Sacyr-Vallehermoso, neutral

Estratégico

Precio: 9,64 euros (23/06/03)

El grupo inmobiliario ha presentado unos resultados positivos que muestran la favorable evolución de todas las áreas de negocio. Sólo servicios, a raíz de la desconsolidación de Integra, ha disminuido su aportación a la cuenta de pérdidas y ganancias.

Aunque creemos que la fusión Sacyr-Vallehermoso crea valor, consideramos que el sector irá perdiendo atractivo a medida en que el mercado apueste por la recuperación. Nos mantenemos NEUTRALES con un precio objetivo de 10 euros.

Financiero

Casi al mismo tiempo que presentaba los resultados correspondientes al último trimestre del año, conocíamos la fusión por absorción de Sacyr a un tipo de canje de 1 acción de la inmobiliaria por cada 1,2765 acciones de la constructora con la consiguiente ampliación de capital de Vallehermoso. Esta operación llegaba meses después de que Sacyr se hiciera con el 24,5% de Vallehermoso, tras la compra al SCH. La compañía resultante estará posicionada en tres áreas: inmobiliaria, construcción y concesiones, con un mayor peso de la actividad de construcción sobre la cifra de negocio.

La nueva Sacyr-Vallehermoso prevé obtener un beneficio neto de 382 millones de euros a cierre de 2003, lo que supondrá un incremento del 15,4% respecto al resultado pro forma de 2002. Por su parte, la cifra de negocio crecerá un 32,3% hasta sumar 2.732 millones de euros.

El plan de negocios del nuevo holding diversificado pasa por posicionarse en Europa del Este y otros países de Europa a través de sus negocios de construcción y concesiones, elevar su cuota de mercado en venta de viviendas, aumentar su cartera de centros comerciales en alquiler y consolidar la prestación de servicios inmobiliarios complementarios a través de su área de servicios.

Resultados de primer trimestre de 2003

Resultados positivos los del grupo inmobiliario Vallehermoso, que ha incrementado su beneficio neto un 14,7% hasta los 88,4 millones de euros. Esta mejora se deriva principalmente de sus actividades de venta de producto y suelo (+30,3%) y alquileres (+29,8%), ya que el negocio de servicios disminuye su aportación al cambiar el método de consolidación de Integra.

El aumento del resultado financiero negativo, como consecuencia de un mayor esfuerzo inversor, ha podido ser compensado por la favorable evolución de los resultados operativos y gastos generales, que si bien se han incrementado un 20%, se debe a circunstancias de carácter extraordinario, con lo que el resultado de explotación alcanza los 104,9 millones de euros, con un avance del 35,4% con respecto al mismo periodo de 2002.

Desglose por divisiones:

- Promoción: crecimiento de las ventas totales del 21,6%. El fuerte aumento de las ventas contabilizadas de producto residencial (+91,9%) contrasta con los signos de ralentización de las contratadas, que han experimentado una progresión del 2,1%, frente al objetivo anual de +15%. Por otra parte, Vallehermoso ha seguido con su estrategia de rotación de activos con unos ingresos de 78 millones de euros, lo que ha supuesto un margen operativo de 62 millones (+63%). Finalmente, las ventas de suelo han ascendido a 1,5 millones de euros, sin que haya reportado ningún resultado operativo.

- Patrimonio: ascenso del 31,7% en ingresos, debido fundamentalmente a la mayor superficie media ocupada (+22,3%) y al incremento del ingreso unitario medio en un 5,6%. El nivel de ocupación se sitúa en un 94,6%, un 2% más respecto al de 2002.

- Servicios: la desconsolidación de Integra ha provocado la fuerte caída de los resultados de esta área (-61%).

Finalmente, los mayores resultados extraordinarios (9,7M), en su mayoría derivados de la venta de acciones de sociedades participadas por el grupo, y una menor tasa fiscal aplicable (9,5%), conducen a un incremento del beneficio neto del 14,7%.

Las inversiones realizadas en el primer trimestre ascienden a 405 millones de euros. De este importe cabe destacar la adjudicación por parte de Endesa a Testa Inmuebles de 12 inmuebles por 385 millones de euros. Todo ello ha elevado el endeudamiento neto hasta 2.244 millones de euros, lo que representa 2x fondos propios, frente a los 1,45x en 1T02.

El valor de los activos inmobiliarios del Grupo, según valoración realizada por C.B. Richard Ellis a 31 de diciembre de 2002, asciende a 4.418 millones de euros (+11,1% Vs. 2001 y +4,1% en términos homogéneos). De esta forma, el NAV (¢net asset value¢ o valor neto de los activos) por acción se sitúa en 13 euros.