Inversores italianos presentan una opa hostil para tomar el 75% de Metrovacesa
Las compañías italianas Quarta Ibérica y Astrim irrumpieron ayer por sorpresa en el mercado inmobiliario español al presentar ante la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) una oferta pública de adquisición (opa) mancomunada sobre el 75% del capital de la inmobiliaria española Metrovacesa a un precio de 25 euros por acción. Quarta es propiedad del grupo constructor Caltagirone, el quinto del sector en Italia, y Astrim está controlado por varios grupos italianos.
El precio ofrecido es un 19,6% superior al marcado por los títulos de la inmobiliaria previamente a la presentación de la oferta. El importe de la operación asciende a 1.229,13 millones de euros y su pago se hará en metálico. La efectividad de la oferta está condicionada a la adquisición de al menos el 50% del capital.
La presentación de la opa disparó el precio de las acciones de Metrovacesa en Bolsa. Los títulos de la inmobiliaria subieron ayer un 26,79%, la mayor alza del mercado, y cerraron a 26,5 euros, precio un 6% superior al que Quarta Ibérica y Astrim ofrecen en su opa sobre la inmobiliaria.
La prima ofrecida es notablemente inferior a la del 59% pagada por Bami en la compra al BBVA, el pasado mes de junio, del 23,9% del capital de Metrovacesa. La adquisición de esta participación, que convirtió a Bami en accionista de referencia de Metrovacesa, le costó a la inmobiliaria 545,4 millones de euros mientras que al BBVA le procuró unas plusvalías de 369 millones de euros.
Esta alta prima pagada por Bami le permitió convertirse en accionista de referencia de Metrovacesa sin necesidad de presentar una oferta pública de adquisición por el 51%. Pero en esta elusión de la opa sobre la mayoría del capital ha estado también la debilidad de Bami en cuanto primer accionista de la sociedad.
Además de las protestas de los accionistas minoritarios que, al contrario que el BBVA, vieron frustrada la posibilidad de vender también sus acciones y recoger las correspondientes plusvalías, Bami ha visto peligrar su posición como accionista de referencia de Metrovacesa desde el primer momento de su entrada como socio de la inmobiliaria.
La opa sobre el 75% del capital de Metrovacesa presentada ayer por Quarta Ibérica y Atrim es la primera oferta oficial de compra que surge desde que en junio pasado Bami se hiciera con el 23,9% de la inmobiliaria, pero los intentos de otras compañías por controlar Metrovacesa tras la salida del BBVA ya se concretaron el pasado mes de noviembre, cuando Inmobiliaria Colonial reconoció oficialmente ante la Comisión Nacional del Mercado de Valores la existencia de contactos con algunos accionistas de Metrovacesa y de Bami con la finalidad de explorar algún tipo de operación societaria amistosa que tuviera como resultado la integración de Colonial, Bami y Metrovacesa.
La intención de la inmobiliaria controlada por La Caixa de constituir con esta integración una nueva sociedad líder en el sector inmobiliario español y con una posición destacada en Europa chocó con los planes de Bami, que, además, tenía ya en marcha la fusión con Metrovacesa. Ahora son dos compañías italianas las que han hecho una oferta explícita de compra de Metrovacesa para 'expandir sus respectivos campos de actuación en el mercado inmobiliario en los principales países de la Unión Europea'.
Lazard interviene en la operación como asesor financiero de los oferentes, que han contratado al despacho Albiñana & Suárez de Lezo como asesor legal. Quarta Ibérica se compromete a adquirir el 49,99% del capital de Metrovacesa y Astrim a la compra del 25,01%. Bami, Metrovacesa y Colonial mantuvieron ayer un mutismo absoluto sobre la operación.
Alianzas, fusiones y compras en un sector atomizado
La atomización del mercado inmobiliario y el fuerte auge que, al menos en el segmento residencial, vive ininterrumpidamente desde 1997 están propiciando fusiones, absorciones y alianzas empresariales que buscan incrementar el tamaño empresarial y dotar de una mayor capacidad de inversión.La escasa capitalización de las inmobiliarias presentes en la Bolsa facilita la extensión de este proceso a cualquier empresa. A la compra de Prima Inmobiliaria por Vallehermoso, de Zabálburu y Metrovacesa por Bami, y la fusión en Realia de los negocios inmobiliarios de FCC y Caja Madrid, entre otros movimientos producidos en los últimos años, seguirán nuevas fusiones y compras, algo en lo que coinciden los agentes del sector y sus analistas. La opa que Quarta y Astrim presentaron ayer sobre Metrovacesa confirma esta apreciación e introduce una novedad: la entrada de las compañías extranjeras en este proceso, atraídas por el crecimiento del mercado español. La sociedad de análisis DBK estima que el volumen de negocio de las 25 primeras inmobiliarias españolas puede haber crecido en 2002 entre un 16% y un 18% respecto a 2001. Pero ese año el crecimiento fue del 22,8%. Las previsiones realizadas por DBK para el bienio 2003-2004 son más moderadas. La ralentización de la demanda podría repercutir en una ligera moderación de los precios, si bien las limitaciones estructurales sobre suelo mantendrán, en opinión de la consultora, la tendencia alcista de los mismos. Estos síntomas de desaceleración del residencial animarán nuevas operaciones entre empresas, sobre todo, advierte, en lo que se refiere a la compra por grandes compañías de promotoras de menor tamaño, atractivas por su posición en áreas con mayor potencial de crecimiento como residencias de tercera edad, hoteles y centros comerciales.