'Sólo una oferta por encima de 32,50 euros crearía fisuras en el consejo'
Controla el 23,9% de Metrovacesa pero, de momento, mantiene el apoyo de más del 50% del capital frente a la oferta pública de adquisición que las sociedades italianas Quarta (Grupo Caltagirone) y Astrim tienen en marcha sobre el 75% de la inmobiliaria.
Pregunta. Usted asegura que la opa sobre Metrovacesa va a fracasar porque el consejo de la compañía, que se ha manifestado unánimemente en contra de la oferta, reúne una representación de más del 50% del capital. ¿Espera que el consejo siga en esta unanimidad teniendo en cuenta que, con la opa ya en marcha, se han producido ventas de acciones de Metrovacesa fuera del mercado, como la efectuada por ADIA, que ha venido votando a favor de su gestión en Metrovacesa?
Respuesta. Yo lo que he dicho es que en el consejo de Metrovacesa está representado un porcentaje cercano al 60% del capital. Es una cuenta que he hecho sumando la representación, uno a uno, de cada consejero. Y entre todos sumamos el 58%. Lo hice cuando todavía estaba ADIA en el consejo. Y, al precio de 25 euros que se ofrece en la opa, seguimos teniendo el 58%; porque El Monte, que pronunciarse, no se ha pronunciado, entiendo que no va a ir a la opa a perder dos euros por título. Luego, a ese precio, ya está determinado por el consejo que la opa fracasa. A partir de ahí vienen las elucubraciones, como la que usted plantea o también que se mejore el precio de la opa.
P. Y en estos supuestos supongo que mantener la unanimidad va a resultar una tarea muy difícil.
R. Excepto que la subida de precio de la opa, en el supuesto de producirse, fuera por encima de NAV neto; es decir, por encima de 32,50 euros por acción, yo sigo viendo el mismo panorama, que más del 50% del capital no va a la opa. Y estoy hablando únicamente de lo que es consejo. La otra alternativa, que se produzcan operaciones específicas como la que se habla de Fadesa de hacerse con un porcentaje de Matrovacesa, es evidente que, si se produce, la opa de los italianos fracasa, porque no podrían adquirir el 50% más una acción al que han condicionado la oferta. Luego lo que afirmo sobre el fracaso de la opa no lo digo porque lo imagine. En uno y otro caso, los italianos nunca adquirirán un porcentaje superior al 50%.
P. Pero, como se ha demostrado con la salida de ADIA, todo tiene un precio. ¿A qué precio puede romperse la cohesión del consejo, la presencia en Metrovacesa de socios como PGGM, por ejemplo?
R. Creo que el consejo seguirá aglutinando más del 50% aunque se ofrecieran 27 o 28 euros por acción. Claro que si suben a 27 euros puede que se vaya uno, pero no PGGM. Yo creo que tendrían que subir por encima de los 32,50 euros para que se empiece a romper esa unión, ese consenso. Y aun así habría que ver si rompen el 50% de representación.
P. La necesidad de consenso para gestionar la compañía es un elemento al que usted acostumbra a referirse como algo positivo para Metrovacesa...
R. Un accionariado como el actual, en el que no hay dominio, en el que se gestiona por consenso permite mantener la liquidez de la acción y mantener igualmente las expectativas de que la compañía puede ser vendida en una opa a un precio superior. Y que eso se puede hacer porque no hay dominio.
P. Ha hecho anteriormente referencia a que ese 58% que hoy por hoy no iría a la opa sale sin contar a los minoritarios. ¿Qué actitud espera de estos últimos o, más bien, qué perspectivas les ofrece a los minoritarios continuar como accionistas de Metrovacesa?
R. Ofrecemos lo que buscamos para Bami: ver cómo recuperamos el precio que pagamos en su día por Metrovacesa. Tenemos que ganar más. Hemos hecho un presupuesto con 180 millones de euros de beneficio neto al cierre del ejercicio, un 44% más que en 2002. Es un presupuesto que vamos a cumplir. La compañía vale 2.000 millones de euros, que entre 65 millones de títulos da que la acción debe estar cotizando a 30,76 euros a fin de año. A nada que el mercado cambie un poquito no iremos a 34 o 35 euros. Yo al pequeño accionista le diría: 'Si se espera usted, mañana la acción va a valer más de lo que le ofrecen, y va a obtener un 10% por el camino (un 5% vía dividendo y otro 5% por la vía de la ampliación de una por 20, que es liberada; es decir, un 10% al año, que no está mal). Además del 0,45% de dividendo pendiente'.
P. ¿En esa previsión de aumentar un 44% el beneficio neto en este ejercicio pesa mucho la realización de extraordinarios mediante la venta de patrimonio?
R. No. En años anteriores, antes de la llegada de Bami, en Metrovacesa se hacía un promedio de 150 millones de euros de venta de activos. Ahora pensamos subir esa cifra en nuestro plan un 20%, entendiendo que siempre vendemos los edificios que no son rentables o que no van a serlo en el futuro. Y siempre compramos más de lo que vendemos, bastante más. Y siempre lo que compramos está con una rentabilidad mayor que lo que vendemos. Y siempre, al final de año tendremos más existencias y con más resultados. Acabamos de comprar la semana pasada a Alstom el 40% del centro comercial La Maquinista, en Barcelona, con lo que pasamos a tener el 100%. Estamos en negociaciones para comprar otro centro comercial y tenemos en construcción otros cuatro más.
La fusión con Bami, 'conveniente pero no necesaria'
La opa hostil lanzada sobre Metrovacesa ha paralizado los planes de su fusión con Bami, la inmobiliaria que se convirtió en accionista de referencia de Metrovacesa tras comprar al BBVA el 23,9% de la inmobiliaria.'La opa sobre Metrovacesa se presentó cuando teníamos citadas, por una parte, la comisión ejecutiva en Metrovacesa y, por otra, la comisión ejecutiva en Bami, con el objeto de debatir los informes de los bancos respectivos sobre la fusión', comenta Joaquín Rivero, presidente de ambas compañías.'La técnica de la fusión está basada en una ecuación de canje que está referenciada al NAV. Las valoraciones de activos se hicieron a la vez para cada una de las sociedades por la consultora internacional CB Richard Ellis'.La ecuación de canje de acuerdo con el NAV daba algo por debajo de seis acciones de Bami por una de Metrovacesa. 'El consejo de administración de Metrovacesa', comenta Rivero, 'quería corregir al alza ese canje porque entiende que Metrovacesa aporta más a Bami que Bami a Metrovacesa. Y en esa discusión estábamos cuando llegó la opa de los italianos'.El presidente de Metrovacesa y Bami considera que, a partir de ahí, en la medida en que la oferta pública de compra no triunfe, la intención es retomar el asunto de la fusión. 'Lo veo', precisa Joaquín Rivero, 'como algo conveniente pero no necesario'.