medio distrito financiero y comercial de París. El alquiler de oficinas le reportó el año pasado 146,4 millones de euros, casi el 70% de sus ingresos totales.

Los centros de negocios más importantes de París, como el del Louvre, la Torre Areva en La Defénse o el complejo financiero Washington Plaza, son propiedad de la empresa que acaba de adquirir Colonial.

Especializada en el negocio de alquiler de oficinas y comercios, Société Foncière Lyonnais (SFL) posee un patrimonio inmobiliario radicado en el centro de París valorado en unos 2.500 millones de euros, con una superficie estimada en 407.023 metros cuadrados.

La compañía está especializada, casi desde su fundación en 1879, en la adquisición de inmuebles históricos para luego rehabilitarlos y alquilarlos a todo tipo de empresas. Con una tasa de ocupación de sus inmuebles del 98%, el negocio de alquiler le reportó a SFL el año pasado 164,4 millones, casi el 70% de los ingresos totales de la compañía (que ascendieron a 216,7 millones). La empresa obtuvo un beneficio de 54,9 millones durante el pasado ejercicio.

SFL, la más antigua de las sociedades patrimonialistas de Francia es una de las mayores inmobiliarias del país, por detrás de Gecina y Unibail y muy cerca de su inmediata competidora Klepierre tanto por cifra de negocio (217 millones de euros, frente a 386), como por valor bursátil (1.683 millones a precio de la oferta frente a 2.546 millones de Klepierre).

El patrimonio de SFL ha ido en aumento desde 1997, cuando la empresa llevó a cabo una de sus mayores operaciones, la compra del centro de negocios Edouard VII. Desde entonces, la compañía ha ido realizando un par de adquisiciones estratégicas cada año hasta sumar los 2.227 millones de activos con que cuenta ahora. Esos inmuebles representan el 63% del valor del patrimonio de SFL.

Según afirma la empresa en su memoria anual, 'la diversidad de los inmuebles, y los diferentes sectores de actividad a los que se dirigen, permiten a la compañía diversificar los riesgos y no estar tan expuestos a la coyuntura cambiante del mercado de oficinas'.

Su otro gran activo, aunque no tan próspero como el mercado de oficinas, (que durante el pasado ejercicio le reportó ingresos de 17,3 millones), reside en los comercios. Situados en las más céntricas avenidas parisinas, representan aproximadamente el 18% del valor del patrimonio de la empresa.

SFL también ha entrado en el negocio residencial, siguiendo su política de diversificación. Aunque representa sólo el 16% de su patrimonio, la compañía espera que los ingresos por alquiler relativos a este concepto 'aumenten en los próximos años'.

La intensa búsqueda de una adquisiciónsophiametrovacesa y bami

Desde su salida a Bolsa en 1999 Inmobiliaria Colonial ha estado buscando un socio que le permitiera incrementar su tamaño. El fallido intento de fusión a tres bandas con Metrovacesa y Bami es el capítulo más conocido, pero la participada de La Caixa, ante la falta de oportunidades en el mercado español, salió a la búsqueda de ocasiones en Europa, especialmente en Francia. El estudio de la compra de la inmobiliaria gala Sophia es un ejemplo.La inmobiliaria estudió recientemente presentar una oferta por la inmobiliaria Sophia. Directivos de la compañía participada por La Caixa estudiaron los activos de la firma en París, pero finalmente optaron por no entrar en la puja.Al final, Sophia acabó en manos de GE Capital Real Estate, filial del grupo estadounidense General Electric.Como en la compra de SFL por parte de Colonial, muchos analistas consideraron que el precio pagado por la filial de la americana fue demasiado alto.Colonial decidió no presentar ninguna oferta, pero quién sí lo hizo fue precisamente SFL, (la inmobiliaria francesa que ahora ha sido adquirida por Colonial), aunque resultó inferior a la de GE Capital Real Estate.Después del intento frustrado de compra, varios de los socios principales de la firma francesa decidieron sacar a la venta sus participaciones en la compañía gala.Inmobiliaria Colonial intentó a finales del año 2002 una fusión a tres bandas con Metrovacesa y Bami que fue rechazada por el equipo directivo de ésta última.Posteriormente, desde Colonial se planearon la posibilidad de lanzar una opa sobre Metrovacesa, pero la presencia de Bami en su accionariado le hizo descartar la operación.Desde entonces la compañía presidida por Fornesa ha declarado estar muy atenta a las oportunidades de compra de compañías inmobiliarias y se ha dedicado a perfeccionar su balance reestructurando la deuda. Hasta que le llego la oportunidad de adquirir SFL.

Las cifras

 

 

2.486

 

146,42 millones ingresó el año pasado por el negocio de alquiler de oficinas.

 

17 millones es la cifra de negocio del grupo, que ha aumentado un 24,1% desde 2002.

Los accionistas querían vender

Actualmente no queda casi nada de la empresa que fundó hace 125 años Henri Germain, quien tenía una idea familiar del negocio.Los principales accionistas de SFL son ahora varios fondos de inversión que desde hace tiempo querían salirse del capital de la inmobiliaria. La mayoría del capital, un 26%, lo ostenta el Grupo Aviva. Hermes posee un 9% de las acciones; Exor ostenta el 8%, seguido de Grosvenor, con un 6% y Société Général, que posee el mismo porcentaje.La empresa cotiza en la Bolsa de París desde hace años. El ejercicio pasado fue uno de los mejores, en términos de rentabilidad bursátil, para la compañía. Sus acciones se revalorizaron un 17% en el conjunto del año, y eso, según destacó su presidente en la junta de accionistas, 'pese a un retroceso generalizado en el negocio de alquiler de oficinas'. Tras la compra de la empresa por parte de Colonial, SFL seguirá cotizando en París.

Una compañía centenaria

Henri Germain, fundador de una de las entidades financieras más emblemáticas de Francia, el Crédit Lyonnais, creó la Sociedad de Hacendados de Lyon en 1879. En un principio, SFL poseía 300 inmuebles y más de 2.000 hectáreas en París. Además, fuera de Francia contaba con diverso patrimonio en la Costa Azul, Bélgica e Italia. Después de la I Guerra Mundial, afectada seriamente en su rentabilidad, SFL se ve obligada a vender los activos no parisinos. En 1987, el grupo asegurador Victoire, que sería comprado posteriormente por CGNU (hoy Aviva), se convierte en el accionista mayoritario de la inmobiliaria. En 1995, SFL comienza sus adquisiciones más importantes, con la compra del Centro de Negocios del Louvre. A ese inmueble seguirían la compra, en 1997, del centro Edouard VII, el Washington Plaza, el centro Paul Cézanne y siete inmuebles en la galería de los Campos Elíseos.