Los expertos alertan sobre el riesgo de comprar ahora pisos como inversión

Los expertos del mercado inmobiliario consideran que el actual ritmo de crecimiento de los precios de las viviendas no es sostenible a medio y largo plazo. Opinan que el techo del actual ciclo económico está cercano; por eso advierten que si los precios continúan avanzando a tasas crecientes en los próximos trimestres aumentará el riesgo a una fuerte corrección a la baja.

El incremento interanual del 16% alcanzado por los precios de la vivienda nueva el pasado marzo no ha modificado sustancialmente las previsiones de desaceleración que promotores y analistas vienen haciendo para 2001. Anteayer, miércoles, el Servicio de Estudios de BBVA mantuvo su previsión hecha en febrero de un crecimiento medio de los precios de la viviendas del 9% en 2001.

La inversión en pisos ante la mala situación que pasan otras alternativas inversoras como la Bolsa y los fondos de inversión explicaría el fuerte tirón de los precios. Además, la negativa evolución de la inflación desde mediados de 2000 ha podido impulsar parte de esta demanda, pues en situaciones de inflación creciente e inestabilidad financiera, las viviendas han actuado de refugio inversor.

Sin embargo, el Servicio de Estudios de BBVA considera que "este ritmo de crecimiento de los precios inmobiliarios no es sostenible a medio y largo plazo".

En el caso de que los precios de las viviendas continúen avanzando a tasas crecientes en los próximos trimestres, "en los que las principales magnitudes económicas españolas indican una importante moderación, se estaría produciendo un alza de precios injustificable y el riesgo a una fuerte corrección a la baja aumentaría", advierten.

La fiebre inversora en viviendas ha motivado también el análisis de Arthur Andersen. Carlos López García, de los Servicios Inmobiliarios de esta compañía, coincide con el BBVA. Considera que "nos encontramos con signos que hacen prever que el techo del ciclo económico está cercano, por lo que es probable que próximamente tanto el crecimiento del precio de la vivienda como el de otros activos inmobiliarios se desacelere". Advierte que si vamos a comprar un piso hoy en día, "tendremos que seleccionar muy bien el activo para poder tener dentro de unos años unas plusvalías razonables".

López García parte de comentarios hoy tan frecuentes como "una inversión en una vivienda es algo seguro, nunca pierdes dinero" o "hace unos años (quizá 20) compré mi piso por cinco millones y lo acabo de vender por 30", para advertir seguidamente que aunque es cierto que se pueden obtener grandes rentabilidades, no esta sencillo como se puede pensar. Por eso aconseja que "el análisis para llegar a este tipo de conclusiones debería ser algo más profundo".

Recomendación

López García recomienda a los compradores de vivienda como inversión cuatro puntos básicos a tener en cuenta: el periodo entre la compra y la venta, que en la mayoría de las ocasiones es elevado; la evolución del IPC para el periodo comprendido entre la compra y la venta, ya que éste puede ir restándole rentabilidad a nuestro activo; el deber de comparar la rentabilidad obtenida con la de otros productos alternativos, y la situación del ciclo económico en la que realizamos la inversión.

"La Bolsa puede ser un mercado más arriesgado, pero si se invierte a largo plazo (como en el caso de las viviendas), el riesgo se diluye", indica López García. "En este último punto, si se observa una serie histórica de 15 años y se compara la evolución del precio de la vivienda con el de otros índices, como el de la Bolsa de Madrid, o más específicamente el sector de la construcción, la rentabilidad obtenida por la inversión en vivienda es menor", explica.

Carlos López García ha analizado la evolución de los precios de la vivienda en los últimos 15 años. En esta serie histórica distingue tres ciclos claramente diferenciados: uno comprendido entre 1986 y 1990, en el que el precio de la vivienda experimentó un incremento medio anual del 23,7%; otro que va desde 1991 hasta 1996, con incrementos medios anuales de precio del 1,2%, y el ciclo comprendido entre 1997 y 2000, en el que los precios han crecido a un ritmo medio anual del 8%. Es claro que la revalorización del inmueble no será la misma si se compra al principio del ciclo que si se compra al final.

Supuestos

"Suponiendo que compramos la vivienda al final del ciclo expansivo de finales de los ochenta, la rentabilidad que obtenemos actualmente en términos reales es negativa. Aunque en términos absolutos es cierto que ningún año el precio de las viviendas disminuye significativamente, al tener en cuenta los incrementos de inflación llegamos a la conclusión de que en 1997 hemos perdido más del 25% del valor de nuestro inmueble (que ya tampoco lo venderemos como vivienda nueva) y que en el año 2000, después de las fuertes subidas de precios de los últimos años, todavía no hemos recuperado el valor de nuestra inversión".

López García pone un segundo caso. El de aquel que haya comprado un piso al principio del último ciclo expansivo, en 1997. "La rentabilidad en términos reales obtenida en diciembre de 2000 sería del 18,9% y, además, contaría con un inmueble casi de nueva construcción".

"Queda claro que el momento mejor para comprar es cuando el ciclo recesivo llega a su fin, y para vender, cuando éste va a comenzar. Parece ser lo lógico, pero ir contra el ciclo no es una política muy extendida. De hecho", puntualiza, "si en una época de crisis todo el mundo se dedicara a comprar, ya no sería una época de crisis".

 

El sector entrará

en tasas negativas en 2003

La construcción de viviendas en España crecerá este año un 2,5%, muy lejos del 9,1% de 2000, pero decrecerá en los próximos años hasta alcanzar tasas ligeramente negativas en el año 2003, debido a la saturación de la oferta y a cierta contención de la demanda. Las previsiones corresponden al Instituto de Tecnología de la Construcción de Cataluña (Itec).

Anton Checa, director general del Itec, presentó ayer las previsiones del sector de la construcción en España para los próximos años que ha elaborado el organismo que dirige.

El informe del Itec asegura que el subsector de construcción de viviendas será el que menos crecimiento registre durante los próximos años, debido a la dificultad de mantener las tasas logradas en los últimos, pero también a una cierta disminución en el número de nuevas viviendas visadas.

Durante 2000 se iniciaron en España 535.000 nuevas viviendas, pero en el primer trimestre de este año el número de viviendas visadas ha descendido un 9,3% respecto al primer trimestre de 2000.

Repercusiones

La economista y colaboradora del Itec, Carme Trilla, destacó que la repercusión de este descenso en la bajada del precio de la vivienda todavía no se ha detectado: "Seguirán subiendo siempre que la demanda aguante" y sólo empezará a bajar cuando los pisos no se vendan al precio inicial, advirtió Trilla. Para Checa, el sector de la construcción consiguió durante el año 2000 tasas de crecimiento muy elevadas, del 6,5%, cifra que se sitúa por encima de la media de la economía española, aunque, de cara al futuro inmediato y a medio plazo, se producirán cambios significativos.