El dilema español de la vivienda se extiende por todo el mundo
Sin crédito abundante ni precios en rápido ascenso, construir en las grandes urbes deja de ser rentable
Una verdad incómoda es que, sin burbujas crediticias y de activos, la oferta de vivienda suele estar limitada. El problema común a Barcelona, Boston y Brisbane reside en que construir a menudo no resulta suficientemente rentable. España es un ejemplo extremo. Entre 2021 y 2025, el país construyó menos de 400.000 viviendas mientras recibía a 1,9 millones de inmigrantes. El Banco de España ha instado a flexibilizar los permisos urbanísticos para afrontar un déficit de 750.000 casas.
Entre 2000 y 2006, el parque residencial creció un 15%, frente a un alza de la población de solo el 10%, según la recopilación estadística Hypostat de la Federación Hipotecaria Europea. Un análisis más detenido cuestiona la idea ampliamente extendida de que la burbuja se limitó a generar activos vacíos cuyo precio inflaron los especuladores. Para empezar, las viviendas extra dieron cabida a estructuras familiares más flexibles y a sociedades envejecidas. Incluso cuando, en el apogeo del frenesí constructor, la población crecía más deprisa que el número de casas, ambas variables mostraban una fuerte correlación entre los países avanzados, según la OCDE, así como en las áreas metropolitanas de EE UU, Reino Unido y España. Es revelador que el número de segundas viviendas en España apenas aumentara en ese periodo.
Todas estas relaciones se debilitaron o desaparecieron después de la crisis financiera mundial. Si antes el incremento de los ingresos se traducía en más construcción, ahora alimenta sobre todo los precios.
España ilustra las dificultades de recurrir a la expansión urbanística como solución general. La actividad se concentra cada vez más en un puñado de lugares que atraen inmigrantes. Incluso las periferias consideradas en 2008 ciudades fantasma sobreconstruidas se han llenado. Mientras, las regiones poco pobladas siguen perdiendo habitantes.
Según un estudio publicado en 2024 por Nature Cities, basado en datos de satélites y dispersómetros, las grandes ciudades ya no se expanden deprisa hacia el exterior como en los 90 y 2000. Muchas crecen en altura. Los economistas Edward Glaeser y Joseph Gyourko lo han bautizado como “el cierre de la frontera suburbana”. La expansión dispersa del Cinturón del Sol en Dallas, Miami y Phoenix se parece cada vez más a la mayor concentración de Boston y Nueva York.
El freno financiero
El problema se remonta a la presión de los habitantes con estudios de las zonas residenciales para que los políticos endurecieran las normas de uso del suelo, como ha señalado el sociólogo Jorge Galindo, jefe del laboratorio de ideas EsadeEcPol. Aun así, una desaceleración de la construcción tan generalizada entre los países ricos refleja fuerzas más amplias. La expansión urbana rápida ya no resulta tan viable en lo económico. En España, el sector de la construcción generó en 2024 una rentabilidad sobre recursos propios del 4%, frente al 10% anterior a la crisis financiera, estiman los analistas del BBVA.
La culpa es de la contracción crediticia, que golpeó con especial dureza a España: el volumen hipotecario se redujo a la mitad, hasta el 30% del PIB, mientras los préstamos a la construcción se desplomaron al 10% desde el 40%. Los bancos locales que antes financiaban todo tipo de recalificaciones de terrenos ahora solo entran en las fases finales de los proyectos y exigen preventas del 80% al 90%, según la consultora Tinsa. Sin apalancamiento, resulta más difícil alcanzar los objetivos de rentabilidad sobre recursos propios, sobre todo porque la inflación de los materiales y la mano de obra ha elevado los costes un 50% respecto a 2008.
Por tanto, tiene sentido que las viviendas que no llegan a construirse sean las situadas más allá de las periferias acomodadas. Cuando el desplazamiento desde el centro de la ciudad supera una hora, la demanda depende de compradores con menos ingresos que ahora no pueden acceder a la vivienda en propiedad. La burocracia contribuye a retrasar los proyectos, pero también lo hacen la escasez de trabajadores y de financiación.
Resulta que las condiciones propias de una burbuja eran esenciales. Entre 2002 y 2005, la vivienda española se revalorizó más de un 15% anual, lo que prácticamente garantizaba una rentabilidad sólida. En esta década, empero, el alza ha sido del 4%. De ahí que el país solo construya dos viviendas al año por cada 1.000 habitantes, frente a las 6,6 de Australia, por ejemplo.
Los precios de la vivienda en Australia siguieron subiendo después de 2008 y alcanzaron nuevos máximos en la pandemia. Estos ciclos se corrigen por sí solos: Melbourne, que registró fuertes aumentos de los precios y de la construcción después de 2013, está experimentando una rápida caída del valor de la vivienda. En Brisbane, sin embargo, donde la expansión urbana se desaceleró más, los precios se disparan ahora. Al otro lado del mundo, en Austin, las autoridades locales impulsaron un aumento de la oferta mediante la desregulación a partir de 2017, pero el efecto ya se está desvaneciendo y los alquileres vuelven a subir.
El Banco de España comprende estas dinámicas y presiona a las grandes ciudades para que permitan más viviendas por unidad de superficie. En Madrid, Barcelona y Málaga, los barrios consolidados son entre 2 y 2,5 veces más densos que los desarrollos planificados. Las autoridades calculan que una revisión de las normas urbanísticas podría dar cabida a 1,2 millones de viviendas extra en las seis mayores urbes. Pero las restricciones de rentabilidad hacen que esas previsiones sean muy optimistas. Construir en altura eleva los costes por metro cuadrado, incluso en solares vacíos. A partir de cierto número de plantas, el dinero destinado a estructuras más resistentes, ascensores y aparcamientos contrarresta el ahorro en suelo.
Los municipios españoles que ya eran más densos en 2011 tienden también a registrar un menor crecimiento de la vivienda respecto a la población. Es probable que buena parte de las opciones más evidentes se agotara antes de 2008. De hecho, una década después de que Nueva York tratara de flexibilizar las normas para aumentar la edificabilidad, solo se había construido el 9% de la nueva superficie autorizada, constató el economista Vincent Rollet. Pocas zonas son suficientemente caras para ofrecer la rentabilidad que exigen los edificios muy altos y, al tiempo, tienen una densidad lo bastante baja como para contener los costes. Los antiguos terrenos industriales de Hudson Yards, en Manhattan, cumplen esos requisitos, pero los planes para Sunnyside Yard, en Queens, llevan años estancados.
Una idea propuesta consiste en que el sector público respalde la construcción concediendo a los promotores préstamos con menor prioridad de cobro. Sin embargo, elevar deliberadamente los márgenes de beneficio del sector privado será difícil de vender a los gobiernos de izquierdas, incluido el de Sánchez en España. Él defiende, en cambio, el control de los alquileres y una fuerte protección de los inquilinos, en sintonía con el alcalde de Nueva York, Zohran Mamdani.
Otra opción es que los gobiernos recuperen su papel de grandes constructores, tal vez aprovechando el bum de los centros de datos para inteligencia artificial con el fin de crear nuevas periferias accesibles. También podrían usar dinero público para comprar suficientes casas en zonas urbanas clave y ponerlas a disposición de residentes adecuados que lleven mucho tiempo viviendo allí. En Viena funciona una versión de eso.
De lo contrario, quizá se necesite otra burbuja de deuda para que el cíclico sector de la construcción atienda la demanda de vivienda. Como demuestra España, ese remedio es mucho peor que la enfermedad.
Los autores son columnistas de Reuters Breakingviews. Las opiniones son suyas. La traducción, de Carlos Gómez Abajo, es responsabilidad de CincoDías.