Inmobiliario

Las otras causas de la subida de los pisos

Factores externos al mercado residencial han tomado el protagonismo en la escalada de precios de las viviendas en 2002 frente a aspectos considerados clásicos hasta ahora, como la pirámide de población, los niveles de renta disponible y los costes de financiación. Es por eso que estos últimos factores resultan insuficientes para interpretar hoy la evolución del mercado residencial.

En opinión del director del departamento residencial de CB Richard Ellis, José Manuel Peidró, 'han comenzado a cobrar protagonismo nuevos aspectos, que deberán añadirse a los anteriores en los análisis del mercado a corto y medio plazos. Se trata de variables como la baja rentabilidad de las fórmulas tradicionales de inversión, el recalentamiento progresivo del precio del suelo en fases expansivas, el interés de grupos nacionales e internacionales hacia el sector residencial o la estabilidad de unos tipos de interés bajos y resguardados por la política común del Banco Central Europeo'.

Estima que el aumento de los precios de los pisos se correspondió con unos patrones clásicos entre 1998 y el primer semestre de 2001. Durante cada uno de esos cuatro años, las viviendas iniciadas superaron el medio millón, frente a unas 300.000 viviendas anuales en los ejercicios anteriores. Al final del trienio, el precio medio había crecido un 48%, una alza significativa pero inferior a la del ciclo expansivo anterior, de 1986 a 1991.

Añade que las incertidumbres económicas que siguieron al 11-S hicieron pensar que cambiaría ese marco de referencia. Se ha abierto a partir de entonces una fase mucho más precavida, que en buena lógica debería haber contenido ligeramente la marcha del sector residencial, al igual que ha sucedido con el resto de sectores inmobiliarios.

En la práctica, el residencial ha intensificado desde entonces su escalada de precios. Entre las causas que han favorecido esa paradoja, Peidró considera clave 'la inestabilidad de la Bolsa y del grueso de inversiones en renta variable'. Apunta que en los últimos años parece existir una ley no escrita según la cual las subidas de los precios de los pisos son inversamente proporcionales a la marcha de la Bolsa. Esta tendencia viene produciéndose desde 1986, 'y su alcance real de cara al futuro debe valorarse y delimitarse con mucha mayor exhaustividad que hasta ahora'. Para CB Richard Ellis, si se toma la evolución anual del precio medio de las viviendas en Madrid desde 1986 y se coteja con la marcha simultánea del índice general de la Bolsa de Madrid, se llega a conclusiones sorprendentes.

El primer boom residencial madrileño se produjo entre 1986 y 1991, y en esos años el índice bursátil apenas presentó variaciones. La recesión inmobiliaria en la capital se desarrolló especialmente en 1992 y 1993, si bien sus efectos se dejaron sentir hasta 1996, y en menor medida hasta 1998. En cambio, entre 1992 y 1997, la Bolsa vivió un periodo claramente alcista que, con algún recorte ocasional, se mantuvo hasta 1999. Desde ese año, volvió a una senda bajista, mientras que la vivienda recuperaba un incremento progresivo de precios. Y sobre ese mismo enfoque, 2002 ha supuesto la intensificación ascendente y descendente de ambas líneas, lo que explicaría en parte la pertinaz escalada de los precios residenciales a lo largo del ejercicio.

El departamento residencial de CB Richard Ellis ha observado que las operaciones de inversión han supuesto un 20% de las compras de viviendas en 2002, y ese porcentaje puede elevarse hasta el 30% en el caso de residencias turísticas.