Mucha evidencia para tan poco suelo
La intervención pública para afrontar la crisis de vivienda vuelve a concentrarse en la demanda y no en la oferta
Legislar en caliente rara vez depara buenas políticas públicas y esta semana hemos tenido una muestra clara, por más que el texto remitido al BOE llevara meses gestándose. El Gobierno aprobó este martes dos reales decretos ley sobre vivienda, espoleado en buena medida por la conmoción ante el desalojo en camilla de una mujer de 87 años en el barrio madrileño de Retiro. Las medidas se venían perfilando desde julio, por lo que resulta justo admitir que lo negociado a contrarreloj no han sido las iniciativas en sí, sino el texto político que permitiera su convalidación parlamentaria.
El diagnóstico de partida es bien conocido. El Banco de España estima un déficit acumulado de unas 750.000 viviendas desde 2021, una brecha que podría ampliarse en otras 300.000 antes de que concluya 2028. En 2025 se crearon alrededor de 240.000 hogares mientras solo se terminaban unas 92.000 viviendas. Los precios reales se sitúan ya en niveles comparables a las de 2005, si bien por motivos diferentes. Entonces el carburante que alimentaba la subida era el crédito. Hoy lo es la escasez física ante una demanda demográfica y migratoria creciente. Con ese desajuste, sorprende que la intervención pública vuelva a concentrarse en la demanda y no en la oferta, como podría ser la Ley del Suelo. Y hay mucha evidencia que nos permite anticipar con cierta probabilidad lo que sucederá si estas medidas entran en vigor y son convalidadas por el Congreso.
Al analizar las medidas, la primera a considerar es la ayuda a la entrada de la primera vivienda, de hasta el 20% del valor del inmueble, con un tope de 50.000 euros, sumada a una deducción del 10% en el IRPF para alquileres cuyo inquilino declare una base inferior a 33.000 euros. El esquema recuerda al programa británico Help to Buy, evaluado por Felipe Carozzi, Christian Hilber y Xiaolun Yu. Al explotar diferencias de generosidad administrativa entre Londres y otras áreas, estos economistas constataron que, en el Gran Londres, con una oferta muy rígida, las ayudas elevaron sustancialmente los precios sin apenas efecto sobre la edificación. En cambio, en la frontera entre Inglaterra y Gales, con suelo disponible y regulación flexible, ocurrió lo contrario, pues se construyó más sin que los precios se movieran.
Ciertamente, una deducción fiscal no es una transferencia directa, pero su mecanismo económico resulta análogo, y la literatura sobre subsidios al alquiler apunta en idéntica dirección. Gabrielle Fack analizó una reforma francesa de los noventa y halló que entre 50 y 80 céntimos de cada euro de ayuda se tradujeron en rentas más caras. Para el Reino Unido, Stephen Gibbons y Alan Manning documentaron el efecto simétrico al constatar que el recorte de ayudas redujo los alquileres pactados. Trabajos del Banco de Francia matizan que este traslado a precios se diluye donde la oferta responde con agilidad, como predice la teoría. En mercados tensionados como buena parte de los españoles, lo previsible es que una porción apreciable del alivio fiscal termine en el precio.
En cuanto a los alquileres, la limitación de las subidas hasta finales de 2027 y la prórroga de hasta dos años para los contratos que venzan antes de 2029 protegerán a quienes ya tienen casa, pero podrían encarecer el acceso a quienes buscan entrar. Las rentas sobre el índice de referencia no podrán actualizarse y el resto no subirá más de un 2% sin acuerdo. Rebecca Diamond, Tim McQuade y Franklin Qian demostraron que, al ampliarse el control de rentas en San Francisco en 1994, la movilidad de los inquilinos protegidos cayó cerca de un 20%. Los propietarios afectados, en cambio, redujeron un 15% la oferta de alquiler al vender o reformar los inmuebles, empujando los precios de la ciudad un 5,1% al alza. Imponer la protección al arrendador termina mermando el parque disponible.
En Europa, la experiencia de Berlín ilustra el mismo fenómeno. La congelación de alquileres aprobada en 2020 rebajó los precios anunciados, pero secó de golpe la oferta. Hahn, Kholodilin, Waltl y Fongoni concluyeron que los efectos negativos para los demandantes superaron con creces a los positivos. Los datos preliminares de Cataluña, con topes desde 2024, apuntan en idéntica dirección. Según el Incasòl, los precios de los nuevos contratos en Barcelona bajaron un 3,3% entre inicios de 2024 y el tercer trimestre de 2025, pero en ese mismo periodo los contratos firmados en la ciudad se hundieron desde 9.827 hasta 7.855.
El segundo pilar extiende hasta 2030 la suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Si el demandante es un fondo que ha comprado viviendas o deuda muy por debajo de su valor, la paralización será automática y sin compensación. En el resto de los casos, el juzgado requerirá antes a la administración una solución habitacional, y los particulares con dos viviendas o menos quedarían, en principio, al margen. El propósito social es comprensible, pero la literatura empírica advierte de que erosionar la seguridad contractual acarrea costes. Pablo Casas-Arce y Albert Saiz mostraron que, cuando hacer cumplir un contrato resulta incierto, el mercado de alquiler se sustituye por el de propiedad. Boaz Abramson estimó para San Diego que encarecer la vía judicial de recuperación puede elevar la tasa de personas sin hogar cerca de un 15%, al inducir a los caseros a endurecer filtros o trasladar el riesgo a precios.
Para mitigar estos desincentivos, el decreto prevé una compensación pública de hasta las rentas y suministros impagados cuando el afectado sea un particular o una entidad de alquiler asequible o social. Para que no sea papel mojado hacen falta pagos ágiles, partidas claras en las comunidades autónomas y un parque público que ofrecer como alternativa. Y la realidad actual dista de ofrecerlo. En lo que va de año, al menos 129 licitaciones públicas de vivienda han quedado totalmente desiertas por falta de concurrencia empresarial ante costes disparados e incertidumbre jurídica.
Al contrario de todo lo anterior, con demasiados matices “negativos”, la evidencia sobre la oferta resulta mucho más concluyente. Brian Asquith, Evan Mast y Davin Reed estudiaron grandes promociones de vivienda libre en barrios de rentas bajas en Estados Unidos, hallando que reducían en torno a un 6% los alquileres del entorno. Mast explicó que la nueva vivienda activa cadenas de mudanzas y filtrado, en la medida en que quienes mejoran de piso liberan viviendas más asequibles. Se produce así un efecto dominó que ensancha el segmento de menor precio. Cristina Bratu, Oskari Harjunen y Tuukka Saarimaa lo confirmaron para Helsinki. Aun cuando la vivienda se edifique en zonas caras, la cascada de vacantes alcanza con rapidez a los hogares de ingresos modestos.
A la vista de estos datos, y como ya se ha contado en esta columna, es evidente que debemos recuperar la reforma de la Ley del Suelo, aportando seguridad jurídica al planeamiento frente a defectos formales subsanables y acortando plazos de tramitación. Y es que no cabe duda de que los reales decretos evitarán algunos desalojos dolorosos y darán estabilidad transitoria a una parte de los inquilinos, pero se limitarán a racionar el parque ya construido. Al penalizar la oferta y cebar la demanda, la literatura sugiere que el ajuste terminará encareciendo el acceso de los jóvenes y familias que hoy todavía buscan una casa.