La Costa del Sol y Madrid sostienen el auge de la construcción de viviendas
El peso creciente de la edificación residencial en la Comunidad de Madrid y la Costa del Sol sesga el número de viviendas visadas al alza cuando en el resto de España, incluso en el litoral, está a la baja desde hace más de un año. Así se constata en el informe de coyuntura correspondiente al tercer trimestre del año elaborado por el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España.
Los visados de viviendas han aumentado un 5% entre julio y septiembre de este año respecto al mismo periodo de 2001. La Comunidad de Madrid y Andalucía oriental (básicamente la provincia de Málaga) presentan crecimientos del 35,1% y el 18%, respectivamente.
'Sin embargo', advierte el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos, 'estas cifras no reflejan en todo la realidad que viven las distintas comunidades autónomas. Si exceptuamos a Andalucía oriental y Madrid, la evolución actual del visado de viviendas en el conjunto de las otras comunidades cambia de signo, quedando en un -2% las viviendas visadas entre julio y septiembre'.
Retroceso en Baleares
El descenso es muy marcado en Baleares, con una caída del 36,6%, y en Cataluña, donde los visados de vivienda caen un 29,7%, si bien se produce un crecimiento, que el Consejo califica de circunstancial, en comunidades no mediterráneas como Aragón, Asturias, Castilla-La Mancha y Extremadura.
En cuanto a superficie construida residencial, disminuye globalmente un 0,4%. Esta diferencia sugiere que las viviendas visadas son algo más pequeñas que en 2001 (cerca de un 5,5% más reducidas) o que los edificios de viviendas tienden a incluir menos locales comerciales, garajes, etcétera. 'En todo caso', según el informe, 'la relación entre superficie y viviendas es también un indicador cíclico. Esta relación aumentó al inicio del ciclo, pasando de 160 metros cuadrados por vivienda de media en 1997 a 178 metros cuadrados en 2001, mientras que en lo que va de año está descendiendo de nuevo a 170 metros cuadrados de media'.
El Consejo Superior de Colegios de Arquitectos considera que, 'aunque reales, problemas como la demanda pendiente, la migración interna y externa o incluso la excesiva demanda de parque turístico no pueden explicar el insólito ciclo español de edificación residencial'. Si estas causas fueran determinantes, razona, 'se habrían observado ciclos en otros países que también sufren estos problemas'. Pero si se excluye el caso de Alemania consecutivo a la reunificación, no se observa en ningún país un ciclo comparable al español.
'La razón de tal sobreproducción y sobredemanda de viviendas se encuentra sin duda', asevera, 'en el superávit acumulado en el pasivo de los bancos, entre la firma del Tratado de Maastricht y la llegada del euro. Este aumento del pasivo ha sido arropado', continúa, 'por el ulterior derrumbe de la Bolsa y otros descalabros financieros, generando un activo de crédito privado adicional estimado en 30 billones de pesetas (180.303 millones de euros), equivalente al 30% del PIB de un año'.
Caída de la vivienda social
'Con el boom inmobiliario actual culmina una serie de políticas e instrumentos (no sólo de vivienda, sino también fiscales y presupuestarios) que han fomentado hasta el límite la vivienda como inversión y no como bien de uso, divorciando hasta extremos insostenibles esas dos funciones', advierte José Manuel Naredo, doctor en Ciencias Económicas, estadístico facultativo y profesor de honor del departamento de Urbanística y Ordenación del Territorio de la Escuela Técnica Superior de Arquitectos de Madrid.
El resultado, según Naredo, es un patrimonio inmobiliario sobredimensionado pero ineficazmente utilizado. Así, advierte, 'España alcanza el récord europeo en viviendas secundarias y desocupadas, a la vez que aumentan las personas que no pueden pagarla, pues se ha producido un derrumbe histórico de las viviendas de protección oficial'. José Manuel Naredo cifra en 661.000 las viviendas secundarias y desocupadas en la comunidad madrileña, el doble de las que había hace 50 años. De ellas 338.000 están ubicadas en el municipio de Madrid.
Naredo llama la atención sobre la falta de rehabilitación. 'El 45% de los edificios destinados a vivienda en España en 1950 ha desaparecido por demolición o ruina, lo que convierte a nuestro país en líder europeo en la destrucción de patrimonio inmobiliario'. Y contrapone el modelo español al francés. 'En Francia, con 60 millones de habitantes, en toda la década anterior sólo dos años se superaron las 300.000 viviendas anuales iniciadas (en España se vienen superando anualmente las 500.000) y los proyectos de rehabilitación son más del doble que los de construcción'.
Precios y salarios, cada vez más alejados
El Ministerio de Fomento ha situado en el 17,6% el crecimiento interanual del precio de la vivienda a 30 de septiembre pasado. El precio por metro cuadrado alcanzaba ese mes 1.254,23 euros de media nacional. El comportamiento alcista del precio de la vivienda nueva y usada durante la segunda parte de la década de los años noventa y primeros de la actual ha colocado el incremento acumulado del periodo 1994-2002 en un 83,1%, según datos de Caixa Catalunya. 'Este notable dinamismo de los precios de la vivienda ha superado con creces el incremento acumulado del salario medio, del 29,5%', según la entidad financiera.En un informe distribuido por Caixa Catalunya se advierte que 'esta trayectoria bastante diferenciada se acentúa particularmente desde 1998, cuando el precio del metro cuadrado inicia el recorrido al alza presionado por la creciente demanda'. Así, los aumentos interanuales de los precios de la vivienda de alrededor del 15% contrastan con incrementos de entorno al 2,3% de los salarios en 1999-2000 y de alrededor del 3,5% en el bienio 2001-2002.