Los promotores rebajan a 350.000 las viviendas que construirán en 2002
El número de viviendas iniciadas anualmente empieza a descender hacia cifras similares a las de hace cinco años (350.000), tras alcanzarse el año pasado la cifra histórica de 580.000 unidades. Los promotores hablan de vuelta a la normalidad, aunque advierten que si los precios siguen creciendo, pueden convertir la demanda en insolvente.
Los promotores trabajan ya con un nuevo escenario. A la cifra récord de 580.000 viviendas iniciadas en 2000 seguirá el inicio en 2001 de entre 400.000 y 450.000 viviendas, para situarse el año que viene en torno a las 350.000. Son apreciaciones en las que coinciden los directivos de las principales promotoras inmobiliarias, reunidos ayer en torno a una mesa en el III Salón Inmobiliario de Madrid.
"Iremos (bajaremos) a una producción anual de 350.000 viviendas rápidamente, para instalarnos seguidamente en una producción media anual de 250.000 a 300.000 unidades; un mercado suficiente y que va a estar ahí", opina el consejero delegado de Metrovacesa, Fernando Vara.
Para el subdirector general y director de promociones de Realia, Pedro Javier Rodera, "en 2001 se notarán ya síntomas de agotamiento en el mercado. La oferta ha tocado techo", opina, "aunque la demanda va a ser estable y fuerte para el nivel de producción. La demanda es más selectiva y va a obligar, no a despachar pisos, como se ha venido haciendo, sino a vender viviendas".
Riesgos
Fernando Rodríguez-Avial, director general de patrimonio del grupo Vallehermoso, comparte estas apreciaciones, pero advierte que "con los precios actuales estaríamos ya en un frenazo en las ventas si no fuera por la bajada de tipos de interés y el alargamiento de los plazos en las hipotecas. Si los precios siguen creciendo, convertiremos la demanda en insolvente", vaticina. "Ya hay datos de cierto frenazo, aunque todavía no lo notemos".
Fernando Vara también piensa que, de seguir como ha venido sucediendo hasta ahora, hay precios que ya no van a estar en el mercado. "No todo se va a poder vender. Algunas empresas ya hemos decidido que determinados suelos no se pueden comprar", explica. Hecha esta precisión, apunta que los precios de la vivienda no han bajado nunca, "aunque el precio unitario sí va a tener que bajarse por la vía del tamaño (ir a viviendas más pequeñas)". "Se trata de un producto muy defensivo en valor y en precio", continúa el consejero delegado de Metrovacesa, "y eso el mercado lo sabe". Es un dato que refuerza las expectativas de mantenimiento de las ventas en las cifras referidas.
A este carácter positivo de inversión refugio que tiene la vivienda y que, en su opinión, es un elemento a considerar de cara al mantenimiento de una situación de normalidad en cuanto a ventas, Fernando Vara añade otro dato más para esperar un sostenimiento de la demanda. "El esfuerzo de compra ha aumentado en el último año, pero la tendencia no es alcista. No parece que las cosas se vayan a tornar dramáticas, contrariamente a lo ocurrido en el ciclo anterior".
La impresión de todos ellos es que la vivienda se dispone a regresar a una situación de normalidad, similar a la de 1996, antes de que los precios y la demanda empezaran a dispararse.
También el consejero delegado de Grupo LAR Desarrollos Inmobiliarios, Luis José Pereda, está convencido de que el sector de la vivienda "tendrá estructuralmente en los próximos años unos parámetros parecidos a los de ahora, aunque se aliviará la subida de precios y se estabilizará el esfuerzo de compra". Sí está seguro Pereda de que desaparecerán del mercado, lo mismo que irrumpieron en él, los promotores ocasionales.
Tipos de interés
En esta relación de opiniones que apuestan por el mantenimiento de la demanda dentro de unos parámetros que se califican de normalidad, el director general de patrimonio de Vallehermoso añade que "seguimos con bajos tipos de interés (ayer mismo el Banco Central Europeo redujo un cuarto de punto el tipo de interés oficial) y baja inflación. Hoy nos suena a algo normal, pero es una situación histórica", opina. "Basta con retrotraernos cincos años".
Vara añade otros dos más: la demanda de segunda residencia, "que va a ser bastante estable y que puede aportar entre el 15% y el 20% del total de la producción", y la proveniente de los inmigrantes.
Madrid ocupa el puesto 20 del mundo por precio
Las ciudades de Madrid y Barcelona ocupan las posiciones 20 y 25, respectivamente, en la lista de las 25 ciudades más caras del mundo que elabora Corcoran.com, página web internacional especializada en vivienda.
Según Corcoran.com, que mantiene un acuerdo de colaboración con la división especializada en vivienda del grupo de servicios inmobiliarios Aguirre Newman, las ciudades más caras del mundo en vivienda de lujo son Londres (Reino Unido), San Francisco (Estados Unidos) y Hong Kong (China), por orden decreciente.
En Londres, los mejores inmuebles residenciales de dos habitaciones tienen un precio medio de 2,36 millones de euros (392,87 millones de pesetas) y una superficie media de 139 metros cuadrados. En San Francisco se pagan de promedio 2,22 millones de euros (370,43 millones de pesetas) por un piso de lujo de 186 metros cuadrados. En Hong Kong, adquirir una de las mejores viviendas de la ciudad supone un desembolso de 2,06 millones de euros (344,30 millones de pesetas).
Adquirir en el barrio madrileño de Salamanca un apartamento de primera calidad cuesta 466.150 euros (77,56 millones de pesetas), con una superficie media de 75 metros cuadrados. Por lo que se refiere a Barcelona, Corcoran.com estima que el precio de venta de una vivienda tipo de alto nivel y de dos habitaciones se sitúa en la zona del Ensanche en 348.059 euros (57,91 millones de pesetas) si, al igual que en Madrid, tiene una superficie media de 75 metros cuadrados.