Metrovacesa, neutral
estrategico
Precio: 23,49 euros (01/10/03)
Resultados positivos, sesgados por la diferencia en el calendario en el ritmo de entrega de viviendas. Adicionalmente, el resto de divisiones siguen presentado una buena evolución. En la parte baja de la tabla, los extraordinarios positivos derivados de la venta de activos impulsan el beneficio neto.
La compañía se encuentra en proceso de fusión con Bami. La nueva sociedad alcanzará unas ventas de 750 millones de euros en el ejercicio de 2003, con una tasa de incremento en media anual (TACC) del 11% durante los próximos 5 años, que le permitirá alcanzar una facturación de 1.161 millones de euros en 2007. Los beneficios netos del 2003 superarán los 202 millones de euros, con un crecimiento, también para el próximo quinquenio, del 13% anual.
Recomendamos mantenernos NEUTRALES situando su precio objetivo EN REVISIâN.
financiero
El 31 de julio de 2003, el Consejo de Administración aprobó por unanimidad el proyecto de fusión con Bami mediante intercambio de acciones, a razón de 6,54 títulos de aquella por cada uno de Metrovacesa. Tras la aprobación por parte de las juntas generales de accionistas el pasado 30 de septiembre, se estima que el proceso quedará concluido en noviembre, aunque a efectos contables tendrá carácter retroactivo desde el 1 de septiembre de 2003.
Los principales objetivos del nuevo grupo son:
1)Gestión activa de la cartera de inmuebles, centrada en crecimiento del NAV mediante rotación de activos considerados maduros e inversión en otros nuevos (370M 2003e; 330M 2004-07e).
2)Incremento de la rentabilidad de sus activos, tanto en la división de patrimonio como en la de promoción, con los siguientes objetivos:
- aumento de las rentas de patrimonio en torno al 10% anual (TACC02-07e). Enfoque en tres productos: 54% oficinas, 27% centros comerciales, 12% hoteles y 7% otros.
- crecimiento en la división de promoción del 55% en viviendas vendidas, hasta 3.600-3.800 unidades en el 2007, respecto a las 2.400 esperadas en 2003.
3) Asegurar un retorno creciente y atractivo del dividendo: pay-out ligado al beneficio recurrente.
Resultados de primer semestre de 2003
Metrovacesa ha anunciado sus resultados correspondientes al primer semestre del año, con un incremento del beneficio neto del 26,4% hasta 100,6 millones de euros, cifra que supera el presupuesto de la compañía y le permite confirmar su previsión de crecimiento del 44% en 2003. A este ascenso ha contribuido especialmente la actividad de promoción, como consecuencia del efecto calendario.
Durante el segundo trimestre, se han producido varios cambios en el perímetro de consolidación del grupo: salida de Gesinar Servicios y sus filiales y entrada de las empresas Paseo Comercial Carlos III (propietaria del centro comercial Tres Aguas) y Acoghe (gestión hotelera).
Los mayores gastos de personal y estructura (+51%) hacen que el EBITDA quede reducido a 102,9 millones de euros (+10,5%). Este aumento viene impulsado en gran medida por la promoción de vivienda, si bien el área de alquileres tuvo una contribución del 9,6%.
Desglose por divisiones:
Actividad de Patrimonio:
El negocio de alquileres ha seguido mostrando un sólido crecimiento (+10,4%; +5,1% en términos homogéneos), siendo la aportación de nuevos activos del +7,6%. Aproximadamente, un 82% de estas rentas se concentran en los tres segmentos principales: oficinas, centros comerciales y hoteles. La tasa de ocupación se mantiene en niveles elevados (96,6% Vs. 96% 1S02).
Las ventas de activos fueron de 82,2 millones de euros, con unas plusvalías antes de impuestos de 44,70 millones (54,4% de margen). Los precios de venta han sido ligeramente superiores a los fijados en la valoración de Richard Ellis a 31 de diciembre de 2002.
Actividad de Promoción de Vivienda y Suelo:
Los ingresos de esta división ascienden a 228,38 millones de euros (+92% Vs. 1S02), como consecuencia de las ventas de viviendas realizadas durante el semestre (135,6M Vs. 48,4M 1S02), fruto de un calendario de entregas diferente al del pasado ejercicio y del mayor ritmo de venta de suelo (+32%). El margen bruto de esta actividad es un 20% superior al conseguido en el ejercicio 2002 (15,6%), pero ligeramente inferior al obtenido en el 1S02 (22,7%). Para el conjunto de 2003, la compañía espera que dicho margen se sitúe en el 17-18% y el objetivo a medio plazo es superar el 20%.
En suelo, las ventas han sido un 32% superiores a las del año anterior, si bien el margen bruto ha descendido respecto a los niveles del pasado ejercicio (25,6% Vs. 41,2%), por la enajenación de un importante suelo en Madrid, adquirido pocos meses antes, y de partidas consideras no estratégicas, todas ellas con reducidas plusvalías.
Actividad de Servicios:
En el primer semestre, su contribución fue decreciente, con unos ingresos de 11,9 millones de euros (-21%) y una caída del 46% en EBITDA, hasta 2,01 millones de euros. En el mes de junio se ha procedido a la venta de Gesinar Servicios, operación que se encuadra dentro de los objetivos estratégicos del grupo. De este modo, a partir del próximo trimestre la división mostrará unas cifras mucho más modestas.
En la parte baja de la tabla destacan las plusvalías obtenidas por la venta de activos (+18,6%), el incremento de la tasa fiscal aplicable (26,2% Vs. 25,4% 1S02) y el fuerte descenso de los minoritarios (-51%), tras haber adquirido el 39% del centro comercial La Maquinista y el 25% de la promotora de viviendas Metrovacesa Residencial, siendo actualmente filiales al 100% de MVC.
Las inversiones llevadas a cabo en el primer semestre se sitúan en los 438 millones de euros. Por ello, el endeudamiento financiero se ha incrementado hasta los 1.035 millones Vs. 933 millones en 1S02, lo que representa un apalancamiento sobre recursos propios del 1,33x.